今年五一黃金周前一天，高層發(fā)布樓市重要政策方針：統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

隨后在同一天，京津兩城進(jìn)一步放松限購(gòu)政策，釋放購(gòu)房需求去庫(kù)存。

也在30日同一天，自然資源部近日印發(fā)了《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，要求商品住宅去化周期超36個(gè)月的城市暫停新增用地出讓。

新政策都非常重磅，且較以往政策有了新方向，重心在 “消化存量房產(chǎn)+優(yōu)化增量住房”，一方面是出臺(tái)更多政策，讓大家愿意買；

另一方面是減少供應(yīng)量，政策在提高需求和抑制增量方面發(fā)力，雙管齊下。

廣州早在今年1月27日發(fā)布了重磅政策，120平方米以上戶型不限購(gòu)，且同時(shí)可以“賣一買一”“租一買一”，樓市政策帶來的長(zhǎng)效刺激，3、4月市場(chǎng)有一定回溫跡象。

紅五月來臨，廣州樓市成交持續(xù)回溫。

五一小長(zhǎng)假及前夕（4.27-5.5）廣州累計(jì)22個(gè)項(xiàng)目推新（其中3個(gè)新開項(xiàng)目，19個(gè)項(xiàng)目有新加推）， 共有2106套新貨上市。

開發(fā)商積極配合購(gòu)房者五一放假期間的購(gòu)房需求，采用限時(shí)優(yōu)惠、以舊換新、清棟優(yōu)惠、贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)等方式拉動(dòng)客戶置業(yè)需求。

關(guān)于2024年廣州五一假期樓市分析，且看本篇解讀：

一.開盤推售總結(jié)：土地供應(yīng)量減少，五一開盤/加推項(xiàng)目相應(yīng)減少

今年五一假期廣州開盤/加推項(xiàng)目22個(gè)，同比下降12%，新開盤的項(xiàng)目?jī)H有3個(gè)，總計(jì)一手住宅實(shí)際開盤/加推約2106套，較去年同期下降13%。

加推量下降的原因主要有以下幾方面：

第一，全新盤僅有3個(gè)，五一提前開跑的海珠保利燕語堂悅，番禺保利濱江和著，海珠的珠江·金瑤臺(tái)五一開盤，其他全新盤“搶跑”或“延后”；

第二，近郊和遠(yuǎn)郊項(xiàng)目加推較少，一方面2022、2023年商住地整體供應(yīng)面積不斷壓縮，廣州新房供應(yīng)體量明顯出現(xiàn)下滑跡象，全新盤入市體量亦隨之減少；

第三，“后疫情時(shí)代”，選擇假期出游客戶不在少數(shù)，部分項(xiàng)目為照顧這一情況，亦提前安排認(rèn)購(gòu)。

今年“五一”樓市存在以下特征：

一、多個(gè)優(yōu)質(zhì)全新大盤提前搶跑。今年五一小長(zhǎng)假有5天，大部分客戶有外出計(jì)劃。

4月中旬以后項(xiàng)目就開始搶跑開盤，例如公園前地鐵站附近的君熙府，“五一”前夕推出了93平方米、單價(jià)“6字頭”的特價(jià)單位后，“五一”繼續(xù)優(yōu)惠活動(dòng)，吸引了幾十名周邊想換房的地緣客戶。

保利燕語堂悅4月29日開售推出250多套貨，據(jù)保利公布的數(shù)據(jù)顯示，開盤熱銷16億元。

二、產(chǎn)品創(chuàng)新，部分戶型使用率高達(dá)114%。廣州容積率新規(guī)在2023年8月公開征求意見，11月開始落地執(zhí)行；

本次五一假期，購(gòu)房者可以感受到大量新項(xiàng)目在容積率新規(guī)下的戶型設(shè)計(jì)：越秀觀樾110%的使用率、琶洲南TOD二期、保利燕語堂悅超過100%使用率，保利濱江和著部分戶型能達(dá)到114%使用率。

在新規(guī)下部分項(xiàng)目飄臺(tái)有80厘米寬，業(yè)主可以有更多的創(chuàng)意使用方法；還有一些項(xiàng)目是將飄臺(tái)降低，與地面平行，增大使用面積。

這樣的創(chuàng)新對(duì)老舊房屋的業(yè)主非常有吸引力，置換后直接提升居住的舒適度。

三、開發(fā)商誠(chéng)意足，優(yōu)惠力度大，促銷方式多樣。由于近期廣州遭遇暴雨天氣，五一期間也是大雨不斷，4月大多數(shù)樓盤的來訪量比3月明顯下降。

開發(fā)商銷售壓力大增，采取更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格策略來吸引購(gòu)房者，而購(gòu)房者也是雨天外出玩不盡興，轉(zhuǎn)為售樓部看房。

越秀珠實(shí)城發(fā)·江灣和樾也推出了數(shù)套特價(jià)單位，比如一套138平方米單位，原價(jià)1119萬元，打折后980萬元，優(yōu)惠多達(dá)139萬元。

第一天上午就有多名海珠和天河等區(qū)域的改善型買家到場(chǎng)看房。位于番禺長(zhǎng)隆萬博附近的耀勝新世界，“五一”假期吸引了不少看房的客戶，項(xiàng)目促銷88折后，有單價(jià)5.6萬元/平方米起的單位，疊墅復(fù)式單位6萬元/平方米起。

此外天河改善項(xiàng)目聯(lián)投文津府也推出了以舊換新的銷售策略，5月2日單日銷售8套（具體以舊換新策略請(qǐng)咨詢小研君）。此外還有限時(shí)特價(jià)、物業(yè)管理費(fèi)減免等等優(yōu)惠措施。

二.區(qū)域總結(jié)：中心五區(qū)推貨占“半壁江山”，海珠No.1

今年五一假期廣州58%推貨量集中在中心五區(qū)，在新貨加推方面以改善客戶為主場(chǎng)。

其中，海珠五一假期推貨量674套，大部分為較為熱門的新項(xiàng)目，例如保利燕語堂悅、中海大境和琶洲南TOD二期項(xiàng)目，去年五一海珠區(qū)僅為50套。

其次是白云區(qū)，累計(jì)推出330套單位，大部分項(xiàng)目以順銷項(xiàng)目的加推為主，去化一般。

越秀的君熙府4月21日搶跑。天河和荔灣在3-4月已經(jīng)大量推新，5月大部分項(xiàng)目以順銷為主。

近郊四區(qū)推貨量?jī)H為651套，同比下降9.7%，番禺區(qū)加推量同比上漲143%。

主要來自新盤保利濱江和著搶跑開盤，該項(xiàng)目位于番禺區(qū)大石板塊，共有塔樓、板樓兩種格局設(shè)計(jì)，4棟32層住宅，2T4/2T2，共366戶，86-142m2三至五房，均價(jià)為3.6-4.4萬元/㎡，價(jià)格到位吸引項(xiàng)目周邊的地緣客改善客戶和部分海珠天河剛需外溢客戶。

其他區(qū)域加推均有大幅度下滑，大部分項(xiàng)目以順銷，并加大優(yōu)惠力度，去庫(kù)存為主。例如番禺剛需項(xiàng)目保利領(lǐng)秀海內(nèi)部員工房源20套，全南向戶型74-125㎡，最高優(yōu)惠30萬元，秒殺房源單價(jià)為2.2萬元/㎡左右。

遠(yuǎn)郊項(xiàng)目推貨量環(huán)比降低64%，增城過去是五一假期的推貨主力軍，在2021年時(shí)推貨1658套，今年僅有320套。

主因也是增城近兩年來新增供地少，新上市項(xiàng)目少，增城優(yōu)質(zhì)貨源買少見少。目前增城部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目特價(jià)優(yōu)惠客戶，例如中鐵國(guó)際公館五一放價(jià)優(yōu)惠，1.25萬元/㎡買復(fù)式戶型。

板塊方面，今年五一假期廣州共有19個(gè)板塊開盤或加推，各方面因素影響，整體去化率約14.1%。

本次五一假期，去化率比較搶眼的板塊為海珠的三個(gè)板塊，冠絕三強(qiáng)：琶洲、工業(yè)大道以及赤崗板塊，首日去化率在20%以上；

相比之下，部分白云北部和增城等的項(xiàng)目去化率則相對(duì)偏低。客戶對(duì)中心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊的追捧，可見廣州市場(chǎng)需求“分化”明顯。

客戶對(duì)核心板塊物業(yè)的購(gòu)置需求，比外圍區(qū)項(xiàng)目更加強(qiáng)勁。

其中，琶洲板塊優(yōu)質(zhì)改善盤——琶洲南TOD二期項(xiàng)目推貨量?jī)H為28套，去化率超5成。

海珠工業(yè)大道的新盤推貨量居首位，在當(dāng)前的樓市氛圍下，去化率33%，較為可觀。

近兩年來置業(yè)人群以改善客戶帶動(dòng)整體客群，且市中心的優(yōu)質(zhì)地塊入市，帶動(dòng)置換客戶需求。

目前剛需購(gòu)買力略顯不足，購(gòu)房信心處于修復(fù)階段，也擔(dān)心購(gòu)房后房?jī)r(jià)下降，入市也頗為謹(jǐn)慎。白云區(qū)的幾大項(xiàng)目均在白云西部或者北部，首日去化率不足10%。番禺、荔灣順銷項(xiàng)目加推也表現(xiàn)一般。

三.重點(diǎn)板塊

【海珠：中心五區(qū)新貨大量上市，深得各類型改善客戶青睞】

本次海珠區(qū)有4個(gè)項(xiàng)目：2個(gè)新項(xiàng)目和2個(gè)加推項(xiàng)目，海珠區(qū)近2年新貨不足，除了黃埔外，海珠區(qū)去化僅需13.2個(gè)月。本次五一補(bǔ)貨上市緩解需求。

4月29日，位于海珠區(qū)的全新樓盤保利燕語堂悅開售。項(xiàng)目首推90~125平方米的三房四房，價(jià)格5.5萬元/平方米起，比此前的預(yù)估價(jià)低3000元/平方米。

憑借地段、產(chǎn)品、價(jià)格的優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目關(guān)注度較高，正式對(duì)外開放僅3天便公開發(fā)售。據(jù)保利公布的數(shù)據(jù)顯示，開盤熱銷16億元。

同區(qū)域的中海大境也在“五一”前夕加推了6棟125~270平方米的大平層，延續(xù)了此前的熱銷勢(shì)頭。

據(jù)中海透露，加推部分的銷售額達(dá)到8.9億元。琶洲南TOD二期加推19棟230㎡四房，單價(jià)為14萬元/㎡，受到高端改善客戶青睞。

【南沙：靈山島板塊大戶型產(chǎn)品受追捧】

本次南沙只有一個(gè)項(xiàng)目加推為華豐·金灣，本項(xiàng)目是靈山島尖少見的低密度高端人居，容積率2.5，綠化率35%，由5棟高層住宅與1棟寫字樓組成；住宅產(chǎn)品涵蓋98-196㎡三至五房。本次加推去化率為20%，均價(jià)為3.2-3.5萬元/㎡。

說明隨著南沙發(fā)展的逐步落地，很多有實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入，有利于高品質(zhì)的樓盤去化。項(xiàng)目上也給客戶不少置業(yè)驚喜，例如5.1-5.2參與現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)好禮贈(zèng)送，交限時(shí)送洗衣機(jī)+烘干機(jī)升級(jí)套裝。

【番禺：大石新盤搶跑，創(chuàng)新城板塊推新，項(xiàng)目誠(chéng)意十足】

番禺區(qū)為全部不限購(gòu)區(qū)域，除了保利濱江和著搶跑外，大部分項(xiàng)目主要以順銷為主，僅有2個(gè)項(xiàng)目加推新貨，為星寰TOD和星河·盛世錦城。

其中位于新造的國(guó)際創(chuàng)新城板塊的星河·盛世錦城4棟園景C位加推，涵蓋98-117㎡全南戶型，主要受眾為大學(xué)城的老師以及番禺的改善客戶。

項(xiàng)目也是誠(chéng)意十足，成交贈(zèng)送3年物業(yè)管理費(fèi)，還有10套特價(jià)房。星寰TOD加推89-115㎡二三房，首日成交也接近10套。

【黃埔：黃陂項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)樓特價(jià)吸引客戶】

今年黃埔僅有1個(gè)項(xiàng)目黃陂的保利翔龍?zhí)靺R加推，本項(xiàng)目在3月大幅度優(yōu)惠后推新，3.6萬單價(jià)在三月成交了超過100套。

3月推出部分梯腿，戶型為99㎡三房，均價(jià)為3.7-4.3萬元/㎡，首日成交超過10套，今年11月準(zhǔn)現(xiàn)樓交樓，實(shí)現(xiàn)今年買今年住的計(jì)劃，而且還望山景。

而黃埔大型樓盤萬科黃埔新城五一期間推出工抵房特價(jià)單位，閱海北向93方戶型單價(jià)可以驚喜到2.6萬元/㎡，總價(jià)便宜10-20萬元，吸引不少客戶前來看房。

【增城：新塘中介渠道帶客為主，讓利促銷力度加大】

今 年五 一，增城幾個(gè)項(xiàng)目加推搶跑入市，促銷力度大，延續(xù)“以價(jià)換量”策略。 增城有3個(gè)項(xiàng)目加推，以新塘板塊為主。

有路勁星棠、星圖，這兩個(gè)項(xiàng)目在節(jié)前搶跑，提前在客戶五一外出前加推，首日去化10套上下，星棠單價(jià)為1.66萬元/m2，星圖單位為2萬元/m2。

而公園上城為8、9棟部分梯腿加推，單價(jià)為1.8-2.3萬元/m2，較為實(shí)惠。 此外公園上城一期工抵現(xiàn)樓，單價(jià)為2萬元/m2，助力去化。

四.五一樓市總結(jié)：樓市整體以去庫(kù)存為主，區(qū)域成交冷熱不一

綜合調(diào)研情況來看，五一各市場(chǎng)主體對(duì)后市仍保持信心，客戶來訪量較平時(shí)增多，活動(dòng)增多，大部分項(xiàng)目以順銷為主，采取各種優(yōu)惠措施和有吸引力的活動(dòng)促銷，帶動(dòng)客戶入市熱情，目的均為去庫(kù)存，緩解開發(fā)商資金壓力，預(yù)計(jì)五一后兩天客戶回流，成交量還會(huì)更好。

全市相比而言，中心區(qū)的改善型項(xiàng)目較近郊和遠(yuǎn)郊剛需型項(xiàng)目成交理想。本次五一由于天氣大雨連綿不絕，較多客戶暫停外出計(jì)劃，僅在周邊短途散心，閑暇時(shí)間去新房項(xiàng)目上看房，了解目前創(chuàng)新性、適用型的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，激發(fā)了部分客戶改善置換的熱情。

在目前的大環(huán)境下，廣州各區(qū)域成交“冷熱分化”明顯，分化態(tài)勢(shì)從區(qū)域擴(kuò)大到項(xiàng)目，部分缺乏規(guī)劃利好、存貨較多，且優(yōu)惠措施不明顯的項(xiàng)目，獲取客戶的難度依然較大，例如白云北部、增城未有地鐵的板塊，表現(xiàn)略顯乏力，樓市基本以特價(jià)優(yōu)惠帶動(dòng)客戶成交。

市中心的改善項(xiàng)目表現(xiàn)還算可觀，但也有部分改善客戶入市略顯猶豫。5月高層已經(jīng)牽頭統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)有41個(gè)城市去化周期超過36個(gè)月。

目前廣州去化周期為22.9個(gè)月，預(yù)計(jì)后期對(duì)于去庫(kù)存這方面還會(huì)有利好措施出臺(tái)，建議客戶在5月各種利好下，及時(shí)入市。