上周，北京和上海調(diào)控放松，降低首套房和二套房首付比例，調(diào)低商貸利率下限，并通過(guò)放寬普宅標(biāo)準(zhǔn)降低買房成本。

之前廣深也有類似放松。自8月底一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸放開(kāi)之后，調(diào)控政策又迎來(lái)新的一輪放松。

房產(chǎn)中介的營(yíng)業(yè)熱情提高， 證券市場(chǎng)對(duì)一線城市調(diào)控進(jìn)一步放開(kāi)也有正面回應(yīng) 。然而，對(duì)于這次調(diào)控放松的效果，投資者的觀點(diǎn)有所分歧。

部分投資者認(rèn)為，此次放松并沒(méi)有推動(dòng)京滬放開(kāi)非核心區(qū)域限購(gòu)，屬于不及預(yù)期，后續(xù)行情的支持應(yīng)該仍然是脈沖式的。

還有部分投資者認(rèn)為， 此次政策意在降低購(gòu)房門(mén)檻，進(jìn)一步推動(dòng)居民加杠桿，鼓勵(lì)居民提升買房意愿，最終實(shí)現(xiàn)樓市回暖。

但是研究者普遍認(rèn)為，此次京滬調(diào)控放開(kāi)，最有效的就是放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，而降低首付比例本質(zhì)上需要購(gòu)房者承擔(dān)更大的償債壓力。

此前我們分析過(guò)中央加杠桿與地產(chǎn)周期， 而現(xiàn)在，我們很有必要，在地產(chǎn)下行超過(guò)2年以后，重新判斷居民加杠桿的動(dòng)力與空間。

我們邀請(qǐng)了嵩山論市的專家，解讀本次調(diào)控放松的效果，并探究政策對(duì)于居民加杠桿的長(zhǎng)線影響，解析居民加杠桿的空間、能力和意愿，并深度研究2024年潛在政府加杠桿對(duì)居民加杠桿的傳導(dǎo)。

01

本次調(diào)控放松效果判斷：隱含了居民不愿意加杠桿

-　調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)政策效果會(huì)更好

主持人：本周四北京上海調(diào)控有所放松，放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，降低首付比例和商業(yè)貸款利率下限，北京還延長(zhǎng)房貸年限。

在您看來(lái)，這些政策是否會(huì)像8月底放開(kāi)認(rèn)房不認(rèn)貸和降低存量貸款利率那波一樣，只是有一個(gè)月左右的脈沖效果，還是會(huì)帶動(dòng)樓市持續(xù)性改善？放松政策的效果，是否隱含了居民加杠桿的預(yù)期？

1丨過(guò)往首付下降提振銷售規(guī)律的失效：居民加杠桿意愿下降

首先我們來(lái)看整體的政策，包括之前的認(rèn)房不認(rèn)貸，和這一次的北京上海降低首付比例，都是有長(zhǎng)期性的影響，系統(tǒng)性降低了買房者的購(gòu)房門(mén)檻，讓買房者用更低的首付，去買到原本預(yù)算內(nèi)的房子。

這種實(shí)際放松首付比例的政策，在疫情之前的地產(chǎn)周期里，都是十分有效的，只要首付比例略微下降，就能對(duì)地產(chǎn)銷售增速帶來(lái)明顯改善。

但是疫情疊加地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)之后，居民在地產(chǎn)端逐漸降低了加杠桿的意愿。

2丨參考廣深最近放松效果

在京滬此次放松商貸利率下限、首付比例、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)之前，廣深就已經(jīng)做出過(guò)類似放松，引發(fā)一定的市場(chǎng)熱度。

目前距離11月下旬廣深放松政策已經(jīng)過(guò)去將近一個(gè)月。 新房市場(chǎng)來(lái)看，廣州的確有明顯改善，而深圳新房表現(xiàn)一般，其 效果主要體現(xiàn)在二手房。

這也客觀說(shuō)明了本身更加惠及二手房的普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬（深圳去除了750萬(wàn)豪宅價(jià)格線），效果遠(yuǎn)好于首付比例下降、貸款利率下降。

3丨房?jī)r(jià)中的線索

其實(shí)說(shuō)到居民加杠桿，本身也是與房?jī)r(jià)波動(dòng)有關(guān)。

過(guò)往一線城市中，深圳的炒房最多，相應(yīng)居民杠桿使用量也比較足，所以在樓市景氣度下行之后，深圳新房房?jī)r(jià)也回調(diào)最多。

本身房?jī)r(jià)中就隱含了當(dāng)?shù)鼐用窦痈軛U的情況，居民在地產(chǎn)端加杠桿本身就會(huì)放大價(jià)格波動(dòng)。

4丨政策效果預(yù)判：短期效果好，隱含居民不愿意加杠桿

由于居民加杠桿意愿不強(qiáng)，以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)收入預(yù)期有負(fù)面影響， 所以我們預(yù)判， 北京、上海會(huì)和深圳類似，放松中最有效的政策，是調(diào)控普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，更有利于二手房景氣度修復(fù)。

但我們也要明白，普宅標(biāo)準(zhǔn)的放松，政策效果是短期的。

圖：京滬12.14放松調(diào)控的政策效果示意圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，嵩山論市

02

居民加杠桿一定是順周期行為

-　居民不會(huì)逆周期加杠桿，所以8月份政策只有短期脈沖效果

主持人：專家通過(guò)居民加杠桿意愿這個(gè)線索，將廣深政策效果推演到京滬上，并理清了政策的長(zhǎng)期影響和短期影響，得出了普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬效果最好的結(jié)論。

我們很好奇，有沒(méi)有可能此次政策會(huì)推動(dòng)居民改變對(duì)于杠桿的看法，引導(dǎo)居民開(kāi)始加杠桿呢？您能否結(jié)合8月底的政策效果，幫助我們分析一下。

好的，讓我們直接看下8月份以后，居民到期有沒(méi)有加杠桿。

1丨超額儲(chǔ)蓄偏好沒(méi)有減輕

我們按照2018-2019年儲(chǔ)蓄的情況，測(cè)算了原本路徑下2023年的儲(chǔ)蓄情況，跟實(shí)際儲(chǔ)蓄情況作對(duì)比。發(fā)現(xiàn)2023年的實(shí)際儲(chǔ)蓄確實(shí)一直高于預(yù)期，而8月底調(diào)控放松之后，居民超額儲(chǔ)蓄的行為仍然在持續(xù)。

由于央行總行沒(méi)有披露三季度的城鎮(zhèn)居民儲(chǔ)戶調(diào)查報(bào)告，只有河北省分行披露了相關(guān)數(shù)據(jù)，我們參考河北省情況，發(fā)現(xiàn)三季度居民選擇更多儲(chǔ)蓄，與居民更弱的買房意愿同步。

2丨居民早償沒(méi)有得到明顯改善

根據(jù)中國(guó)貨幣網(wǎng)披露的RMBS早償率指數(shù)，我們發(fā)現(xiàn)截止到10月底，居民的房貸早償指數(shù)仍然在13%，遠(yuǎn)高于年初的10%水平。

存量房貸利率下降，確實(shí)降低了居民的利息成本，但是居民對(duì)負(fù)債仍然是厭惡的，整體上加杠桿的意愿遠(yuǎn)不及地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)平穩(wěn)的2021年。具體詳見(jiàn)下圖。

3丨問(wèn)題的實(shí)質(zhì)——居民只在順周期加杠桿

我們點(diǎn)出問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，經(jīng)過(guò)8月份政策的短脈沖之后，效果不持續(xù)，是因?yàn)榫用駴](méi)有因?yàn)檎呷ゼ痈軛U，后續(xù)的樓市也沒(méi)有增量資金的支持。

畢竟周期已經(jīng)發(fā)生了很大變化，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期也已經(jīng)被打破，在逆周期加杠桿，等于是放大自身資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。而房?jī)r(jià)下降帶來(lái)的居民資產(chǎn)負(fù)債表被動(dòng)收縮，也限制了居民的主動(dòng)加杠桿。

所以從某種角度上，正如我們之前文章分析的那樣，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)逐漸擺脫地產(chǎn)依賴，但是地產(chǎn)的修復(fù)一定建立在經(jīng)濟(jì)改善預(yù)期回暖的基礎(chǔ)上。居民加杠桿也一定是在順周期。

圖：居民選擇在順周期加杠桿

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind， 嵩山論市

如上圖，居民杠桿率在地產(chǎn)景氣指數(shù)持續(xù)高于100的時(shí)候，不斷增高，并以2021年開(kāi)始為界線，居民杠桿率開(kāi)始下降，緊跟地產(chǎn)景氣指數(shù)回落。

所以我們可以得出結(jié)論，居民加杠桿是順周期行為，不能指望引導(dǎo)居民加杠桿的調(diào)控放松，在下行周期能發(fā)揮明顯效果。

這也回應(yīng)了我們第一部分的討論，三大調(diào)控放松中，普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬才是最有效的，但是效果也是最短期的。

03

居民加杠桿的空間、能力和意愿

-　居民加杠桿的動(dòng)力來(lái)源于經(jīng)濟(jì)修復(fù)和收入預(yù)期改善

主持人：您認(rèn)為目前引導(dǎo)加杠桿的政策效果有限，更認(rèn)可放寬普通住宅標(biāo)準(zhǔn)這樣活躍市場(chǎng)交易的政策，但是居民杠桿率對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是更加深遠(yuǎn)的。您認(rèn)為未來(lái)居民加杠桿的空間還大嗎？

1丨居民加杠桿的橫向空間與縱向空間

首先我們看下國(guó)際對(duì)比，就可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)居民杠桿率60%出頭，在國(guó)際上來(lái)看并不高，跟發(fā)達(dá)國(guó)家比最多是中游，但是比大部分發(fā)展中國(guó)家都高。

圖：中國(guó)與世界各國(guó)居民杠桿率橫向?qū)Ρ?/strong>

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，嵩山論市

當(dāng)然，居民杠桿率在各國(guó)的表現(xiàn)，受各國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和發(fā)展階段影響有所不同。只能說(shuō)橫向上看，中國(guó)居民加杠桿是還有空間的，而且如果后續(xù)中國(guó)能夠突破中等收入陷阱，那么居民杠桿率還會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階。

而縱向來(lái)看，中國(guó)的居民杠桿率變化，跟中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化關(guān)系密切，基本上核心的居民杠桿就是住房貸款。而伴隨著疫情之后，疊加地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā)，導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)本身、地產(chǎn)信貸和居民杠桿的增長(zhǎng)都陷入停滯，甚至出現(xiàn)下降。

所以從縱向上看，力圖提升居民杠桿，也一定是要疏導(dǎo)地產(chǎn)行業(yè)的壓力。“先立后破”確實(shí)是一個(gè)很好的思路，盡快建立地產(chǎn)的新模式新動(dòng)能，才有助于居民加杠桿助力經(jīng)濟(jì)景氣度提升。

圖：中國(guó)居民杠桿率的縱向變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，嵩山論市

2丨居民加杠桿的能力與意愿

討論居民加杠桿的能力，自然是居民收入基礎(chǔ)決定償債能力，償債能力和未來(lái)預(yù)期，共同決定了居民的加杠桿能力。

這一點(diǎn)上看，當(dāng)前整體的失業(yè)率逐漸平穩(wěn)， 在地產(chǎn)仍然拖累的背景下，工業(yè)增加值有所恢復(fù)，后續(xù)人均可支配收入逐漸修復(fù)可期。

我們前邊也提到過(guò)，不能指望居民加杠桿去消費(fèi)、買房，而是應(yīng)當(dāng)改善居民收入，提升居民信心，這樣居民才有可能加杠桿去消費(fèi)，去投資，去買房。

而居民加杠桿的意愿，取決于居民預(yù)判加杠桿行為能否給自己帶來(lái)收益。中國(guó)居民杠桿的核心部分是房貸，房貸對(duì)應(yīng)買房，而買房的核心收益來(lái)源于房?jī)r(jià)的上漲。

居民加杠桿是微觀行為的集合，是順周期的，只有讓居民感受到房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)恢復(fù)，加杠桿買房可以帶來(lái)財(cái)富效應(yīng)后，才會(huì)重新開(kāi)啟加杠桿空間。

這也是為什么世界發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的居民杠桿率較高的原因，畢竟發(fā)達(dá)國(guó)家居民收入、保障和資產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)都在過(guò)往得到了充分的挖掘。

04

政府加杠桿對(duì)居民加杠桿的傳導(dǎo)

-　2024年潛在的政府加杠桿，有助于居民杠桿企穩(wěn)

主持人：2024年的經(jīng)濟(jì)動(dòng)能修復(fù)，很大程度上取決于ZY加杠桿的動(dòng)作，而加杠桿本身也會(huì)對(duì)地產(chǎn)周期產(chǎn)生很大影響。在您看來(lái)，2024年如果ZY加杠桿、地方政府穩(wěn)杠桿，整體提升的政府杠桿率，會(huì)對(duì)居民杠桿率產(chǎn)生什么影響呢？

1丨政府杠桿率與居民杠桿率同步

我們復(fù)盤(pán)過(guò)往中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期，就可以發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的政府債務(wù)增速，與新增居民貸款的情況基本同步，這背后是整體經(jīng)濟(jì)動(dòng)能和政策的驅(qū)動(dòng)，不能簡(jiǎn)單說(shuō)是政府杠桿向居民的傳導(dǎo)。畢竟，基于土地的基建和地產(chǎn)行業(yè)，共同影響了政府債務(wù)和居民房貸。

2丨過(guò)去棚改、未來(lái)三大工程的政府杠桿向居民傳導(dǎo)

中國(guó)每年財(cái)政支出中，用于住房保障的支出逐年增加，整體趨勢(shì)和商品房竣工趨勢(shì)保持一致。

但是2017年開(kāi)始商品房竣工走弱，房地產(chǎn)商將核心資源和資金運(yùn)用于開(kāi)工端，搶先預(yù)售，將開(kāi)發(fā)貸杠桿與預(yù)售制杠桿結(jié)合，忽視了竣工端的支持。預(yù)計(jì)從今年開(kāi)始，未來(lái)的地產(chǎn)竣工會(huì)伴隨“三大工程”財(cái)政支出的趨勢(shì)而改善。

而之前的棚改，以及未來(lái)以城中村改造為首的三大工程，在推進(jìn)保障性住房建設(shè)的同時(shí)，會(huì)有一定比例的拆遷和貨幣化安置。

這一點(diǎn)過(guò)往的棚改有顯著的效果，在得到貨幣安置之后，拆遷戶居民加杠桿的能力和意愿都得到了明顯提升。整體上2014-2018年也是居民杠桿率較快上升時(shí)期。

3丨政府消費(fèi)產(chǎn)生的居民杠桿率傳導(dǎo)

根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的定義，政府消費(fèi)是指各級(jí)政府從本國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)土和國(guó)外購(gòu)買的貨物和服務(wù)的支出，這部分的政府支出最終都會(huì)轉(zhuǎn)化為企業(yè)和居民的收入。

所以我們復(fù)盤(pán)過(guò)往GDP中的政府、居民消費(fèi)支出的情況，就發(fā)現(xiàn)政府消費(fèi)支出經(jīng)常是逆周期的，比如在2020年疫情爆發(fā)時(shí)，政府維持采購(gòu)力度，而同年居民杠桿率還有所增加。

整體上看，政府消費(fèi)產(chǎn)生的居民收入，有助于居民提升加杠桿能力和意愿，最終政府的支出會(huì)落實(shí)到居民加杠桿上。

那反過(guò)來(lái)講 ，如果有意穩(wěn)健提升居民杠桿率，政府有必要提前發(fā)力，提升政府杠桿率，加大采購(gòu)支出，特別是提高ZY杠桿， 建立以ZY赤字為主體的逆周期財(cái)政調(diào)節(jié)體制，有利于加快形成以消費(fèi)為著力點(diǎn)、以居民部門(mén)為調(diào)控對(duì)象的宏觀調(diào)控新模式。

備注：原文中有很多圖表數(shù)據(jù)，為了不影響閱讀體驗(yàn)做了刪減，看完整全文可點(diǎn)擊左下角“閱文原文”跳轉(zhuǎn)。

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