五年期LPR超預(yù)期下降，并沒(méi)有帶動(dòng)房企股價(jià)修復(fù)，整體跑輸大盤。這就好像春節(jié)假期間，人們有意無(wú)意不再談?wù)摲孔印?/p>

真正的放下是毫不在意。

這不僅說(shuō)明，政策力度并沒(méi)有大到扭轉(zhuǎn)預(yù)期，也說(shuō)明投資者仍然心存憂慮，金地、萬(wàn)科等房企，是否會(huì)繼續(xù)發(fā)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

1月銷售額放緩，2月銷售額并未起勢(shì)，且農(nóng)歷新年假期勢(shì)必影響銷量，以及3月即將到來(lái)并不亮眼的業(yè)績(jī)，對(duì)萬(wàn)科流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂，再次沉渣泛起。

萬(wàn)科(000002.SZ)信心的高光時(shí)刻，是去年11月深圳國(guó)資委和大股東高調(diào)站臺(tái)，他們都承諾需要時(shí)可以承接項(xiàng)目，以提高萬(wàn)科資金流動(dòng)性。

大股東深圳地鐵還表示，積極準(zhǔn)備擇機(jī)購(gòu)買萬(wàn)科債券，以提振市場(chǎng)信心。

三個(gè)月后的今日來(lái)看，深圳國(guó)資委的增援確實(shí)已經(jīng)到了。

深圳國(guó)資旗艦投資平臺(tái)“深投控”，承接了萬(wàn)科在“深圳高新投”6.16%的股權(quán)，對(duì)價(jià)預(yù)計(jì)超過(guò)10億元。同時(shí)，萬(wàn)科位于深圳蓮花山東面的“三星視界”舊改，正與國(guó)資洽談出售。

好消息是，三星視界舊改是一個(gè)投資近300億元的項(xiàng)目，且萬(wàn)科投資已經(jīng)超百億元，這個(gè)項(xiàng)目如能順利出售，萬(wàn)科自由現(xiàn)金可以顯著“回血”。

壞消息則是，萬(wàn)科在行情高峰時(shí)期拿下該項(xiàng)目，成本比較高昂，且當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目20%股權(quán)，就是從“深投控”處接手，如今再次回售，定價(jià)勢(shì)必不會(huì)太高。

上月底萬(wàn)科與投資者交流時(shí)，承認(rèn)涉及舊改等復(fù)雜項(xiàng)目，盡職評(píng)估的工作量較大。同時(shí)萬(wàn)科透露，在深圳投資的非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中退出部分股權(quán)，已經(jīng)有了一些進(jìn)展。

結(jié)合萬(wàn)科出售上海七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)給領(lǐng)展，萬(wàn)科目前資產(chǎn)出售主要考量，是盡量與合作方進(jìn)行交易，且更有可能是為了得到港幣或美元，以應(yīng)付相應(yīng)美元債兌付。

深圳地鐵的增持債券尚未兌現(xiàn)，但目前這并不是最重要的，深圳地鐵與深圳國(guó)資的角色相近，目前最大目標(biāo)應(yīng)該只是緩解萬(wàn)科流動(dòng)性壓力。

值得關(guān)注的是，深圳地鐵1月份出售了一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，回款近20億元，這筆資金未來(lái)是否會(huì)用于支持萬(wàn)科，答案應(yīng)該要等到萬(wàn)科上年度業(yè)績(jī)公布之后。

去年三季度以來(lái)，萬(wàn)科減少了拿地，如果萬(wàn)科不進(jìn)行大幅度的存貨減值操作，相信萬(wàn)科在手現(xiàn)金和報(bào)表利潤(rùn)，不會(huì)大幅度超預(yù)期下降。

至于萬(wàn)科涉及的小股東舉報(bào)事件，起因是行情下跌期間，小股東對(duì)于項(xiàng)目利潤(rùn)分成與結(jié)算的不滿，目前有少數(shù)幾個(gè)訴訟在案。

另外一個(gè)角度來(lái)看，萬(wàn)科對(duì)于合聯(lián)營(yíng)公司的擔(dān)保極少，且整體擔(dān)保余額也不大，合作項(xiàng)目訴訟造成的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。

現(xiàn)場(chǎng)參加過(guò)萬(wàn)科股東大會(huì)的投資者，應(yīng)該印象比較深刻，去年有部分購(gòu)房者在股東大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)，萬(wàn)科管理層應(yīng)對(duì)較為強(qiáng)硬，向來(lái)主張走司法流程，這一點(diǎn)在與萬(wàn)達(dá)的合作糾紛中也可以看出。

萬(wàn)科面臨的最大不確定性，是銷售額的低迷不振勢(shì)頭，如果目前的舉措是預(yù)防流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，那么長(zhǎng)期來(lái)看，萬(wàn)科需要一套組合拳，來(lái)將財(cái)務(wù)杠桿下降到讓市場(chǎng)相信足夠安全的范圍。

資產(chǎn)騰挪是快速方法，無(wú)論直接資產(chǎn)交易，還是發(fā)行REITs，亦或是剝離非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，都是應(yīng)該大力推進(jìn)的方案。

降杠桿早一天落地，對(duì)于萬(wàn)科流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，才會(huì)徹底消散。

萬(wàn)科的品牌信用價(jià)值，幾乎是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“圣杯”，再怎么強(qiáng)調(diào)其重要性也不為過(guò)。