2021年年底至2022年初期間，建發(fā)·蘇河望分3期開盤，雖然沒有取得類似云錦東方那樣的炸裂成績，但也基本上做到了120%+的認(rèn)購率，觸發(fā)了積分。

然而，業(yè)主們沒有料到的是，上述項(xiàng)目的已列支開發(fā)成本并沒有完全投入，有1.49億元的投入去向成迷。這個(gè)內(nèi)部人士曝料已經(jīng)虧損的項(xiàng)目隱藏著一大堆謎團(tuán)。

項(xiàng)目回顧

2021年2月20日，當(dāng)年上海首次土拍，普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊以64.52億元的價(jià)格被融創(chuàng)和建發(fā)聯(lián)合體競得，樓板價(jià)84346元/㎡，溢價(jià)率36.15%。隨后該項(xiàng)目被命名為“蘇河望”，為純住宅項(xiàng)目，過會(huì)價(jià)格10.16萬/㎡。

蘇河望東至旬陽路；南至石泉路；西至嵐皋路；北至嵐皋路300弄小區(qū)。項(xiàng)目地處普陀內(nèi)中環(huán)，而且距離內(nèi)環(huán)直線距離僅約700米，地理位置極為優(yōu)越。項(xiàng)目以中高層公寓為主力產(chǎn)品，住宅下限727套，中小套占比不低于80%，且100%精裝交付。

頗為玩味的是，在項(xiàng)目逐批次認(rèn)購后，隨著融創(chuàng)的暴雷，不少業(yè)主擔(dān)心起蘇河望的交付問題。對(duì)此，自稱有內(nèi)幕消息的業(yè)主信誓旦旦的保證，該項(xiàng)目本來就是建發(fā)負(fù)責(zé)建造，融創(chuàng)負(fù)責(zé)宣傳，所以融創(chuàng)暴雷對(duì)項(xiàng)目交付以及后續(xù)質(zhì)量保證影響不大。

可是事實(shí)是如此嗎？

預(yù)看房風(fēng)波

預(yù)計(jì)在今年12月交付的蘇河望，在今年10月中旬的時(shí)候邀請(qǐng)了業(yè)主們進(jìn)行了“預(yù)看房”。

就是這次預(yù)看房，讓業(yè)主們對(duì)自己新家的期待幻滅了。

業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，整個(gè)項(xiàng)目從小區(qū)外觀到內(nèi)部設(shè)置，都存在各種問題，而且連“預(yù)看房”這個(gè)環(huán)節(jié)，在流程上都是有問題的。

準(zhǔn)業(yè)主張先生表示：“當(dāng)他走進(jìn)屋內(nèi)時(shí)驚呆了，不僅施工工藝非常差，找不到一面完全筆直的墻，而且較低樓層的住戶家中還普遍存在嚴(yán)重滲水的問題，一些內(nèi)墻也發(fā)生掉漆、有裂縫情況?！?/p>

還有業(yè)主表示：“房屋外立面的黑色窗框和部分墻體已經(jīng)碎了，窗框的裝飾條根本不是正常的建筑材料，而是eps泡沫。但無論是售樓時(shí)的公告，還是售房合同上，都注明了：外墻飾面大面以外，局部的材質(zhì)應(yīng)為石材、金屬線條、鋁板，完全沒有提及泡沫材料。

根據(jù)目前網(wǎng)上各種爆料來看，項(xiàng)目問題相當(dāng)嚴(yán)重，完全匹配不上單價(jià)10.16萬/㎡的單價(jià)，而且根據(jù)不少業(yè)主的曝光，蘇河望是包含裝修包的。

除此之外，小區(qū)公區(qū)也是重災(zāi)區(qū)，大堂、邊門、兒童樂園等，都與宣傳相距甚遠(yuǎn)。

據(jù)悉，業(yè)主已經(jīng)向12345、12315、市長信箱等多方進(jìn)行投訴，并在11月中得到了和開發(fā)商團(tuán)體的面談機(jī)會(huì)。

然而，在兩輪面談中，開發(fā)商代表對(duì)業(yè)主們提出的諸多問題裝傻充愣、互相推諉、拒不整改，也不提供相關(guān)材料的質(zhì)檢和外立面平整度、漏水情況的有效報(bào)告，態(tài)度極為惡劣。

更離譜的是11月17日晚，蘇河望的準(zhǔn)業(yè)主們冒著寒風(fēng)在項(xiàng)目工地門口，等待建發(fā)領(lǐng)導(dǎo)出來提交項(xiàng)目的整改訴求。由于有民警在場，本來現(xiàn)場秩序是很良好的，但是接下去建發(fā)領(lǐng)導(dǎo)匪夷所思的魔幻操作，直接點(diǎn)燃了現(xiàn)場所有業(yè)主的情緒。

當(dāng)晚，建發(fā)工作人員開著奔馳來到現(xiàn)場，無視周圍群眾，危險(xiǎn)駕駛，以致于將一名業(yè)主的腳壓傷了。事后還拒不停車，繼續(xù)向前，最后在周圍群眾的催促下才下車。

事發(fā)后，交警立即趕赴現(xiàn)場，并判定駕駛員全責(zé)，傷員自行前往醫(yī)院治療。對(duì)此，雙方約定11月20日再次見面會(huì)談?？墒?，到了11月20日，肇事司機(jī)并未出現(xiàn)，而且拒接包括民警在內(nèi)的電話，隨后民警建議訴諸法律程序。之后對(duì)于該事件，建發(fā)依然沒有任何表態(tài)。

在“車禍”事件之后，蘇河望的業(yè)主維權(quán)愈發(fā)激烈，整個(gè)事件呈現(xiàn)愈演愈烈的勢態(tài)。

11月20日，將近500名業(yè)主寫了一封長達(dá)34頁的《關(guān)于解決上海市普陀區(qū)新房“蘇河望”項(xiàng)目存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的函》，控訴開發(fā)商存在大量質(zhì)量問題、嚴(yán)重減配、偷工減料、欺詐銷售。

年報(bào)中瞥見端倪

蘇河灣出現(xiàn)如此貨不對(duì)板的情況，從在建發(fā)股份（SH600153）發(fā)布的2021-2022年年報(bào)，以及2023年上半年半年報(bào)里，就能發(fā)現(xiàn)不少蹊蹺之處。通讀三份年報(bào)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)建發(fā)股份的總投資、實(shí)際投資和開發(fā)成本完全對(duì)不上，而且出入還挺大的。

根據(jù)半年報(bào)的公示，蘇河望的總投資金額應(yīng)達(dá)到79.83億元?？墒菍?shí)際上，今年上半年蘇河望投資1.36億元，2022年實(shí)際投資2.51億元，2021年實(shí)際投資72.01億元，三年累積總投資金額只有75.89億元。

在下個(gè)月就逐步正式交付的前提下，距離原本規(guī)劃的總投資金額尚有近4億元的巨大缺口。如此情況下，蘇河望出現(xiàn)質(zhì)量問題、貨不對(duì)板、偷工減料的情況也就不足為奇了。

不僅如此，從2021年開始到2023年位置，蘇河望的總投資額持續(xù)走低。從2021年的80.44億元降到2022年的79.63億元，到了2023年上半年又變了79.33億元。

另一方面，根據(jù)2023年半年報(bào)顯示，蘇河望的項(xiàng)目開發(fā)成本上，投資總金額計(jì)劃為77.52億元。到2023年上半年為止，項(xiàng)目產(chǎn)生的實(shí)際成本已經(jīng)高達(dá)77.38億元。

實(shí)際支出成本高達(dá)77.38億元，但同一份年報(bào)披露的累積投資僅有75.89億元。這中間的1.49億元的列支成本去哪了？曾經(jīng)的總計(jì)劃投資是80億元，但經(jīng)過不斷的削減，眼下只有77億元，一系列的質(zhì)量問題，又是否與投資被削減有必然關(guān)系？

也許只有上一級(jí)審計(jì)部門介入才能獲得真相。

事實(shí)上，整個(gè)蘇河望項(xiàng)目的房價(jià)與地價(jià)之間只有萬把塊的差價(jià)，換句話說，對(duì)于建發(fā)來說根本就沒有利潤空間。

蘇河望的總投資需要將近80億，按照可售面積平均開發(fā)成本11w/㎡。這也就意味著10.16萬/㎡的均價(jià)根本就是虧本生意，覆蓋不了開發(fā)成本，而且可售貨值僅不到74億，距離80億的開發(fā)成本足足有6個(gè)億之多。

雖然項(xiàng)目不愁賣，但大概率要賠本，那為了少虧點(diǎn)，只有靠減配來扣成本了。

可是無論如何，面對(duì)業(yè)主們的合理訴求如此蠻橫的態(tài)度是在讓人費(fèi)解。難道是國企領(lǐng)導(dǎo)們平時(shí)蠻橫慣了？

在此，地產(chǎn)與星空希望有關(guān)部門可以迅速介入此事，保障業(yè)主們的合理訴求。