投資理財(cái)一大幻覺(jué)就是跟著媒體炒股。

如果你是A股老股民，這張圖想必當(dāng)時(shí)應(yīng)該在各個(gè)群里見(jiàn)過(guò)。那真是跟著口號(hào)買(mǎi)，三天餓九頓。

現(xiàn)在好幾天都被媒體報(bào)道的一個(gè)新風(fēng)口來(lái)啦！

2024年2月28日，香港宣布撤銷(xiāo)所有“辣招”，包括內(nèi)地客戶(hù)在內(nèi)的所有買(mǎi)家，無(wú)需再支付“辣稅”，即額外印花稅、買(mǎi)家印花稅和新住宅印花稅。

我看到有些媒體對(duì)此寫(xiě)的是——內(nèi)地客爭(zhēng)先赴港買(mǎi)房，“撤辣”后大灣區(qū)客戶(hù)對(duì)香港物業(yè)的咨詢(xún)量大幅上升50倍，帶看量顯著上升超20倍。香港樓市虹吸各大城市買(mǎi)家，盛況空前。

那我們就要掰扯掰扯，去香港買(mǎi)房到底是不是個(gè)好主意。

首先說(shuō)“撤辣”以后看房量大漲，這個(gè)是肯定的，畢竟交易成本減少了很多，之前壓抑的一些需求一下就被釋放出來(lái)，會(huì)出現(xiàn)“井噴”的現(xiàn)象。

媒體的報(bào)道也不是一無(wú)是處，房產(chǎn)依然有投資潛力，比如說(shuō)洪灝做的這個(gè)調(diào)查，大家還是認(rèn)為黃金和一線(xiàn)城市房產(chǎn)在未來(lái)有升值潛力。

畢竟我們這顆星球是水系星球，海洋占比71%，土地面積占比才29%，然后這些土地當(dāng)中，去掉高原、沙漠、雨林、自然保護(hù)區(qū)、農(nóng)田等等不能居住的以外，可供使用的土地面積銳減。

再去掉一些地段偏遠(yuǎn)、生活不便，例如惠州威海這些地方的海景房，最后能剩下來(lái)的，旁邊就是商圈、有學(xué)位、醫(yī)院近、交通方便的房子，確實(shí)價(jià)格剛性。

香港維多利亞港旁邊的房子就是個(gè)案例，海景房，地鐵近，市中心，妥妥豪宅，價(jià)格非常能打。

再看一個(gè)數(shù)據(jù)——租售比。

我查到的資料顯示——不僅中國(guó)香港，包括紐約、倫敦、東京等國(guó)際大都市，扣除持有成本之后，租售比驚人的一致，都在3%左右。

租售比的計(jì)算是如果一套房屋的月租金為3000元，售價(jià)為100萬(wàn)元，那么這套房屋的租售比就是3%。租售比是房屋租金與房屋售價(jià)的比例。

再換個(gè)說(shuō)法，你買(mǎi)這個(gè)房子100萬(wàn)，能一個(gè)月租3000元，一年就是3萬(wàn)6，差不多28年回本，也就是336個(gè)月，那么租售比就是1:336。

一般來(lái)說(shuō)，合理的租售比應(yīng)在1∶200到1∶300之間，也就是說(shuō)，如果投資者能在200~300個(gè)月（約16~25年）內(nèi)收回投資，表明這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展良好。

那么這么看，香港稍微超了一點(diǎn)，還行。

對(duì)比一下，我找到的，2019年12月的數(shù)據(jù)，《全國(guó)重點(diǎn)50城租金收入比調(diào)查研究報(bào)告》顯示，以年租金收回買(mǎi)房成本情況來(lái)看，廈門(mén)以89.6年高居榜首，深圳和北京分別為54.9年和54.3年。四個(gè)一線(xiàn)城市的租金回報(bào)率均不高于2%。

等到2023年上半年，形勢(shì)可能還有些惡化，2023上半年全國(guó)租金持有收益下滑，租金回報(bào)率為1.91%，較2022年回落0.03個(gè)百分點(diǎn)，自2020年開(kāi)始已連續(xù)4年下滑。

從投資價(jià)值來(lái)看，香港租售比3%，28年回本，均優(yōu)于其他一線(xiàn)城市房產(chǎn)。從這個(gè)角度來(lái)看，買(mǎi)香港房子，還是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

那么說(shuō)完好處，我們來(lái)說(shuō)壞處。

香港房子不便宜吧，你得準(zhǔn)備個(gè)好幾百萬(wàn)吧，請(qǐng)問(wèn)你怎么把錢(qián)拿出去，上次我寫(xiě)的那篇《女演員美國(guó)家中被偷空 問(wèn)題是錢(qián)怎么出去的》，就談到了這個(gè)問(wèn)題，每人每年5萬(wàn)美元外匯額度，這些外匯還不能用于買(mǎi)房投資等渠道。你得想個(gè)辦法合法合規(guī)的把錢(qián)移動(dòng)到香港然后合法合規(guī)的買(mǎi)房。

當(dāng)然對(duì)敲是個(gè)方法，也就是在你認(rèn)識(shí)香港的朋友需要人民幣，你需要港幣，你在內(nèi)地銀行把人民幣轉(zhuǎn)過(guò)去，對(duì)方在香港把港幣轉(zhuǎn)到你的戶(hù)頭上。當(dāng)然這里面信任成本是很高的。

香港是要交地租的，香港房產(chǎn)的土地租期有無(wú)限期、999年、99年、75年、50年等。目前香港唯一無(wú)限期土地使用權(quán)的房產(chǎn)為香港圣約翰座堂。香港土地租期到期之后，只要沒(méi)有公共利益的需求，港府會(huì)重新厘定租期、地租，批準(zhǔn)延長(zhǎng)租期。而業(yè)主每年只需要繳納相應(yīng)的地租，就可以繼續(xù)使用物業(yè)。

除了地租還有物業(yè)費(fèi)，還有“房產(chǎn)稅”，就是跟地租一起的差餉，一般來(lái)說(shuō)，差餉和地租大約也就是房產(chǎn)價(jià)值的千分之2，但是你只要在香港買(mǎi)房了，這個(gè)錢(qián)也要交。

你買(mǎi)房的時(shí)候還要請(qǐng)律師等等一堆雜費(fèi)。

所以香港買(mǎi)房之前，你一定得留有一些富余的錢(qián)。

到這里，是否可以趁著現(xiàn)在“撤辣”，去香港買(mǎi)房？

如果你錢(qián)足夠多，有辦法合法合規(guī)的把錢(qián)移動(dòng)到香港，有長(zhǎng)期自住需求或者出租賺取租金收益需求，可以進(jìn)行資產(chǎn)的多元化配置；如果你囊中羞澀，或者買(mǎi)了房打算閑置，那還是看個(gè)新聞，圍觀(guān)一下就好。

參考資料：

只靠房租，房東多少年能回本？——36氪

上半年全國(guó)租金回報(bào)率1.91% 買(mǎi)房后出租需52.4年回本——華商網(wǎng)

為什么租售比超過(guò)3%的房子，房東不著急賣(mài)——36氪

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