大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

炸裂！一開年，就來了個“房地產(chǎn)超級月”！

昨天，廣州發(fā)布重磅新政，核心區(qū)變相放開限購，一片嘩然！

這個月，央行、住建局等部門紛紛發(fā)力，連出幾大政策，不得不說為了2024年的經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)更好看些，ZF真拼了！

我能猜到2024年ZF會出手，只是沒想到第一個月政策就這么猛。

頂層要振奮樓市的決心已經(jīng)非常明顯，這番動作，是要翻天覆地！

趕緊！抄底就是現(xiàn)在�。�！

記住一點，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，是很多人家庭資產(chǎn)的沉淀，ZF維護房產(chǎn)行業(yè)的安定，是必然。

剛出的2023年GDP數(shù)據(jù)，廣州險勝重慶，而房地產(chǎn)占了廣州GDP的大頭，廣州要保住前四的地位，必須要維護樓市，必須要保證銷售。

最近樓市連出了三件大事，信號悉出，認真講講背后邏輯。

1、放開限購

核心，釋放更多買房機會。

消息非常重磅，但這是大勢所趨！

昨天的新政主要有三點：

1）120㎡以上不限購了。

2）本地居民房子出租備案/掛牌后，不算持有套數(shù)了（注意，這是重點）。

3）商業(yè)公寓不限定轉(zhuǎn)讓對象了。

重點看前兩點。

第一，核心區(qū)放開是廣州的滔天利好也是翻身的機會。

放開限購，那全國的有錢人必定優(yōu)先選擇廣州。

對比起北京上海深圳，核心區(qū)動輒總價過千萬乃至上億的房產(chǎn)，廣州核心區(qū)的門檻就顯得平易近人的多了。

加上廣州核心區(qū)目前在售的，很多都是最好、最優(yōu)質(zhì)的地塊，勢必引發(fā)搶奪，導入更多外地購買力。

第二，房子出租備案/掛牌后，等于不再查冊，不再限制名額，相當于徹底解限�。�

假如說之前置換會被名額限制住，那現(xiàn)在只要你有閑置的房子，有想賣的房子，不需要等出手，現(xiàn)在直接可以買。

不管你在限購區(qū)擁有的房子是120㎡以上還是小戶型產(chǎn)品，只要你把房源掛牌或出租，則依然按首套執(zhí)行。

對于目前核心區(qū)的小戶型而言也非常友好，假如你考慮購置核心區(qū)小戶型投資或資產(chǎn)配置，交樓后掛一個較高的價格，則這套房源不再占用名額，懂的都懂。

對于很多手上有資金但是被名額套牢的人群，非常利好，進一步釋放廣州本地的購買力。

這波放開限購從基本面上做了全面的擊打，囊括了外地名額和本地購買名額，是全方位的解限，對于廣州目前的樓市，強勢增加了很多機會。

2、房票。

核心，釋放購買力，有錢買房。

房票和舊改相關，新年伊始，房票重磅落地。

直白一點說，在一手市場里，房票=錢，房票落地相當于，直接這部分資金將直接進入樓市。

因為一手房的價格，本質(zhì)上是由供求關系決定的，村民拿著房票，在有限期內(nèi)要兌換成住宅，這一招能大大加快一手房的去化速度，流速加快，開發(fā)商有了利潤才有漲價的根本。

反饋到市場大環(huán)境下，激發(fā)購買力和樓市信心是并存的，就像那句印證了無數(shù)輪的話：大家都是買漲，有人愿意買，大市都會跟著買。

3、降準。

核心，滔天大放水，要倒進樓市。

1月24日，央行行長在會議上宣布將于2月5日下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，此次降準將向市場提供長期流動性約1萬億元。

去年兩次降準，總共也才0.5個百分點，而這才是2024年的第一個月，直接放了大招，ZF要救市的意圖非常明顯。

緊接著的1月25日，國家金融監(jiān)管總局發(fā)布消息，將進一步優(yōu)化首付比例、利率等個人住房貸款政策。

明眼人都能看明白，今年降息、降首付、降貸款門檻肯定是主旋律了，2024年是大搞經(jīng)濟的一年，刺激經(jīng)濟的野心已經(jīng)呼之欲出。

中國歷次放水，最終資金終將流入樓市，可以拭目以待。

三個重磅政策，總結(jié)起來就是：解決解決名額、消費動力、解決錢。

而樓市能不能起來，正是對應三個要素。

一個是人，也就是名額，足夠的潛在買家。

一個是錢，這些買家都有錢買。

一個是信心，有人有錢，還要敢買，愿意買。

剛好一一符合，所以我說，這波政策正是廣州要狠抓樓市的組合拳，擁有最好政策的現(xiàn)在，就是最好機會。

歷經(jīng)周期后，群眾學精了，不再瞎買。

暴漲的時代過去，買入滿足自住+保值的安全牌，放在未來，價值也能打敗60%的資產(chǎn)。

安全牌怎么選？

一是地段；二是品牌；三是產(chǎn)品力。

1、地段

先看一組數(shù)據(jù)。

去年外圍區(qū)域成交慘不忍睹，但核心區(qū)房子逆勢而上。

近三年廣州各區(qū)的成交占比，也從外圍區(qū)域向核心區(qū)轉(zhuǎn)移。

春江水暖鴨先知，高凈值人群對經(jīng)濟變化方向的敏感度更高，去年市場迷離，但人們依然堅定用錢投票出來的區(qū)域，這類資產(chǎn)必然是最安全的。

加上廣州放開限購，核心區(qū)必然爆火，記住，熱度在哪里，未來的方向就在哪里。

2、品牌

前兩年，市場把購房者教育得透透的，小型開發(fā)商暴雷的不計其數(shù)，很多人掏空六個錢包卻遭遇爛尾。

現(xiàn)在的市場，值得相信的開發(fā)商名單里，絕對有港企的一席之地。

因為港企的開發(fā)模式和大陸的開發(fā)商不太一樣，他們資金雄厚，注重品牌影響力，保交付、保兌現(xiàn)的能力更強（呈現(xiàn)的交標所見即所得，不會減配），以高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務脫穎而出、贏得市場，具有更強的品牌溢價能力。

選擇項目，優(yōu)先選擇靠譜的開發(fā)商，非常重要。

3、產(chǎn)品力

2023年一手房的銷售同比上漲，但二手房卻不好賣，多項政策出臺后，廣州二手房的掛牌量劇增，去化周期長、成交價格持續(xù)拉低。

核心是，二手房的產(chǎn)品落后，受到一手產(chǎn)品的強勢沖擊！

你想，同樣100㎡，二手房只有三個房，但一手房能有四個房，你會選擇哪個？

可以得出結(jié)論，只有好的產(chǎn)品才能穿越周期，使用率高、布局合理的房子，即使放在二手市場，依然能打。

滿足這兩個點的產(chǎn)品，在現(xiàn)在與未來的市場上，會更加安全。

2024年過去接近一個月，手握資金的客戶也逐漸出來看房，新政發(fā)布后，市場更是火熱，如今市面上爆火的項目，也幾乎滿足強地段+優(yōu)品牌+好產(chǎn)品這三個點。

以白鵝潭CBD實力紅盤新世界·天馥為例，簡單類比闡述下。

新世界·天馥自面市以來，在廣州一直非常熱；而受新政的觸動，核心區(qū)解限，項目這兩天更是人頭攢動，非�；鸨�。

鳥叔的粉絲、來自深圳的L先生，在獲悉廣州新政后，馬上驅(qū)車來看房，在我的陪同下，他看遍了廣州中心四區(qū)的幾大網(wǎng)紅新盤，最終買入了新世界·天馥的126㎡。

他當年在低位買入前海，踩中了潛力區(qū)域的發(fā)展點，對核心概念區(qū)的感觸很深，天河海珠越秀價格高、他認為已經(jīng)提前透支了，已非最佳買入節(jié)點。

而白鵝潭CBD依然在兌現(xiàn)，未來還有無限潛力。在對比后，他對均好性強的新世界·天馥非常心水，未來白鵝潭規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)完全落地后，新世界·天馥的強產(chǎn)品、強配套必然是最先跑出的。

這也說明，新政發(fā)布后，真正的好項目，反應更加明顯，客流量也相對更多。

1、地段強勢

白鵝潭CBD是廣州傳統(tǒng)中軸的扛把子，也是廣州未來的西部CBD，更是廣州五個世界級地標商圈之一。（來源：廣州荔灣發(fā)布）

擁有萬象城、雙太古的強勢配置，地標配套三館合一加持，是廣州高端配套的第一梯隊。

從地理位置來看，白鵝潭CBD是廣州前航道的橋頭堡，將兼顧起廣州西部城市更新和珠江沿岸高質(zhì)量發(fā)展兩大引擎作用。

如今的白鵝潭，有總部區(qū)、有人文地、有高端住宅區(qū)，是一個蓄勢待發(fā)的CAZ中央活力區(qū)。

新世界在白鵝潭CBD已經(jīng)扎根20年，如今片區(qū)已經(jīng)擁有地鐵線路1號線、5號線、11號線、22號線、28號線（在建中）。

學校有西關培正小學等三所省一級，初中派位廣州四中、廣雅中學高中部。

地鐵、學校、商業(yè)全部都是現(xiàn)成的配套，可以說，在地段上，新世界·天馥幾乎沒有短板。

2、品牌力強

假如地段決定一個項目的下限，那品牌力就決定項目的上限。

新世界在廣州已經(jīng)扎根多年，港企背景、資金雄厚，交付和圈層都非常突出，代表項目凱旋新世界、東塔K11、嶺南新世界等都是當區(qū)域的標桿。

而強品牌力，對于項目的價值拔升有著決定性作用。

打個比方，在珠江新城東區(qū)項目不少，當年一手開售時，凱旋新世界賣8千/㎡，旁邊恒大金碧華府賣6千/㎡，但十年后的現(xiàn)在，凱旋新世界早已突破30萬/㎡，但恒大只賣12萬/㎡，其區(qū)別正是品質(zhì)感與業(yè)主。

靚麗的外立面、業(yè)主的素質(zhì)、業(yè)主的身份地位直接影響項目的價值。

凱旋新世界

3、產(chǎn)品用心

均衡空間與生活智慧的產(chǎn)品+新世界的超強品質(zhì)感，是新世界·天馥的大殺器。

建面約70-140㎡3-4房產(chǎn)品，能夠做到廳房全南向的，在廣州極少，而且新世界·天馥把產(chǎn)品落到細節(jié)，這種戶型在二手市場更能站穩(wěn)長線價值。

以兩個突出戶型為例。

約126㎡4房2衛(wèi)，做到五開間朝南，這個戶型在整個廣州都非常罕見。

即使大家現(xiàn)在都在卷產(chǎn)品，但為了核心筒的排布，總避免不了有一兩個房間朝北，但新世界追求極致，還是把房間全部排列在南面。

南向功能區(qū)多，采光面就足夠長，約16.7米的南向采光面，對標200㎡大平層。

如今廣州核心區(qū)120㎡以上住宅不限購，新世界·天馥126㎡空間均衡性和好用度都在線 ，在限購后極可能受到熱銷，是可以重點關注的戶型。

約89㎡4房2衛(wèi)，做到四開間朝南，三個房間全部朝南，雙陽臺的設計能夠滿足生活需求的細節(jié)。

這個戶型是具有成長性的，中間兩個臥室打通，能做成一個大臥室，一邊做休息區(qū)，一邊放置小孩的樂高、樂器，假如需要更多空間，也可以把墻砌回來，提供更多功能區(qū)。

整體而言，新世界·天馥極致又好用的戶型，是能穩(wěn)抓客戶嗨點的重要因素。

加上新世界·天馥的裝標也很能打，可以說非常感人，褒義詞的感人，配備了豪宅才有的中央空調(diào)、新風系統(tǒng)、直飲水等，而且全部用的是松下、東芝開利、博世等世界一線品牌，能從細節(jié)感受到開發(fā)商給予客戶的尊重感。

約138㎡戶型樣板間實景圖

據(jù)鳥叔了解，已經(jīng)有不少外地的有錢人打算趁過年坐飛機來廣州看房，購置核心區(qū)資產(chǎn)了。

新世界·天馥實景圖

限購放開之后，廣州的市場熱度的確高了很多，有感知力的人已經(jīng)下場了，抓緊機會，就是現(xiàn)在！

廣州底牌已出，樓市見底，秒定核心區(qū)域，優(yōu)選安全牌，不會錯。

新世界·天馥實景圖

最后要提醒大家的是，新世界·天馥最近推出新春鉅惠，趁現(xiàn)在趕緊出來看看，等外地壕客到了，項目熱度繼續(xù)上漲，說不準到時候就很難搶了！