這一輪救市，難度是空前的大。

降首付比例、降公積金貸款利率、減免稅費(fèi)、解除限購(gòu)……2023年以來(lái)，中國(guó)推出了史無(wú)前例的房地產(chǎn)救市措施，但還是無(wú)力阻止樓市的進(jìn)一步下滑。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局給出的數(shù)據(jù)是，2024年1-4月，中國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積2.93億平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降23.8%。新建商品房銷(xiāo)售額2.81萬(wàn)億元，下降28.3%，其中住宅銷(xiāo)售額下降31.1%。

對(duì)比中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的巔峰年份——2021年，新建商品房銷(xiāo)售額達(dá)到了18.19萬(wàn)億元，其中1-4月新建商品房銷(xiāo)售額達(dá)到了5.36萬(wàn)億元。

短短三年時(shí)間，新房的銷(xiāo)售額幾近腰斬，房企一個(gè)接一個(gè)的破產(chǎn)。

為什么這一次救市，沒(méi)有取得像2008年、2015年那兩次救市的效果呢？

棒棒認(rèn)為，今時(shí)不同往日，有四個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化，這使得這一輪的房地產(chǎn)救市，面臨著地獄級(jí)別的難度。

第一個(gè)指標(biāo)，人均居住面積。

2008年，中國(guó)的人均居住面積只有15平方米；2015年，上升到了35平方米；2023年，中國(guó)的人均居住面積已經(jīng)達(dá)到了41平方米，這可以媲美英國(guó)德國(guó)這些發(fā)達(dá)國(guó)家了。

可以這么說(shuō)，今后中國(guó)如果不是人人住別墅的話(huà)，人均居住面積很難提升了。

第二個(gè)指標(biāo)，城鎮(zhèn)化率。

2008年，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率只有45%；2015年，城鎮(zhèn)化率上升到了56%；2023年，進(jìn)一步上升到了66%。

現(xiàn)在城市里的生活成本高，生活壓力大，大量年輕人都在說(shuō)“城市套路深，我要回農(nóng)村”。

所以理性去看的話(huà)，城鎮(zhèn)化率這個(gè)指標(biāo)，增長(zhǎng)的空間已經(jīng)非常有限了。

第三個(gè)指標(biāo)，居民杠桿率。

2008年，中國(guó)的居民杠桿率只有18%；2015年，中國(guó)的居民杠桿率上升至40%；2023年，進(jìn)一步上升至64%。

現(xiàn)在的情況是，居民都加不動(dòng)杠桿了。

相反，許多人提前結(jié)清房貸，開(kāi)始積極降杠桿。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，居民杠桿率這個(gè)指標(biāo)，不要去指望它能增長(zhǎng)，能維持現(xiàn)狀不下降，就算非常不錯(cuò)了。

第四個(gè)指標(biāo)，房地產(chǎn)行業(yè)的總市值。

2008年，中國(guó)所有房子加起來(lái)的總市值估計(jì)只有10萬(wàn)億元，所以當(dāng)年4萬(wàn)億的大放水，能夠把房地產(chǎn)市場(chǎng)拉起來(lái)。

2015年，中國(guó)所有房子加起來(lái)的總市值，預(yù)計(jì)達(dá)到了200萬(wàn)億元，這一次雖然拉起來(lái)了，但明顯很吃力了。

2023年，中國(guó)所有房子加起來(lái)的總市值預(yù)計(jì)達(dá)到了400萬(wàn)億元，盤(pán)子真的太大了，根本就拉不動(dòng)了。

這四個(gè)指標(biāo)，注定了2023年以來(lái)的救市，是一個(gè)無(wú)比艱巨的任務(wù)。

本身有一個(gè)變量可以改變這一切的，那就是人口。

如果中國(guó)的人口數(shù)量，還能像印度一樣保持高增長(zhǎng)的話(huà)，一年能夠增加兩三千萬(wàn)人，房地產(chǎn)行業(yè)遇到的所有問(wèn)題將迎刃而解。

可惜現(xiàn)在的年輕人，他們自稱(chēng)是人間清醒，他們實(shí)行嚴(yán)格的“三不政策”，不買(mǎi)房，不結(jié)婚，不生娃。

這帶來(lái)的直接后果就是，接盤(pán)俠急劇減少。

這使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，戛然而止！