10天前的5月26日，知名財(cái)經(jīng)作家吳曉波發(fā)文稱，“”，迅速引發(fā)網(wǎng)友熱議，多數(shù)表示不支持。

10天后的6月6日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)發(fā)文稱，“”，獲多數(shù)網(wǎng)友點(diǎn)贊，評(píng)價(jià)“老馬識(shí)途”。

其實(shí)，表面看兩位大V意見相左，實(shí)際上字里行間都體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前狀況的擔(dān)憂。只是吳的表達(dá)偏直白易被噴，而馬的表達(dá)更有技巧和深度，會(huì)引發(fā)人們進(jìn)行理性思考。

01地產(chǎn)銳觀察

房地產(chǎn)出問(wèn)題：

是周期問(wèn)題，還是政策問(wèn)題？

馬光遠(yuǎn)并沒(méi)有否認(rèn)房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性。他提出，當(dāng)下房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不盡如人意，必須要搞清楚，是房地產(chǎn)自身周期演化導(dǎo)致，還是政策導(dǎo)致。

如果是前者，出臺(tái)任何“救市”刺激政策都無(wú)濟(jì)于事，短期可能有效，長(zhǎng)期肯定無(wú)效。

比如房產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的四五線城市，只能靠市場(chǎng)自己出清，救市政策只會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)的扭曲和留下嚴(yán)重的后遺癥。

但如果是后者，是政策扭曲導(dǎo)致購(gòu)房需求被抑制、房企融資渠道被斷裂，那出臺(tái)政策解決這些問(wèn)題也是必要的。

其強(qiáng)調(diào)：這不叫“救市”，而應(yīng)該叫政策的糾偏。

02地產(chǎn)銳觀察

大量寬松政策不管用

為什么要卡著脖子輸氧？

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，目前我國(guó)房地產(chǎn)自身周期與政策扭曲導(dǎo)致的問(wèn)題是并存的。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，一些城市供大于求，問(wèn)題主要在自身周期，而一些城市供不應(yīng)求，問(wèn)題出在政策扭曲。

2022年后全國(guó)多城出臺(tái)了各式各樣的寬松的房地產(chǎn)政策，但與此同時(shí)2017年到2021年史上最嚴(yán)厲最長(zhǎng)的調(diào)控政策依然存在，這是導(dǎo)致市場(chǎng)依然不穩(wěn)的原因。

比如，盡管高層明確提出支持“自住和改善”兩種需求，但政策只體現(xiàn)在支持首套房，對(duì)改善型需求，比如“認(rèn)房又認(rèn)貸”、高至80%的首付比例，仍然維持嚴(yán)厲調(diào)控時(shí)的政策。

“卡住真實(shí)需求的脖子，市場(chǎng)當(dāng)然沒(méi)有需求了。”

03地產(chǎn)銳觀察

放寬調(diào)控就是“救市”？

房地產(chǎn)不需求刺激，只需政策糾偏

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，拋去公攤，中國(guó)城鎮(zhèn)人均面積不到30平，距離OECD人均45平“夠住”的標(biāo)準(zhǔn)還有較大差距，且我國(guó)2000年前的房子占比過(guò)半，改造量驚人，住房升級(jí)的需求剛剛處于起步階段，因此房地產(chǎn)距離“晚期”還很遠(yuǎn)。

其建議，應(yīng)清理不合時(shí)宜的房地產(chǎn)政策，限購(gòu)、限貸、限售等調(diào)控措施都應(yīng)該徹底退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，松開卡住房地產(chǎn)脖子的手。

同時(shí)，應(yīng)真正貫徹支持改善型需求政策，降低二套房的首付比例和利率，降低相關(guān)稅費(fèi)。這是政策糾偏，不是救市。

馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，目前是房地產(chǎn)投資需求最小的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候放開限購(gòu)限貸限售等，不必?fù)?dān)心有人炒房。

“如果有人炒房，那真的是來(lái)救房地產(chǎn)的天使”。

04地產(chǎn)銳觀察

新一輪寬松政策在路上？

全市場(chǎng)都在期待

紅姐注意到，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)校長(zhǎng)劉元春近日在某論壇上發(fā)表演講時(shí)也提到，當(dāng)前讓市場(chǎng)困擾的十大新現(xiàn)象之一，就是為什么——

房地產(chǎn)一方面極度寬松，但另一方面還在持續(xù)限購(gòu)限貸跟限價(jià)，為什么要卡著脖子輸氧氣？

他解釋道，這種現(xiàn)象出現(xiàn)反映的是目前房地產(chǎn)陷入了一些困局，比如漲價(jià)與降價(jià)的困局，短期和中長(zhǎng)期的矛盾，長(zhǎng)效機(jī)制和新開發(fā)模式如何破題。

他認(rèn)為，房地產(chǎn)的宏觀穩(wěn)定政策需要新思路，不能簡(jiǎn)單短期地按照市場(chǎng)端進(jìn)行刺激，必須在政府保障住房的基礎(chǔ)上適度發(fā)力，從而產(chǎn)生良好的市場(chǎng)與政府保障的平衡。

紅姐注意到，6月5日，深圳市住房建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2021-2027年深圳全市將累計(jì)新增建設(shè)籌集保障性住房100萬(wàn)套（間），覆蓋約350萬(wàn)-400萬(wàn)人。預(yù)計(jì)到2035年，深圳全市保障性住房覆蓋人群將達(dá)到約500萬(wàn)人，約占全市常住人口的26%。

作為先行先試的前沿陣地，深圳的動(dòng)作或許傳遞著某種信號(hào)。

與此同時(shí)，隨著4、5月樓市交易回落，全市場(chǎng)都在焦急地等待著政策加碼。青島調(diào)整限購(gòu)區(qū)域并將非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房首付比例下調(diào)至20%后，政策沒(méi)有被收回，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)二線城市會(huì)跟隨。

6月6日，中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)發(fā)文喊話，一線城市房地產(chǎn)限購(gòu)也應(yīng)適時(shí)優(yōu)化調(diào)整，也被認(rèn)為是政策會(huì)更進(jìn)一步的信號(hào)。

這兩天市場(chǎng)上還流傳著多條“小作文”，比如魔都調(diào)整普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、廣州市主管部門召集頭部房企高管集中開會(huì)提建議，等等，都被解讀全國(guó)新一輪寬松政策已在路上。

但來(lái)還是不來(lái)，尚需等待。而更為重要的還是落地執(zhí)行。

“出臺(tái)政策很必要，但讓政策落地更重要，不然即使出臺(tái)千條萬(wàn)條都是‘白條’?！?一位委 員在某市ZX全會(huì)小組討論上曾為民企直言。