今年地產交響樂奏個不停，一面是風險退市，另一面是大力救市。近日，年度第二輪救市政策包洶涌來襲，大有不達目的不罷休的態(tài)勢。

尤其是前不久，棚改政策的出爐，讓行業(yè)觀察人士興奮不已。梳理今年一攬子樓市政策，我們可以對行業(yè)走勢，做出一些理性的預判。

政策1：改善房企資產負債表

2023年1月13日，有關部門起草了《改善優(yōu)質房企資產負債表計劃行動方案》，圍繞資產激活、負債續(xù)接、權益補充、預期提升四個層面，重點推進21項工作任務。這21項任務，內涵保交樓、多渠道穩(wěn)定優(yōu)質房企融資、擴大租賃住房供給、完善金融政策等內容。

在業(yè)內人士看來，這是繼金融16條政策后，又一重磅新政，目的是促進房企資產負債表回歸安全區(qū)間，推動行業(yè)平穩(wěn)過渡，

政策2：啟動不動產私募基金

2023年2月20日，證監(jiān)會宣布啟動不動產私募投資基金試點工作。證監(jiān)會表示，在現有私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策，滿足不動產領域合理融資需求。

其中，不動產私募投資基金的投資范圍包括，特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）和商業(yè)經營用房以及基礎設施項目等。

有關專家指出，將不動產私募基金從股權基金中獨立出來，新設“不動產私募投資基金”產品類型，是構建多層次的不動產金融市場重要舉措。主要滿足存量資產的盤活，包括房地產企業(yè)，包括一些基礎設施持有的企業(yè)，他們大量的存量資產，可以通過私募基金去盤活。

政策3：基礎設施信托基金常態(tài)化

2023年3月24日，證監(jiān)會發(fā)布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關工作的通知》，通知共提出4方面12條措施。其中，在加快推進市場體系建設方面，通知提出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs。

2023年3月24日，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。為規(guī)范高效做好基礎設施REITs申報推薦工作，《通知》從六方面提出了具體工作要求，其中，為了促進消費通知首次將消費基礎設施納入REITs底層資產，并明確提出“優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs”。

此次政策最大的亮點是兩手抓，一手抓盤活存量資產，另外一手為提振消費。在商業(yè)地產領域，無疑是一劑強心針。

政策4：央企債券發(fā)行放寬

2023年5月30日，國務院國資委發(fā)布關于《中央企業(yè)債券發(fā)行管理辦法》。《辦法》提出，中央企業(yè)應在每年一季度向國資委報送集團公司年度債券發(fā)行計劃。在國資委批復前，中央企業(yè)集團公司可以按擬申請年度計劃總額的1/4左右發(fā)行債券。

《辦法》還規(guī)定，國資委批準的中央企業(yè)集團公司年度債券發(fā)行計劃當年有效，不與中央企業(yè)在債券市場注冊的債券額度掛鉤。

金融界普遍認為，這一央企債券辦法，能對央企發(fā)債融資提供有利幫助。在央企成為地產業(yè)中流砥柱的當下，穩(wěn)樓市、穩(wěn)行業(yè)意義非同小可。

政策1：二次棚改

在計劃性增加樓市需求的思路中，棚改是比較能落到實效的操作。棚改通過對舊屋征遷，對被拆遷人派發(fā)貨幣，拆遷戶剛需購買讓貨幣流通進地產。

一次棚改更多是債務的轉移。貨幣從財政預支，最終轉化成房貸，將貨幣的疊加值加到了購房者身上。

二次棚改是調劑市場的必須品。棚戶區(qū)是城市制造內需的工具，只要一個城市有棚戶區(qū)，也就代表著這個城市掌握著看得見的購買需求。

二次棚改的布點，對預測板塊價值和潛力非常直觀。

根據公開信息，未來幾年，重慶主城重點棚改區(qū)，主要位于江北區(qū)觀音橋商圈、沙坪壩區(qū)井雙新城、九龍坡區(qū)九龍半島等，棚改項目的出現將提升以上區(qū)域和板塊的價值和活力。

政策2：持續(xù)性降息

今年以來，國內銀行已掀起了三次降息潮。

今年1月，多家地方銀行率先降息，其中包括天山農商行、烏魯木齊銀行、新疆銀行、廣東南澳農商行等。

4月份，全國各地中小銀行陸續(xù)效仿紛紛宣布下調存款利率。其中，城商行、農商行利率下調幅度相對較大，尤其是農商行，1年、2年、3年、5年期存款平均利率分別環(huán)比下跌5BP、3BP、2.5BP、11.5BP。

5月至今，銀行存款利率調降隊伍進一步擴大，浙商銀行、恒豐銀行、渤海銀行先后宣布下調人民幣存款掛牌利率，整體來看，調整后，上述3家股份制銀行3年、5年定期存款掛牌利率已經降至3%以下。

降息潮的襲來并非全為利好，最開始是怨聲載道，隨后還引發(fā)了還貸潮，如果市場一直不恢復元氣，央行大概率還會持續(xù)降息。

銀行降息最重要的目的，是鼓勵民眾買房。隨著存款利率的不斷調低，存款變房款，把焦慮化為不動產，樓市將會出現一大批進退維谷的糾結群體，一是他們存錢沒有增值空間，二是把錢投進樓市會擔心出現過度負債前行的尷尬。

市場不恢復，銀行將會不計成本的持續(xù)吐利。30年前，我們習慣了10%的利率，10年前，我們習慣了6%的利率，今天，我們習慣了3%，也許在不久的將來，我們將收獲1%、乃至0利率和負利率。

政策3：認房不認貸

7月24日，政治局會議重申房地產市場關系已發(fā)生重大變化，為適應市場，適時調整市場政策。

渝商聯平臺之前呼吁模糊“房住不炒”的提法，在這次政治局會議，就已經沒提到“房住不炒”這4個字。這個重大信號，直接引發(fā)地產股連續(xù)2天大漲，A股10多支股票直接漲停。

住建部密密“放大招”：

1）降低購買首套住房首付比例和貸款利率；

2）改善性住房換購稅費減免；

3）個人住房貸款“認房不認貸”等政策措施。

認房不認貸的出臺，說明了兩個問題，一是上半年市場太差，需求預期差距過大。二是銀行回儲的錢余額龐大，需要調整政策花出去。

過去大多數城市都是認房又認貸，只要你買過房子，貸過款，不管這套房子有沒有出售，房貸有沒有還清，再買房都算是二套。執(zhí)行認房不認貸，就意味著只要你名下沒有房產，不管有沒有貸過款，再買房都可以按首套房的標準來。

認房不認貸政策，屬于典型的政府吆喝式賣房，有點變相住房可炒的意味。比如擴大住房需求，只能擴大需求的多樣化來提升需求總量。此次未提“房住不炒”意義深遠，不過在失業(yè)率高企，收入預期和消費能力雙雙減弱，且樓市元氣大傷的情況下，要想釋放投資性需求，還需要相當長的時間。

延續(xù)去年的救市政策，今年的火力可謂更猛。其實，所有的政策都作用于兩方面：一方面加大供給側的結構性調整，一方面刺激剛需和改善需求的釋放。

資產負債表改善政策，明顯對涉險房企對癥下藥，有利于保持房企的安全運行狀態(tài)。不動產基金和私募基金政策，對房企融資、增加融資來源提供有效幫助。這些，總的來說，都是為了保企業(yè)、保交樓，保持供給側的穩(wěn)定。

而真正意義上，釋放需求的，是二次棚改。拿重慶樓市來說，未來三年，重慶將實施城鎮(zhèn)棚戶區(qū)（危舊房）改造計劃，預計改造棚戶區(qū)8.3萬戶，預計釋放830萬平米的購買量。按照近幾年平均每年800萬平米的成交量，棚改項目的推進，直接讓每年交易量提升34%，意義之重大，可想而知。

至于高強度、高頻次調息，對購買力的刺激，相對比較溫和。倒是認房不認貸，因為可以切實降低入市門檻，有助于幫意向購房者射出臨門前的一腳。

在今年年初，很多人對上半年樓市持樂觀心態(tài)，結果市場之差始料不及。自4月來，數據呈逐月下滑之勢。

根據中指數據顯示，7月重慶中心城區(qū)，商品房供應25.4萬平米，環(huán)比下降71.5%，其中商品住宅供應19.8萬平米，環(huán)比下降64.7%；商品房成交59.5萬平米，環(huán)比下降39.3%，其中，商品住宅成交31.7萬平米，環(huán)比下降36.6平米。

供求雙雙大跌，當然有進入酷暑的季節(jié)因素，但也說明一系列政策尚未取到立竿見影的效果。

渝商聯智庫認為，此番救市的目的，更多時為了“止跌企穩(wěn)”，與2008年4萬億救市的“需求大刺激”有明顯不同。加之商品房存量已經達到相當高的水平，樓市短期內再現狂飆已不可能。在第三季度，整體樓市會有怎樣的變化，尚需觀察。

從長期利好看，一手政策包，一手棚改，王炸之下，樓市企穩(wěn)回升來日可期。

— 完 —