近日，陜西省鎮(zhèn)安縣紀(jì)委監(jiān)委開展住房領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)整治，在如此緊張的態(tài)勢之下，當(dāng)?shù)匾慌飸魠^(qū)改造項(xiàng)目中卻疑似被有關(guān)部門暗箱操作，存在未批先建、內(nèi)定開發(fā)商、未建先售等違法操作。

土地尚未掛牌出讓，工程已有人開工

“我們街道的改造項(xiàng)目肯定是被暗箱操作了，不然怎么會那么早就開工。”近期，來自陜西商洛鎮(zhèn)安的劉明（化名）向我們爆料稱，他們當(dāng)?shù)氐摹版?zhèn)安縣虹化街片區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目”存在內(nèi)定開發(fā)商的問題，且“未建先售”的違法操作也讓當(dāng)?shù)夭糠志用駬?dān)心該項(xiàng)目會不會變成下一個“爛尾樓”。

相關(guān)文件顯示，該棚改項(xiàng)目是當(dāng)?shù)氐囊粋€重點(diǎn)項(xiàng)目，由鎮(zhèn)安縣棚戶區(qū)改造辦公室實(shí)施。鎮(zhèn)安縣自然資源局一份5月11日的項(xiàng)目用地預(yù)審復(fù)函顯示：項(xiàng)目全稱為“鎮(zhèn)安縣虹化街片區(qū)棚戶區(qū)改造(德佑家園)項(xiàng)目”，按照公開信息來看，是由陜西德佑萬家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱德佑公司）建設(shè)。劉明質(zhì)疑這是“暗箱操作”的結(jié)果，因?yàn)榈掠蛹覉@項(xiàng)目審批手續(xù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到位。

附近居民回憶，該項(xiàng)目早在2023年3月就已開工建設(shè)了。鎮(zhèn)安縣政府官網(wǎng)2023年5月16日發(fā)布的一則訊息顯示：5月16日，副縣長馬博帶領(lǐng)住建、資源、環(huán)境等部門檢查城區(qū)建筑工地大氣污染防治情況，先后來到德佑家園、錦鴻首座等在建工地進(jìn)行實(shí)地查看。

5月16日就已作為在建工地接受檢查了，可是施工前的手續(xù)是否齊全呢？

根據(jù)中國土地市場網(wǎng)公布的土地市場信息，德佑家園項(xiàng)目“土地宗號為2023-1-5”，總面積5131平方米，該土地的出讓公告于2023年9月18日發(fā)布。其掛牌信息顯示掛牌開始時間為2023年10月8日，結(jié)束時間為2023年10月17日，競拍起始價為1246.833萬元，加價幅度為1萬元。

2023年10月24日，該宗土地被德佑公司加價1萬元，以1247.833萬元競拍成功，取得受讓權(quán)。

按照法律規(guī)定，掛牌出讓的土地是各企業(yè)公開競拍，競拍成功的企業(yè)獲得土地使用權(quán)后才能開始建設(shè)?！暗掠蛹覉@”項(xiàng)目明顯不是這個流程，明明10月才開始掛牌，但德佑公司早已開工?！熬拖袷菕伬C球招婿，還不知哪個小伙能接住繡球，但招婿的閨女其實(shí)已經(jīng)懷孕，連孩子姓名都取好了。不知鎮(zhèn)安縣自然資源局是如何將國有土地使用權(quán)先于掛牌前內(nèi)定了受讓人呢”，劉明頗為不解。

劉明說：“原本有實(shí)力的企業(yè)或者個人都可以參與競拍，但這土地似乎是為德佑公司量身定做一樣，只有該公司一家競拍，正好以1萬元的加價幅度、加價一次就成功競拍，這樣的暗箱操作吃相未免太難看了！”

手續(xù)不全忙建設(shè)，房子未建先出售

2023年9月20日，抖音用戶“德佑家園石林鎮(zhèn)安房產(chǎn)解說”發(fā)布視頻稱：慶祝西關(guān)好房德佑公司開發(fā)德佑家園純住宅，小區(qū)兩棟樓，2025年交房，戶型…付款方式：一次性付款、銀行按揭貸款、支持公積金貸款！該用戶主頁背景圖為“陜西錦上嘉園房產(chǎn)中介服務(wù)有限公司”，他發(fā)布的作品中還有拍攝于“德佑家園展示中心”的視頻，視頻文字說這是德佑家園售樓部。甚至早在8月已有多人發(fā)視頻宣傳“德佑家園”即將面世。

12月25日，筆者撥打德佑家園展示中心門牌上的“銷售熱線”，接電話的男子自稱是錦上嘉園中介公司的石林，他告訴筆者德佑家園小區(qū)房屋定價平均7300元每平，目前處于前期預(yù)定階段，可先交定金預(yù)定樓層和戶型，預(yù)售證還沒辦好所以售樓部掛的牌子是展示中心。關(guān)于此棚改項(xiàng)目是否屬于保障性住房，石林回答棚改項(xiàng)目只是報建手續(xù)，該項(xiàng)目是正常商品房。

網(wǎng)絡(luò)上流傳的多段視頻資料顯示，9月9日，德佑家園項(xiàng)目正在緊張實(shí)施打樁作業(yè)，直至12月建設(shè)進(jìn)度從視頻來看還是基坑。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件： (2) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。(3) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。(4)開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時間。(5) 已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；……

反觀德佑家園項(xiàng)目，9月實(shí)施打樁作業(yè)，10月獲得土地使用權(quán)，但8月就有人在為售賣造勢了，不知監(jiān)管部門是否發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象。

鎮(zhèn)安縣人民政府官網(wǎng)公開文件顯示，10月15日鎮(zhèn)安縣行政審批局才計劃聯(lián)合鎮(zhèn)安縣發(fā)改局、自然資源局、住建局、交通局等部門，召開鎮(zhèn)安縣虹化街片區(qū)棚戶區(qū)改造（德佑家園）項(xiàng)目可行性研究報告評審會。

劉明出示的《鎮(zhèn)安縣虹化街片區(qū)棚戶區(qū)改造（德佑家園）項(xiàng)目可行性研究報告的批復(fù)》顯示，10月30日，鎮(zhèn)安縣棚戶區(qū)改造辦公室報批的該項(xiàng)目總投資變成了14200萬元，所需的資金也變成了企業(yè)自籌和爭取中省市相關(guān)配套資金，不足部分由鎮(zhèn)安縣棚戶區(qū)改造辦公室自籌解決。同時，需抓緊編制初步設(shè)計，然后報批。

劉明說：“早在2021年，鎮(zhèn)安縣就在全縣開展房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)整治，其中重點(diǎn)整治問題就包括在取得商品房預(yù)售許可前，違規(guī)向購房人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款、誠意金等費(fèi)用。時隔兩年，鎮(zhèn)安縣的房地產(chǎn)領(lǐng)域問題應(yīng)該得到遏制和警示，為何德佑家園項(xiàng)目手續(xù)不全就能開工建設(shè)？房子還沒有開始蓋，就讓房介公司開始售賣？監(jiān)管部門是真的不知情？還是裝聾作??？”

開發(fā)商資質(zhì)存疑，保障房還是商品房界限模糊

“愛企查”網(wǎng)站公開信息顯示，陜西德佑萬家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2022年1月7日，已取得了房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)，資質(zhì)證號為“陜建房[2023]550號”。

2019年8月21日，陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳印發(fā)的《陜西省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法的通知》第五條明確規(guī)定：“取得二級資質(zhì)必須從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上和其他多項(xiàng)硬性規(guī)定?！?/p>

一個成立于2022年的房地產(chǎn)開發(fā)公司為何成立不到1年就取得了房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)。劉明對該資質(zhì)的真實(shí)性表示懷疑。筆者在陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的官網(wǎng)上也并未查詢到該資質(zhì)，至于是上傳不及時還是其他原因就不知道了。

德佑家園前期取得不多的幾項(xiàng)審批手續(xù)顯示，該項(xiàng)目建設(shè)單位為鎮(zhèn)安縣棚戶區(qū)改造辦公室，并且多次提到爭取省市相關(guān)配套資金。然而，該棚改項(xiàng)目起初是保障房，以此爭取到省市相關(guān)配套資金后又將如何分配呢？

種種跡象表明，德佑家園到底是保障房小區(qū)還是商品房小區(qū)，目前還是“待孕中”。

在房屋預(yù)售制度中，開發(fā)商依靠購房者的購房款以支持房屋建設(shè)資金，但現(xiàn)在在中國大量的三四線城市中，開發(fā)商收了預(yù)售款最后卻難以將樓盤建設(shè)完工甚至基坑都沒有見到。 劉明表示，德佑家園項(xiàng)目中存在的一系列問題不免讓當(dāng)?shù)夭糠志用駬?dān)心以后該項(xiàng)目能否順利建成。

如今，鎮(zhèn)安縣紀(jì)委監(jiān)委正如火如荼地開展住房領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)整治，德佑家園項(xiàng)目中存在的未批先建、內(nèi)定開發(fā)商、未建先售等問題又將如何處理？它不應(yīng)該成為當(dāng)?shù)丶o(jì)檢部門的“燈下黑”。

德佑公司2022年成立，2023年獲得房地產(chǎn)開發(fā)二級資質(zhì)