董晶看法

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近年來，精裝房成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢，但在交付過程中，也陸續(xù)暴露一些問題：裝修標(biāo)準(zhǔn)“縮水”，怎么辦？裝修質(zhì)量不過關(guān)，可以拒絕收房嗎？裝修材料不合格，能否要求退一賠三？別急，答案都在這篇文章里。

可否以裝修標(biāo)準(zhǔn)縮水為由主張差價損失

區(qū)分情形

1. 商品房買賣合同中對裝修所用主要材料的品牌、型號、數(shù)量進行明確約定，或開發(fā)商提供了裝修樣板房的情形。此情形下，因買受人實際掌握了裝修所用材料的品牌、型號、數(shù)量，可以據(jù)此判斷裝修的價值。

2. 商品房買賣合同中僅約定裝修標(biāo)準(zhǔn)，而未約定具體品牌、型號、數(shù)量，且開發(fā)商未提供樣板房的情形。此情形下，買受人無從判斷裝修的價值，即其在作出意思表示時，無法預(yù)測裝修的結(jié)果。

確定標(biāo)準(zhǔn)

對第一種情形，應(yīng)采主觀價值論，司法不干涉當(dāng)事人的意思自治，除能舉證證明開發(fā)商所使用的材料的品牌、型號、數(shù)量與約定不符的情形外，買受人主張裝修標(biāo)準(zhǔn)縮水的，應(yīng)當(dāng)駁回其請求。

對第二種情形，則應(yīng)采取客觀價值論，以鑒定的方式來判斷裝修是否縮水。對于極少數(shù)合同中未列明具體品牌、型號、數(shù)量的情形，考慮到這類糾紛的涉眾型，而開發(fā)商通常會在一個樓盤中提供有限幾種不同的裝修方案，因此可采取類型化處理的方式，即對每種裝修方案作出一個司法鑒定，其他同類型房屋參照上述鑒定是結(jié)論來處理。

可否以裝修質(zhì)量問題為由拒絕收房

全裝修住宅實現(xiàn)了商品住宅一步裝修到位，其與商品房本身共同構(gòu)成了開發(fā)商應(yīng)交付的標(biāo)的物。

合同法第一百四十八條規(guī)定：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險由出賣人承擔(dān)。”

因此，如果裝修質(zhì)量存在缺陷，致使房屋居住使用的功能受限，或者裝修不符合約定的交付條件時，買受人有權(quán)拒收。具體情形有：

裝修不符合約定的交付條件

商品房買賣合同，一般會對交付條件進行約定，全裝修商品房預(yù)售合同中，則還會同時約定裝修的交付條件，如《浙江省商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本》第十一條商品房相關(guān)設(shè)施設(shè)備交付條件就約定了廚房和衛(wèi)生間于交付時可以正常使用作為交付條件，同時約定在約定交付日未達到交付上述條件的，出賣人按照本合同第十三條的約定承擔(dān)逾期交付責(zé)任。若約定的交付條件未能達到，則買受人有權(quán)拒收，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

裝修質(zhì)量問題影響房屋居住使用功能的實現(xiàn)

全裝修商品房預(yù)售合同中，開發(fā)商交付給買受人的是經(jīng)過裝修的成品房，買受人購買商品房的目的，是為了居住使用。倘若因裝修質(zhì)量問題導(dǎo)致房屋居住、使用的某項功能無法實現(xiàn)，即使合同中未約定為交付條件，買受人也可依據(jù)合同法第一百四十八條之規(guī)定拒絕受領(lǐng)房屋。

如為了增加房屋居住的舒適性，合同約定了鋪設(shè)地暖或安裝中央空調(diào)，若因質(zhì)量問題，地暖不能制熱，或者中央空調(diào)不能制冷，則買受人有權(quán)拒絕收房，并要求出賣人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。

裝修風(fēng)格與約定不符

實踐中，有些開發(fā)商為買受人提供了多種裝修樣板以供選擇，倘若買受人選擇了美式鄉(xiāng)村風(fēng)格的裝修，實際交付時因開發(fā)商之錯誤裝修為日韓簡約風(fēng)格，則買受人有權(quán)選擇拒收。 其原因是，房屋價值巨大，裝修也通常耗資不菲，家裝風(fēng)格通常影響買受人的居住體驗，以至影響合同目的的實現(xiàn)。

但是，因裝修已經(jīng)完成，并不存在質(zhì)量問題，拆除后重新裝修損耗過大，應(yīng)認定為經(jīng)濟上履行不能，買受人可拒收房屋并解除合同，但其拒收房屋后要求出賣人承擔(dān)逾期交房責(zé)任，則不應(yīng)支持（逾期交房以交付房屋義務(wù)仍具履行可能性為前提）。當(dāng)然，該情形下買受人也可受領(lǐng)房屋，同時要求出賣人承擔(dān)不完全履行的違約責(zé)任。

除上述情形外，對于一般的質(zhì)量瑕疵，買受人無權(quán)拒收房屋，但因出賣人未完全履行合同義務(wù)，買受人可要求出賣人承擔(dān)維修責(zé)任，對于維修期間的所產(chǎn)生的房屋無法使用的損失，可要求出賣人賠償。

可否就裝修的某項材料依據(jù)消費者權(quán)益保護法要求開發(fā)商承擔(dān)退一賠三的責(zé)任

不可以。

消費者權(quán)益保護法不適用商品房買賣合同糾紛。全裝修住宅中涉及裝修的材料，尤其是一些電器設(shè)備，比如空調(diào)、冰箱、抽油煙機等設(shè)備也不適用。

出賣人交付的是一個經(jīng)過裝修的房屋，而非房屋與裝修材料，全裝修住宅是房屋與裝修合體。正如房屋建材質(zhì)量缺陷而形成的問題只能通過房屋質(zhì)量問題提出請求，而不能通過建材質(zhì)量問題提出請求。對裝修中使用的材料，只能通過對裝修提出請求，而不能對材料提出請求。所以，消費者權(quán)益保護法不適用商品房買賣合同糾紛，也不適用全裝修商品房買賣合同。

來源：人民法院報

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