PART.01

重慶首批舊城改造投資2743億

最近，重慶舉辦了2023年重慶中心城區(qū)舊城改造項目推介會舉行。推介會發(fā)布了重慶中心城區(qū)舊城改造項目（第一批）名單，共計59個項目、總投資約2743億元。主要包括綜合類、棚改類、城中村類等三類。

其中：

綜合類項目32個、項目總投資1511億元。

棚改類項目19個、項目總投資740億元。

城中村項目8個、項目總投資492億元。

這三類項目的實施，都將伴隨大規(guī)模拆遷，被廣大市民關(guān)注。

隨后，一個長達(dá)110頁的ppt文件《重慶舊城改造招商推介會（推介項目）》在地產(chǎn)圈流傳開來，里面羅列了51個舊城改造項目的基本情況、投資金額、建設(shè)周期、招商需求等。

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這份PPT里面共有51個項目，總投資金額約2203億。其中，投資總金額最高的是大渡口區(qū)，投資總金額達(dá)到654億，是妥妥的大贏家。

不過，這份PPT總共只有51個項目，總投資金額也只有2203億，這和2023年重慶中心城區(qū)舊城改造項目推介會現(xiàn)場實際報道出來的59個項目，總投資金額2743億對應(yīng)不上，有些出入。

根據(jù)2023年重慶中心城區(qū)舊城改造項目推介會現(xiàn)場的報道，渝中區(qū)實際有10個項目進入此次推薦會，而不僅僅是PPT上的那5個。

另外，渝中區(qū)政府官方也發(fā)過一篇文章，介紹了渝中區(qū)推出的十大舊城改造項目，而這10個項目計劃總投資高達(dá)800億。渝中區(qū)可能才是本次舊城改造的最大贏家。

PART.02

重慶百億級舊城改造項目盤點

本次舊城改造有多個百億級重點項目，這些重點項目，不僅將造就眾多“拆遷富”，也將大大提升板塊的城市形象、改善區(qū)域的配套，提升周邊土地乃至周邊房產(chǎn)價值，所以受到了大家的廣泛關(guān)注。

①渝中區(qū)：長濱路沿線舊城改造項目

計劃投資114億

項目東至重慶來福士、西至菜園壩大橋、南至長濱路、北至解放東西路，總占地面積約50公頃，現(xiàn)狀建筑面積約130萬平方米，主要功能為住宅。

擬對項目范圍內(nèi)8個重點地塊實施改造，計劃總投資約114億元。更新后擬建成9棟高層或超高層建筑作為商務(wù)辦公樓宇，新改建面積23.6萬平方米，新增配套車庫面積8.85萬平方米，車位2600余個，積極承接外遷央企落地，擬打造成為央地合作總部產(chǎn)業(yè)帶。積極承接外遷央企落地，擬打造成為央地合作總部產(chǎn)業(yè)帶。打造比肩上海外灘、武漢江灘的“國際水岸”。

目前，項目已陸續(xù)啟動地塊征收、融資授信等工作。項目計劃2024年開工，預(yù)計2027年竣工。

②渝中區(qū)：菜園壩濱江新城項目

計劃投資230億

項目位于菜園壩片區(qū)，占地面積73公頃，現(xiàn)狀建筑面積47萬平方米。擬新建約126萬平方米建筑，計劃總投資約230億元，旨在打造成渝雙城經(jīng)濟圈門戶區(qū)TOD城市綜合體。

③渝中區(qū)：中山三路舊城改造項目

計劃投資100億

項目東至人和街、西至中山三路、南至文化宮、北至人民路，總占地面積約16公頃，現(xiàn)狀建筑面積約62萬平方米，主要功能為住宅。

擬將其劃分為5個地塊實施改造，以西南大區(qū)風(fēng)貌軸為核心，新建地標(biāo)性產(chǎn)業(yè)載體和高品質(zhì)住宅，計劃總投資超100億元，打造具有西南大區(qū)風(fēng)貌的標(biāo)志性項目。目前，正在開展項目前期方案策劃。

④渝中區(qū)：黃花園產(chǎn)業(yè)園項目

計劃投資120億

項目位于黃花園片區(qū)，占地面積160公頃，現(xiàn)狀建筑面積465萬平方米。

計劃總投資約120億元，旨在利用黃花園核心節(jié)點及周邊區(qū)域，打造以中冶賽迪、市設(shè)計院為核心的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)園，集聚工業(yè)設(shè)計、工業(yè)軟件等業(yè)態(tài)，服務(wù)全市“設(shè)計名城”與“軟件名城”。

⑤江北區(qū)：長安三工廠片區(qū)舊城改造項目

計劃投資208億

項目位于江北區(qū)城市中心，東承江北嘴，西啟觀音橋商圈，南接曾家?guī)r，北聯(lián)龍頭寺公園。占地總面積約1950畝，總建筑面積237.74萬㎡，主要以居住建筑為主，同時還包括工業(yè)廠房、商業(yè)、公共服務(wù)、教育配套等建筑。

以留改拆建結(jié)合的方式，打造“名片級”國際高端商街、智能汽車研發(fā)總部基地，打造“近者悅，遠(yuǎn)者來”的高品質(zhì)都市生活區(qū)，打造重慶城市山水特色景觀“名片級”國際旅游目的地。約38.9萬㎡住宅開發(fā)，41.1萬㎡商業(yè)商務(wù)開發(fā)及運營（其中長安科技創(chuàng)新中心項目約24萬㎡），相關(guān)周邊改造提升工作和基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。項目計劃2年內(nèi)開工，預(yù)計2028年竣工。

近期，江北區(qū)人民政府一天就發(fā)了6條長安三工廠片區(qū)房屋征收的通知。長安村140號地塊、賈家梁地塊、原寧和中學(xué)地塊、原建設(shè)處非住宅剩余地塊、群力地塊、重慶市江北區(qū)新市村13號附2號、新市村14號、勤儉二村214號……都在本次征收范圍內(nèi)。

整個長安三工廠片區(qū)舊改項目范圍非常廣，圍繞著長安汽車本部廠周邊的富強社區(qū)、勞動村、長安村、鯉魚池村等都是舊改的重點對象。長安三工廠片區(qū)應(yīng)該也是最被關(guān)注的項目。因為這里將誕生眾多的“拆遷富”。

⑥大渡口區(qū)：伏牛溪油庫舊城改造項目

投資：200億元

項目位于大渡口區(qū)建勝鎮(zhèn)，項目北側(cè)為伏牛溪輕軌站，南至長江，西至金鰲山片區(qū)，東臨重慶國際復(fù)合材料股份有限公司。伏牛溪油庫改造項目總面積約3900畝，主要布局為油庫和相配套的油罐、家屬區(qū)等設(shè)施以及農(nóng)民自建房。

項目將打造成為宜居宜業(yè)的濱江生態(tài)新區(qū)。根據(jù)大渡口區(qū)2023年第二季度招商引資項目集中簽約儀式的報道信息，中交建設(shè)片區(qū)開發(fā)項目將參與伏牛溪油庫搬遷項目等項目。該項目計劃2024年開工，預(yù)計2025年竣工。

⑦大渡口區(qū)：釣魚嘴片區(qū)舊城改造項目

投資：209億元

釣魚嘴半島位于大渡口區(qū)東南角，是主城兩江四岸發(fā)展主軸重要組成部分。釣魚嘴半島規(guī)劃總面積780公頃，約65%為未開發(fā)用地，其余為少量廠房、倉儲用地及零星住房。

項目將打造成集居住、商業(yè)、休閑、娛樂、文藝、生態(tài)等于一體的濱江生態(tài)新城。

⑧九龍坡區(qū)：上游片區(qū)舊城改造項目

投資：100億元

該項目位于九龍半島毛線溝立交處，幸福城西北部，占地2683畝。城中村范圍主要包括上游村5社和7社及周邊低效國有用地，分布的建筑主要包括九建公司、楊家坪電力公司等15家國有企業(yè)辦公樓、職工宿舍和大量農(nóng)房。其中：上游村7社剩余集體土地約233畝，大渡口區(qū)界內(nèi)的零星用地約193畝，九龍坡區(qū)界內(nèi)集體土地約40畝，現(xiàn)已完成171名農(nóng)戶住房提前安置工作，還剩余1戶未接受住房提前安置。另上游村5社因涉及82年電廠征地遺留問題，約125戶征而未拆農(nóng)房未進行補償安置。

該片區(qū)將通過規(guī)劃賦能，聚焦高品質(zhì)剛需與改善型住房需求，融入經(jīng)營性商業(yè)與公服性配套，與幸福城一起打造生態(tài)修復(fù)與城中村改造有機結(jié)合的集大成示范社區(qū)。包含761畝土地開發(fā)、82萬㎡住宅建筑、13.45萬㎡商業(yè)建筑。項目2023年12月開工，預(yù)計2025年12月竣工。

除了以上八大百億級舊城改造項目之外，還有一些準(zhǔn)百億級的重點項目，比如渝中大坪煤建新村項目，計劃投資90億，打造62萬綜合體。又比如大渡口互助村舊城改造項目，計劃投資90億，打造舒適宜居城市新區(qū)等等。

PART.03

重慶樓市風(fēng)向變了

過去幾十年，重慶城市高速向外擴張，對傳統(tǒng)老城區(qū)的投入不足，老城區(qū)的發(fā)展遠(yuǎn)不如人意。

但如今，重慶城鎮(zhèn)化已經(jīng)70%，接近飽和，重慶城市發(fā)展已經(jīng)來到了新階段。未來，重慶城市發(fā)展重點，將逐步從外延擴張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵優(yōu)化提升。

所以，如今重慶大規(guī)模舊城改造，大范圍的城市更新，明顯加大了傳統(tǒng)老城區(qū)的投入，這是順應(yīng)時勢，也將是未來風(fēng)向所在。

首先，樓市整體低迷，而大規(guī)模的拆遷勢必催生一部分剛性購房需求，再配合貨幣化安置和房票安置，能夠直接刺激樓市。

其次，大規(guī)模舊城改造和城市更新，不僅大幅改善城市面貌，也將改善交通，改善商業(yè)等各類配套，從而提升板塊居住品質(zhì)，提升板塊價值，也有助于提振樓市信心。

再者，大規(guī)模舊城改造之后，將引入更多品質(zhì)開發(fā)商，在核心地段打造更多優(yōu)質(zhì)樓盤，更有利于釋放人們的改善置業(yè)需求。

在大規(guī)模舊城改造之下，重慶樓市風(fēng)向要變了。未來人們的購房首選，將不再是遠(yuǎn)郊新區(qū)，而是回歸傳統(tǒng)核心。