文︱姚潔凝

香港近日有測(cè)量師行在危言聳聽，說私樓一手潛在供應(yīng)量創(chuàng)新高，增加樓市下行壓力，呼吁政府未來莫再推出新的住宅用地，以穩(wěn)定樓市。究竟供應(yīng)量多是香港樓市下跌的主要因素嗎？其實(shí)是金管局過時(shí)的企業(yè)貸款和住宅按揭政策，才是住宅樓市下調(diào)的原因?，F(xiàn)時(shí)的供應(yīng)量并不是如報(bào)道所言，超出了市場(chǎng)需要。房屋局表示，未來三至四年一手私樓潛在供應(yīng)量約109,000個(gè)單位，按季增加2,000個(gè)。三至四年有十萬個(gè)新單位，即每年平均只有約三萬個(gè)新的住宅單位，這個(gè)平均數(shù)是香港市場(chǎng)需求能吸納的數(shù)目。而且，由于現(xiàn)樓“貨尾”單位約20,000個(gè)，發(fā)展商資金未能回籠，已指示建筑商減慢施工進(jìn)度，令去年的全年累計(jì)落成量只有13,900個(gè)單位，按年減少約34%，人為地把三萬壓縮至一萬多。

現(xiàn)時(shí)香港連公屋、居屋、私樓在內(nèi)，共有260多萬個(gè)住宅單位，分布于4萬幢樓宇，其中165萬人擁有至少一個(gè)物業(yè)，即香港只有22%的人是業(yè)主。但統(tǒng)計(jì)處指，全香港有51.5%住戶為自置居所，這個(gè)數(shù)據(jù)是指，260多萬個(gè)住宅單位中，有約134萬個(gè)單位是自置居所，并不是指香港有約一半人擁有自置物業(yè)。瑞士銀行于去年9月發(fā)表2023年《全球房地產(chǎn)泡沫指數(shù)》報(bào)告，把香港與全球25個(gè)主要城市作比較，若以高技能服務(wù)業(yè)從業(yè)人員一般薪酬水平計(jì)，要在市中心購買一個(gè)650平方呎單位，香港人仍要工作20至25年才能置業(yè)，排世界第一，相比排第二的東京12至17年，和排第三的巴黎13至16年，香港人的苦況是遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋離世界其他大城市。

而泡沫指數(shù)最高的分別為蘇黎世和東京，香港因樓市下調(diào)，泡沫指數(shù)跌至第六位。香港的樓價(jià)相對(duì)于租金仍是在極高水平，物業(yè)需要出租42年，租金收入才可抵銷置業(yè)支出，香港在這個(gè)數(shù)據(jù)的表現(xiàn)，仍是排行在全球第一位。從以上這些數(shù)字便能反映，香港現(xiàn)時(shí)的住宅樓市下行，是健康的調(diào)整，而不是所謂的“惡性循環(huán)”，因此筆者說該測(cè)量師是在危言聳聽，實(shí)不為過?，F(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的氣氛差，主要原因是銀行向投資者不停收回貸款，俗稱Call Loan。筆者有銀行界朋友反映，大約于兩年前，金管局向銀行發(fā)出內(nèi)部指引，要求銀行要適時(shí)監(jiān)控貸款人的資產(chǎn)負(fù)債比率，并提醒若發(fā)現(xiàn)某些企業(yè)出現(xiàn)負(fù)債高于50%，便要采取收回貸款的行動(dòng)。

銀行“落雨收遮”，廣州話“遮”即傘。意思是，天晴時(shí)給你一把傘，一旦下雨，卻將傘收回來。香港投資物業(yè)如寫字樓和商鋪等，資產(chǎn)價(jià)格下調(diào)令負(fù)債率相應(yīng)上升，銀行不得不按金管局指引行事，收回貸款潮不斷令企業(yè)苦不堪言。香港股市受到外圍沽壓嚴(yán)重，企業(yè)原本持有的藍(lán)籌股價(jià)值大幅下跌，亦進(jìn)一步令企業(yè)的負(fù)債率上升。香港投資者的怨氣，是來自金管局對(duì)銀行業(yè)硬性的資產(chǎn)負(fù)債比率要求。前文說香港住宅有剛性需求，發(fā)展商賣不出樓的主因又是金管局過時(shí)的按揭政策，首付比率過高阻礙市民買入住宅，而不是新樓住宅的供應(yīng)過多引致。

若財(cái)政司司長(zhǎng)要救市，就要讓金管局全面檢討現(xiàn)時(shí)的企業(yè)貸款和住宅按揭政策，而不是停止賣地。金管局的官員大部分是政務(wù)官，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)緩慢，還可以推出一大堆要穩(wěn)定金融體系的冠冕堂皇用詞，對(duì)傳媒公開說已告誡銀行不要Call Loan，但對(duì)銀行的內(nèi)部指引就不調(diào)整，原來金管局才是跌市的罪魁禍?zhǔn)?，而銀行卻背了這個(gè)黑鍋，金管局卸責(zé)手法真是出神入化。

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