不久前，在微信里做了一個(gè)演講：???????????????????????????????

但是，榮譽(yù)感似乎已無法驅(qū)動(dòng)這屆疲憊不堪的地產(chǎn)人，大家僅僅為了活下去，已經(jīng)耗費(fèi)了全部精力。

榮譽(yù)、情懷、鼓勁提供的那點(diǎn)情緒價(jià)值，遠(yuǎn)不如深夜刷刷短視頻更接地氣。????????

但是，一向樂觀的杰總認(rèn)為，以中國房地產(chǎn)今天的庫存體量與債務(wù)規(guī)模計(jì)，已經(jīng)沒有哪一個(gè)機(jī)構(gòu)、主體可以憑借一兩個(gè)大招扭轉(zhuǎn)大局。市場信心與消費(fèi)熱情的二次回歸，才是打破僵局的唯一解。??????????????????????????

怎么才能回歸？??????

只能還是在產(chǎn)品端打贏，用更有購買欲的新產(chǎn)品來激活需求。?????????????

如果說，這一屆蓋房子的地產(chǎn)人不能輸在房子上。那么，對(duì)普通買房人而言，其實(shí)也存在一個(gè)「不能輸在房子上」的觀察角度。???????????????

今天，一個(gè)普通人在房子上的賠率已經(jīng)開始超過贏率，電梯效應(yīng)消失了，房子過去是財(cái)產(chǎn)性收入的來源，現(xiàn)在可能是家庭資產(chǎn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的來源。

如果沒有與時(shí)俱進(jìn)的買房觀加持，房子就會(huì)對(duì)你露出它兇險(xiǎn)的另一面。

那么，如何讓「這一代買房人不能輸在房子上」？??????

最近有一些思考，拋磚引玉，核心是一個(gè)概念：學(xué)會(huì)認(rèn)輸，資產(chǎn)換倉。???????????????

談幾點(diǎn)感想。

1，全國范圍，各行各業(yè)，都在「以舊換新」。誰能想到一個(gè)普通詞匯，今天居然成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的「全村的希望」，政治規(guī)格拉滿，宣傳機(jī)器啟動(dòng)，配套政策工具跟上，它的全部動(dòng)機(jī)就寫在臉上：制造消費(fèi)理由。

2，「以舊換新」新國策，落地到地產(chǎn)行業(yè)，ToB，意味著城市更新，城中村改造等等生意機(jī)會(huì)；ToC，意味著資產(chǎn)換倉。

3，資產(chǎn)換倉，不是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)推論，而是一個(gè)正在發(fā)生的嚴(yán)肅事實(shí)。

半個(gè)月前，上海黃埔，中海順昌玖里刷新中國開盤新記錄，單價(jià)17.2萬起，套均4000萬，開盤196億。

三天前，融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期首批204套房源啟動(dòng)認(rèn)籌，單價(jià)17萬起，認(rèn)籌率卻高達(dá) 150%。注意兩個(gè)關(guān)鍵詞：上海目前沒有放開限購；融創(chuàng)，仍處在暴雷名單中。但是，中國富人追逐資產(chǎn)的熱情淹沒了任何不可能。

此時(shí)此刻，中國金茂在西安曲江正在無限接近開盤的一個(gè)超級(jí)大平層，璞逸曲江，它是金茂的下一代頂級(jí)IP——璞系的首發(fā)作品?？們r(jià)600萬起，首開僅100多套，但是據(jù)各方消息，已蓄客了370多組，據(jù)說這還是在預(yù)約看房驗(yàn)資門檻很高的情況下。

其實(shí)，這類高階資產(chǎn)熱銷的趨勢，自2021年中以來，就被各路機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)監(jiān)測到了。

只不過，當(dāng)時(shí)它被命名為「改善崛起」。今天在我看來，它就是「資產(chǎn)換倉」。

4，這一屆買房人如何不輸在房子上？第一步，學(xué)會(huì)認(rèn)輸。第二步，資產(chǎn)換倉。

5，賣掉被時(shí)代拋棄的房子，換倉更有價(jià)值錨點(diǎn)的房子。???????????

過去36個(gè)月，買家與賣家已經(jīng)做出選擇，賣掉老破小，學(xué)位房，遠(yuǎn)郊低密房，15年、20年房齡的豪宅等等。

每一筆房產(chǎn)交易背后，都有一個(gè)心酸的理由，但是，從不同類型房屋的跌幅看，市場已經(jīng)給出了答案。

既然被拋棄了，就要學(xué)會(huì)認(rèn)輸。

人只能賺到認(rèn)知內(nèi)的錢。要從內(nèi)心認(rèn)識(shí)到，手中持有的那些房子已經(jīng)是上一代、上上一代產(chǎn)品了，不管情愿與否，大哥大一定會(huì)輸給IPONE，哪怕割肉讓價(jià)都要出手。一個(gè)房子在40-50年的生命使用周期里，你已經(jīng)擁有了15-20年，現(xiàn)在是時(shí)候交給處在另一個(gè)周期的用戶手里了。?????????????

然后果斷換倉，買入更好的房子，面向未來五到八年，更新手中資產(chǎn)的時(shí)間坐標(biāo)軸，然后耐心等待下一個(gè)周期。

6，資產(chǎn)換倉的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

答案是，有超級(jí)X因素加持的新房。??????

新房，意味著它處在全新的時(shí)間坐標(biāo)體系里。

它的機(jī)電、管道是新的，公區(qū)園林有更長的損耗周期，它的設(shè)計(jì)理念一定不同程度地折射了當(dāng)今的生活方式，更有時(shí)代感，更適配今天的用戶。

所有新房命運(yùn)的終點(diǎn)都是二手房，但是新房贏在了起跑線上。???????????????

這幾年大家都聽著一個(gè)「鬼故事」長大——因?yàn)殚_發(fā)商利潤變薄，所以不要買這三四年的房子。聽的多了，容易上頭。其實(shí)，每個(gè)年代都有產(chǎn)品創(chuàng)新，房子品質(zhì)進(jìn)化的過程也從未中斷過，即使是在行業(yè)大面積暴雷的當(dāng)下。???????????????????????????????????

超級(jí)X因素，意味著這個(gè)房子背后有足夠硬核的錨點(diǎn)支撐。????????

錨點(diǎn)，可能是一條有高含金量的通勤地鐵線，一個(gè)商業(yè)綜合體，可能來自于超級(jí)地段的稀缺供應(yīng)，也可能是產(chǎn)品的顏值、設(shè)計(jì)與產(chǎn)品功力如此與眾不同，以至于讓人暫時(shí)忘卻了市場下行的痛苦，心甘情愿去接受一個(gè)更貴的價(jià)格。

比如，當(dāng)你看到下面金茂璞逸曲江這幾張圖，如果你不由自主地被吸引，心中迅速涌現(xiàn)出好奇，相信我，沒有什么不好意思的，你只是率先被它的錨點(diǎn)擊中了而已。?????????????

超級(jí)X因素加持的新房，是通往新周期之路的資產(chǎn)載具。它售價(jià)不菲，本事過硬，政治正確。

7，最有資格資產(chǎn)換倉的好房子，換倉邏輯一定是極簡的。

最新誕生的中國開盤王--中海順昌玖里，它的上車邏輯第一性原理，一定是價(jià)格倒掛，其次是地段，然后才是產(chǎn)品力。

這個(gè)提煉或許讓人難堪。而金茂最新的頂級(jí)作品璞逸曲江的換倉邏輯，就顯得更有說服力。

其一，它所生所長的西安市曲江CCBD，是全西安乃至全西北最有公信力的地段。?????????????????????????????????????

其二，金茂的高端改善基因被充分驗(yàn)證過。

其三，產(chǎn)品面向下一代，超級(jí)能打。外觀高顏值，東方文化元素在室內(nèi)與室外的大量植入，健康科技系統(tǒng)的加載，真正打通了高端居住屬性的任督二脈，讓它對(duì)陜西乃至大西北的富人都有超強(qiáng)的虹吸能力。?

至于價(jià)格，反而沒有那么重要了。

8，好產(chǎn)品的背后曾經(jīng)站著一個(gè)首富。

我們很難想象，王健林的第一桶金，居然來自于當(dāng)年他在大連為每戶住宅標(biāo)配了獨(dú)立衛(wèi)生間。

你習(xí)慣的生活方式，不是你一定要繼續(xù)的生活方式。今天，我們輕易就能對(duì)住宅產(chǎn)品說出太多的不滿足。那些過去一直被忽視的產(chǎn)品細(xì)節(jié)，卻對(duì)生活場景影響巨大。

比如，我一直安利的金茂璞逸曲江，對(duì)我而言就有幾個(gè)產(chǎn)品超級(jí)勸買點(diǎn)：

超級(jí)健康。金茂最核心的十二項(xiàng)綠色科技系統(tǒng)負(fù)責(zé)為健康買單，這比任何承諾、配置都更昂貴。????????????????

超級(jí)審美。東方元素、國際范兒與藝術(shù)感的設(shè)計(jì)審美，是足以超越時(shí)間周期的硬通貨，這些超前審美構(gòu)建起的生活感，僅僅透過效果圖就瞬間代入。???

超級(jí)產(chǎn)品力。罕見的錯(cuò)層空中露臺(tái)，對(duì)北方客戶的誘惑拉滿。從尺度看，已經(jīng)不是陽臺(tái)，而是露臺(tái)了。尤其是310平米戶型被打造成一座空中合院，沐光電梯廳，小家化的雙主臥套，在高窗墻比的加持下，對(duì)陽光的接納，完全跨越了之前任何一代金茂府。

超級(jí)洞察。金茂可能是央企軍團(tuán)中對(duì)高端改善最有洞察力的Top房企。過去幾年，中國豪宅市場的園林氣質(zhì)一度被日系枯山水風(fēng)格接管，但東方韻味正在席卷新一代買房人。通過規(guī)制禮序精心構(gòu)建起來的戶外場景，不僅有情緒價(jià)值，還真正可供使用。園林之外，璞逸曲江打造的下沉式浮光會(huì)所，集合了健身、瑜伽、冥想、私宴、光幕泳池、酒吧、茶室、影音廳、棋牌室等功能，2500平米會(huì)所，只服務(wù)500戶業(yè)主，用奢侈的尺度展示了它對(duì)西安乃至大西北下一代豪宅標(biāo)準(zhǔn)的野心。

超級(jí)服務(wù)。金茂服務(wù)、金茂綠建與金茂裝飾為項(xiàng)目的品質(zhì)保駕護(hù)航，不用擔(dān)心開發(fā)和服務(wù)踢皮球，都姓金茂，這將是最踏實(shí)的買入承諾。????????????????

過去二十年，我們已經(jīng)見識(shí)過很多通過產(chǎn)品創(chuàng)新、洞察需求而崛起的超級(jí)案例。這是企業(yè)端的成功故事，它會(huì)多次重演。

但是，對(duì)買房人來說，精準(zhǔn)識(shí)別那種百里挑一的產(chǎn)品，果斷上車，時(shí)間也最終會(huì)驗(yàn)真你的決策公式：好地段+好品牌+好房子=穿越周期。?

9，明星住宅就是城市競爭力通俗版的形象代言人。

上海湯臣一品，北京萬柳書院，深圳深圳灣一號(hào)，已經(jīng)高度符號(hào)化了。但是對(duì)于眾多強(qiáng)二線城市而言，這場產(chǎn)品代言人之爭，反而可能會(huì)更加激烈。

直接后果就是，我們很快就會(huì)看到，在最新的后限購時(shí)代，出現(xiàn)一場更新產(chǎn)品的軍備競賽。?????????????????????????????

在杭州，綠城與濱江搏殺多年，互不服氣。?????????????

在成都，萬華的麓湖在城郊靜靜等待第二個(gè)對(duì)手入場。

在西安，金茂璞逸曲江打算在最好的地段，重新定義西安未來數(shù)年的高端住宅市場。

由于買家和購買力不斷流動(dòng)，買家從高姓種族開始蔓延到普通中產(chǎn)。所以，這場軍備競賽是跨城際、甚至無國界的。

北京、上海、杭州、西安的好房子，既要參與城際比賽，甚至也要與西班牙馬德里、美國德州、日本東京、福岡的房子進(jìn)行競賽。

背后的心態(tài)，不管是情緒恐慌，還是主動(dòng)資產(chǎn)配置，改善升級(jí)，亦或打新紅利，在全國都有共同性，把手上的雞蛋重新排布，放到更安全的籃子里。

10，資產(chǎn)換倉，不是專屬富人的游戲。作為一個(gè)買房底層思維，它是普適的。

當(dāng)全國商品房積累到一定規(guī)模，新產(chǎn)品與舊產(chǎn)品的關(guān)系，會(huì)發(fā)生本質(zhì)變化。它們不會(huì)競爭，而是直接取代。

成為一個(gè)不輸在房子上的人，意味著不下牌桌。如果你的房子都上不了牌桌，進(jìn)不了決賽圈，你自己當(dāng)然就不可能在牌桌上。

PS：

每個(gè)人都有換城市的自由。但換城市之前最重要的是做足功課。研究它，吃透它，搞定它，再押注。而扎根一個(gè)城市，也需要最清醒的觀察視角，伺機(jī)而動(dòng)。

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