武漢市住房保障和房屋管理局在11月28日發(fā)布了一則《關(guān)于部分房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)行為典型案例的通報(bào)》。碧桂園榜上有名，被通報(bào)的原因是——購(gòu)房款未直接交存至監(jiān)管賬戶，屬于違規(guī)典型案例。

根據(jù)這份通報(bào)，武漢市東湖高新區(qū)的湖北恒瑞盛隆置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)的項(xiàng)目“碧桂園·云璽|星薈”涉嫌違規(guī)。

先說下這家名為“湖北恒瑞盛隆”的公司，能查到的資料是：2018年，碧桂園武漢區(qū)域公司已悄悄入股湖北恒瑞盛隆置業(yè)發(fā)展有限公司，拿下武漢光谷東逾65萬平方米項(xiàng)目，而這也是碧桂園首次進(jìn)駐光谷東片區(qū)。

雖然中拓投資有限公司為大股東，但是相關(guān)地塊的開發(fā)應(yīng)該由碧桂園主導(dǎo)，從項(xiàng)目名稱上也可以看出，冠上了“碧桂園”的名字。

不過這二股東的碧桂園城市置業(yè)（武漢）有限公司的股權(quán)目前已經(jīng)出質(zhì)了。

所謂股權(quán)出質(zhì)，也就是債務(wù)人或第三人將其投資公司中所擁有的股權(quán)出質(zhì)給債權(quán)人，作為一種債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以折價(jià)或拍賣、變賣方式處置該股權(quán)，并以其處置所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

白話說，我現(xiàn)在沒錢，把股權(quán)質(zhì)押給你咯，要是到時(shí)候還是還不了錢，你們債權(quán)人就可以處置這部分股權(quán)。

從目前碧桂園的處境來看，那也是能質(zhì)押的質(zhì)押，能變現(xiàn)的變現(xiàn)。不僅僅碧桂園創(chuàng)始人楊國(guó)強(qiáng)所在的楊氏家族近期向碧桂園提供了3億美元的無息借款，旗下私人飛機(jī)也是已賣掉一架，另一架還在賣。

確認(rèn)了被通報(bào)項(xiàng)目與碧桂園之間的關(guān)系后，還要解決一個(gè)問題，購(gòu)房款未直接交存至監(jiān)管賬戶為何違規(guī)？

一直以來，我們買的都是期房，先交錢，等房子完工了，再收房，所以業(yè)主的購(gòu)房款作為商品住房預(yù)售資金都要進(jìn)入監(jiān)管賬戶，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)。

根據(jù)《攀枝花市城市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，《辦法》要求，要嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)，監(jiān)管額度內(nèi)的資金，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，監(jiān)管銀行不得擅自劃扣；設(shè)立子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，集團(tuán)公司不得抽調(diào)。

可以看到，業(yè)主交的這筆款是用來蓋樓的，如果被挪用了，分分鐘項(xiàng)目停工！

但是房企是忍受不住誘惑不動(dòng)這筆資金的，因?yàn)榉科笠獙?shí)現(xiàn)3快，也就是“快開發(fā)、快周轉(zhuǎn)、快銷售”，就是要用錢來支持，如果從銀行貸不出那么多錢，或者有時(shí)間差怎么辦？房企就先把購(gòu)房款挪用，競(jìng)拍其他地塊或者開發(fā)其他快要開發(fā)完的項(xiàng)目，等到其他項(xiàng)目收回資金了，再回來填這個(gè)洞。

本質(zhì)上，是拿業(yè)主的錢去“撬杠桿”，本來房企沒那么多錢擴(kuò)張的，挪用這筆資金了以后，房企就可以多拿好多地，多開好多項(xiàng)目。

問題在于，“杠桿玩法”最怕的就是資金鏈斷裂，之前房地產(chǎn)行業(yè)高歌猛進(jìn)，這套還玩的轉(zhuǎn)，結(jié)果口子一收緊，給房企“斷貸”，馬上問題就來了。

就說去年7月爆出來的，河南省鄭州市康橋玖璽園因項(xiàng)目停工，業(yè)主代表與資金監(jiān)管銀行溝通，質(zhì)疑該項(xiàng)目巨額監(jiān)管資金被挪用，導(dǎo)致項(xiàng)目停滯，鄭州銀行長(zhǎng)椿路支行有關(guān)負(fù)責(zé)人露面并稱，作為監(jiān)管銀行，該行資金撥付都有鄭州市房管局有關(guān)部門的批準(zhǔn)批示，并表示“換句話說，我們是聽招呼干活”、“如果他們不讓撥、我們是撥不了的”。這就是著名的“聽招呼干活”的來源。

結(jié)果鄭州市房管局不干了，說“銀行的說法與事實(shí)不符”！

不管皮球怎么踢，現(xiàn)實(shí)結(jié)果是，監(jiān)管資金肯定是被挪用了，項(xiàng)目也停了，錢去哪里了，是用于房企還貸款、還債券，還是拿去開發(fā)新的爛尾樓了？不得而知，業(yè)主啥時(shí)候才能入住新房，不知道，最后一點(diǎn)，就算事情發(fā)展到了這一步，業(yè)主的月供還得繼續(xù)交！

所以我個(gè)人認(rèn)為，這次武漢房管局曝光的典型案例，未及時(shí)辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)、未如實(shí)填報(bào)購(gòu)房人信息的嚴(yán)重程度還得往后稍稍，這個(gè)“購(gòu)房款未直接交存至監(jiān)管賬戶”問題最大。

在現(xiàn)在“保交樓”的大環(huán)境下，碧桂園還這么干，可能是有些“饑不擇食”了。畢竟今年前10個(gè)月武漢房企銷售排行榜，按照金額排名，碧桂園在武漢都沒排進(jìn)前30，按照銷售面積排名，碧桂園才排第20名。曾經(jīng)的“宇宙第一房企”，現(xiàn)在也是壓力山大，估計(jì)也是在此壓力之下，又開始想著法的挪用監(jiān)管資金了。

業(yè)主應(yīng)該是房企的“衣食父母”，碧桂園不把購(gòu)房款交存至監(jiān)管賬戶，到底想干嘛？幸好現(xiàn)在只是在武漢一個(gè)城市出現(xiàn)這種現(xiàn)象被發(fā)現(xiàn)了，希望碧桂園能懸崖勒馬，趕緊停止這種危險(xiǎn)的行為！

參考資料：

鄭州銀行稱監(jiān)管資金被挪用是聽招呼干活？房管局回應(yīng)——海峽都市報(bào)

確保預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè) 我市出臺(tái)新的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法 ——攀枝花日?qǐng)?bào)

碧桂園入股恒瑞盛隆置業(yè) 首入光谷東接盤65萬方項(xiàng)目——房掌柜

碧桂園創(chuàng)始人公開露面，被傳賣私人飛機(jī)償債？——北京商報(bào)