董晶看法

tel:15262011822

民事 |商事 |公司 |金融 |財(cái)富管理

今天，廣東省高級(jí)人民法院發(fā)布物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例，主要涉及業(yè)主車(chē)位充電樁安裝、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、業(yè)委會(huì)更換物業(yè)期間各方權(quán)利義務(wù)等與百姓日常生活息息相關(guān)的民生案件。

所發(fā)布的案例中，有1宗涉及新能源汽車(chē)充電樁的安裝問(wèn)題，在譚某訴某物業(yè)公司案中，法院判決支持業(yè)主為自有車(chē)位安裝充電樁的合理需求，解決了業(yè)主新能源汽車(chē)充電難題。有3宗案例涉及對(duì)物業(yè)公司管理行為的規(guī)范等問(wèn)題，其中，在高某訴某物業(yè)公司案中，法院判令物業(yè)公司在未取得過(guò)半數(shù)業(yè)主同意情況下，其提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)行為無(wú)效；在某物業(yè)公司訴吳某案中，法院判令房屋未明確交付的情況下，業(yè)主有權(quán)拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，為源頭防范物業(yè)公司與業(yè)主之間群體性矛盾激化提供指引。此外，還涉及未成立業(yè)委會(huì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，在某物業(yè)公司訴蘇某案中，法院認(rèn)定其所在的居委會(huì)代為簽訂的物業(yè)服務(wù)合同有效，填補(bǔ)了未成立業(yè)委會(huì)小區(qū)管理的空缺，保障了小區(qū)生活井然有序。

近年來(lái)，廣東法院按照“抓前端、治未病”理念，積極推進(jìn)依法審理和訴源治理工作，多元化解“小物業(yè)”糾紛，守護(hù)人民群眾的“大民生”。今年1至7月，全省法院物業(yè)服務(wù)合同糾紛收案6.5萬(wàn)宗、結(jié)案5.8萬(wàn)宗、調(diào)解成功4.2萬(wàn)宗、調(diào)解成功率達(dá)七成。

01

物業(yè)公司未經(jīng)法定程序不得隨意調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

——高某訴某物業(yè)管理有限公司服務(wù)合同糾紛案

基本案情

某物業(yè)公司在小區(qū)公告欄張貼區(qū)物價(jià)局有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)批復(fù)及《關(guān)于停車(chē)收費(fèi)調(diào)價(jià)的通知》，于2014年9月1日將小區(qū)車(chē)位管理費(fèi)由原來(lái)的30元/月上調(diào)至60元/月。高某按照該標(biāo)準(zhǔn)支付一段時(shí)間后提起本案訴訟，要求某物業(yè)公司按照原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收車(chē)位管理費(fèi)并退回超額收取的費(fèi)用。

裁判結(jié)果

廣東省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合法定程序，但某物業(yè)公司未提交證據(jù)證明其在2014年9月1日調(diào)價(jià)前已按照規(guī)定完成了包括調(diào)價(jià)方案經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過(guò)等調(diào)價(jià)程序。該公司在2018年對(duì)2014年調(diào)價(jià)進(jìn)行相關(guān)說(shuō)明并收集支持表決票不符合規(guī)定，不應(yīng)認(rèn)定為其已就調(diào)價(jià)完成了主要程序，故某物業(yè)公司的調(diào)價(jià)不符合程序，不應(yīng)支持。

典型意義

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)人主張上調(diào)物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)舉證證明其已完成法律、法規(guī)規(guī)定的調(diào)價(jià)程序。該案明確前期物業(yè)服務(wù)人調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的程序要求及舉證責(zé)任，對(duì)于維護(hù)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域秩序、保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益具有重要意義和必要性。

02

物業(yè)公司拒絕離場(chǎng)無(wú)權(quán)收取物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)

——曾某訴某物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

基本案情

案涉小區(qū)經(jīng)“雙過(guò)半”（即參與表決專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)）業(yè)主表決同意解聘某物業(yè)公司，并通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選定新的物業(yè)公司。經(jīng)業(yè)委會(huì)通知，某物業(yè)公司一直拒不退出、移交。另案生效判決確認(rèn)業(yè)委會(huì)解聘某物業(yè)公司的決定有效，又一另案生效判決判令該公司撤離案涉小區(qū)，但某物業(yè)公司一直拒絕撤出，直至法院強(qiáng)制執(zhí)行才搬離。此后，某物業(yè)公司起訴要求曾某等業(yè)主支付其撤場(chǎng)前的物業(yè)費(fèi)。

裁判結(jié)果

廣東省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，在另案生效判決已確認(rèn)業(yè)委會(huì)解聘某物業(yè)公司的決定合法有效，且業(yè)委會(huì)已多次明確要求其退出、交接的情況下，某物業(yè)公司仍拒絕撤出案涉小區(qū)及履行交接手續(xù)，對(duì)于某物業(yè)公司以其已實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)不予支持。

典型意義

近年來(lái)，物業(yè)服務(wù)合同糾紛數(shù)量一直居高不下。實(shí)踐中，物業(yè)公司“退出難”問(wèn)題十分嚴(yán)重。物業(yè)公司在業(yè)委會(huì)解除合同后，甚至在已聘用新的物業(yè)公司后仍拒絕撤出小區(qū)，更有甚者還通過(guò)訴訟方式來(lái)拖延退出時(shí)間，進(jìn)而要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)用。對(duì)于物業(yè)公司拒絕退出并強(qiáng)行提供服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)不予支持，對(duì)維護(hù)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域秩序、保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益具有正確的價(jià)值導(dǎo)向。

03

居委會(huì)可依法代行未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)業(yè)委會(huì)職責(zé)

——某物業(yè)服務(wù)有限公司訴蘇某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

基本案情

廣州某小區(qū)業(yè)委會(huì)任期屆滿后，因故未能成立新一屆業(yè)委會(huì)。經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主聯(lián)名請(qǐng)求，小區(qū)所在社區(qū)居委會(huì)組織開(kāi)展了重新選聘物業(yè)公司的招投標(biāo)工作，并召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)。經(jīng)小區(qū)業(yè)主投票，“雙過(guò)半”的業(yè)主同意選聘某物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。公示期滿后，某物業(yè)公司與居委會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，并入駐該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主蘇某認(rèn)為：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)由開(kāi)發(fā)商或小區(qū)業(yè)委會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂，居委會(huì)無(wú)權(quán)代表小區(qū)業(yè)主簽約，故居委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)其無(wú)效，其無(wú)需繳納物業(yè)費(fèi)。某物業(yè)公司遂將蘇某訴至法院，向其追討物業(yè)費(fèi)及滯納金。

裁判結(jié)果

廣州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，在涉案小區(qū)未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)委會(huì)的情況下，該小區(qū)所在社區(qū)居委會(huì)有權(quán)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)，組織開(kāi)展選聘新物業(yè)公司的招投標(biāo)工作�，F(xiàn)居委會(huì)組織涉案小區(qū)業(yè)主召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，并經(jīng)“雙過(guò)半”業(yè)主投票選聘了某物業(yè)公司為該小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)公司，符合法律規(guī)定。依據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，居委會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的新的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)包括蘇某在內(nèi)的全體小區(qū)業(yè)主均具有法律約束力。某物業(yè)公司已實(shí)際為涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，蘇某理應(yīng)依約支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

典型意義

物業(yè)服務(wù)合同的簽約主體具有特殊性。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條規(guī)定，在成立業(yè)主大會(huì)之前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；在成立業(yè)主大會(huì)后，則由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂普通物業(yè)服務(wù)合同。在小區(qū)因故未能成立業(yè)委會(huì)的情況下，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條有關(guān)“居民委員會(huì)對(duì)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)具有一定管理職能”的規(guī)定，宜由居委會(huì)在特定條件下代行業(yè)委會(huì)職責(zé)，經(jīng)合法程序選聘物業(yè)公司為業(yè)主提供服務(wù)，以維護(hù)小區(qū)管理秩序穩(wěn)定，使業(yè)主安居樂(lè)業(yè)，推進(jìn)建立共建、共治、共享的基層治理模式。

04

物業(yè)公司不能證明房屋已交付的業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)

——某物業(yè)管理有限公司訴吳某、某投資管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

基本案情

2014年12月14日，吳某與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定于2015年4月30日前交樓。同日，某物業(yè)公司與吳某簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定自開(kāi)發(fā)商向吳某發(fā)出入伙通知書(shū)中確定的物業(yè)交付日期次月起，業(yè)主或物業(yè)使用人按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。開(kāi)發(fā)商表示已于2015年4月16日向吳某寄出《入伙通知書(shū)》，通知其于2015年4月30日辦理入伙手續(xù)，但吳某表示沒(méi)有收到，開(kāi)發(fā)商亦無(wú)法提供郵寄憑證。某物業(yè)公司主張其已依《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》之約定提供物業(yè)管理服務(wù)，要求吳某支付相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)，吳某則以商品房未交付為由，認(rèn)為不應(yīng)支付相關(guān)費(fèi)用。

裁判結(jié)果

橫琴粵澳深度合作區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，無(wú)論是根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》還是《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的約定，吳某繳納物業(yè)管理費(fèi)是以開(kāi)發(fā)商向其發(fā)出《入伙通知書(shū)》為前提條件的。但本案缺乏充分確鑿的證據(jù)證明案涉商品房已向吳某交付，且吳某與開(kāi)發(fā)商雙方對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同是繼續(xù)履行還是解除存在重大分歧，在此情況下，認(rèn)為吳某應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)顯然不符合常理且有失公平，故判決駁回某物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。

典型意義

本案中，沒(méi)有證據(jù)證明出賣(mài)人已向買(mǎi)受人交付案涉物業(yè)，同時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方在此期間就合同是繼續(xù)履行還是解除存在訴訟糾紛，由此可以認(rèn)定商品房交付的條件未成就，物業(yè)管理公司也就喪失了向買(mǎi)受人主張物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)。因此，在認(rèn)定買(mǎi)受人應(yīng)否向前期物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，應(yīng)從合同約定、交易習(xí)慣、生活常理、公平角度等對(duì)商品房交付的條件進(jìn)行嚴(yán)格審查，避免審判結(jié)果有違常理與公平。

05

業(yè)主安裝充電樁合理需求物業(yè)公司應(yīng)予配合

——譚某訴某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

基本案情

譚某系案涉小區(qū)房屋及車(chē)位權(quán)屬人，于2022年購(gòu)買(mǎi)了新能源汽車(chē)并按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》住戶(hù)手冊(cè)“電動(dòng)汽車(chē)需要購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)車(chē)位，并到供電部門(mén)辦理相關(guān)用電手續(xù)方可使用”程序辦理相關(guān)手續(xù)，譚某在請(qǐng)求小區(qū)物業(yè)公司在其提供的同意安裝新能源汽車(chē)充電樁書(shū)面證明加蓋公章時(shí)，某物業(yè)公司無(wú)出具相關(guān)證據(jù)材料，僅告知譚某地下停車(chē)位不具備充電樁安裝條件、變壓器容器不足為由拒絕蓋章，導(dǎo)致充電樁安裝流程無(wú)法進(jìn)行。為此譚某提起本案訴訟，請(qǐng)求判令：某物業(yè)公司七日內(nèi)在同意安裝新能源汽車(chē)充電樁書(shū)面證明加蓋公章，后續(xù)配合譚某辦理地下停車(chē)位新能源汽車(chē)充電樁項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)手續(xù)、協(xié)助施工及承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

裁判結(jié)果

肇慶市鼎湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，充電樁是新能源汽車(chē)實(shí)現(xiàn)使用目的不可或缺的設(shè)備，安裝充電樁符合車(chē)位正常使用功能，是業(yè)主正常行使合法權(quán)利的行為，不應(yīng)受到限制或禁止，物業(yè)管理人應(yīng)予配合。故判決某物業(yè)公司應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)在譚某申請(qǐng)安裝新能源汽車(chē)充電樁書(shū)面證明材料上加蓋公章并駁回譚某的其他訴訟請(qǐng)求。

典型意義

民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境。大力發(fā)展新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，對(duì)保障能源安全、促進(jìn)節(jié)能減排、防治大氣污染具有重要意義，充電設(shè)施建設(shè)是電動(dòng)汽車(chē)推廣應(yīng)用的重要舉措。車(chē)位產(chǎn)權(quán)人對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，而充電樁是新能源汽車(chē)實(shí)現(xiàn)使用目的不可或缺的設(shè)備，安裝充電樁符合車(chē)位正常使用功能，是業(yè)主正常行使合法權(quán)利的行為，不應(yīng)受到限制或禁止，物業(yè)管理人應(yīng)予配合，但業(yè)主在安裝使用充電樁的同時(shí)亦不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

06

雖未簽訂物業(yè)合同仍可構(gòu)成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系

——某物業(yè)管理有限公司訴方某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

基本案情

某商業(yè)樓位于某小區(qū)外圍，兩者一同開(kāi)發(fā)建設(shè)。原業(yè)主通過(guò)以物抵債方式從建設(shè)方取得商業(yè)樓后對(duì)外出售，公示的項(xiàng)目簡(jiǎn)介中注明商業(yè)樓是小區(qū)的附屬商業(yè)設(shè)施。2020年1月，方某通過(guò)網(wǎng)絡(luò)競(jìng)拍取得商業(yè)樓的所有權(quán)。原業(yè)主向方某移交某商業(yè)樓前，一次性向小區(qū)物業(yè)公司繳清了此前的物業(yè)管理費(fèi)。因方某接收某商業(yè)樓后一直未支付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司于2020年10月召集方某及小區(qū)業(yè)主代表開(kāi)會(huì)商討，形成的會(huì)議紀(jì)要中，明確商業(yè)樓屬小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，施工前需向物業(yè)公司辦理施工備案，服從物業(yè)公司的管理。但此后方某仍拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司遂于2021年4月向法院提起訴訟，要求方某按物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)，支付物業(yè)管理費(fèi)及違約金。

裁判結(jié)果

中山市第二人民法院受理后，調(diào)閱了小區(qū)周邊的國(guó)土規(guī)劃及紅線圖，進(jìn)行實(shí)地勘查和走訪，查實(shí)某商業(yè)樓不屬于小區(qū)建筑，不在物業(yè)服務(wù)合同約定的范圍，但物業(yè)公司受小區(qū)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)進(jìn)駐以來(lái)，一直為附屬于小區(qū)的商業(yè)樓提供物業(yè)服務(wù)，原業(yè)主對(duì)此并無(wú)異議，雙方已形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系，權(quán)利義務(wù)應(yīng)參照物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行，故判決方某向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)及違約金。

典型意義

本案中物業(yè)公司對(duì)合同區(qū)域外商業(yè)樓提供了服務(wù)，業(yè)主知情且未提出異議，可推定雙方形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系，業(yè)主作為受益方應(yīng)當(dāng)履行繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。人民法院依法通過(guò)判決厘清物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系、權(quán)責(zé)，定分止?fàn)帲龠M(jìn)了當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的和諧穩(wěn)定。

07

法院依法支持業(yè)委會(huì)更換物業(yè)公司決定

——某小區(qū)業(yè)委會(huì)訴某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

基本案情

據(jù)約定，某物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同期限自2012年5月18日起至業(yè)主委員會(huì)成立止。2019年12月20日，某花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)依法成立并備案，隨后召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定更換物業(yè)服務(wù)公司。2020年5月18日，某花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)出《聯(lián)合公告》，某物業(yè)公司繼續(xù)服務(wù)并收取物業(yè)管理費(fèi)到2020年7月31日。但此后，經(jīng)住建部門(mén)以及某花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)多次催告，某物業(yè)公司一直不配合騰退物業(yè)用房和移交物業(yè)資料。

裁判結(jié)果

清遠(yuǎn)市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)，并已通過(guò)決議更換物業(yè)公司，涉案物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)已終止。某物業(yè)公司應(yīng)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交相關(guān)設(shè)施及財(cái)務(wù)資料。

典型意義

業(yè)主大會(huì)成立后，可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定程序選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，該決定是屬于業(yè)主重要的自治事項(xiàng)，也是公民進(jìn)行社會(huì)自治的重要體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)公司本質(zhì)上是基于物業(yè)服務(wù)合同的一種“服務(wù)者”角色，不但無(wú)權(quán)對(duì)屬于業(yè)主內(nèi)部自治范疇的事項(xiàng)提出異議，而且還應(yīng)積極配合業(yè)主大會(huì)的決定。本案被告經(jīng)住建部門(mén)以及業(yè)主委員會(huì)多次催告仍不配合移交物業(yè)資料和騰退物業(yè)用房，人民法院以此亮明司法態(tài)度，堅(jiān)決維護(hù)業(yè)主權(quán)益，破解物業(yè)服務(wù)公司“退場(chǎng)難”，以司法之力保障良好的物業(yè)服務(wù)秩序。

如果您覺(jué)得這篇文章/視頻還不錯(cuò)，歡迎轉(zhuǎn)發(fā)分享、點(diǎn)贊收藏，您也可以在下方評(píng)論區(qū)留下自己的觀點(diǎn)，和大家一起討論。