大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

進(jìn)入五月份后，樓市小陽春似乎也已經(jīng)走到了盡頭。

無論是一線還是二線城市，似乎都泄氣了，4月份的樓市成績也不盡人意。

江蘇昆山有的開發(fā)商甚至偷偷私下降價來促進(jìn)成交，但很快被明令禁止了。

可見高層的意思非常明確，穩(wěn)才是王道，暴漲和暴跌都是不允許的。

說回近段時間的廣州樓市，市場的表現(xiàn)非常兩極化，如果沒有親自去了解，剛需很容易造成誤解。

今天我就用一些實時數(shù)據(jù)結(jié)合市場的現(xiàn)狀和大家分析，給大家還原一個真實的廣州樓市。

廣州4月一手網(wǎng)簽7828套，環(huán)比下降24%，相比3月降溫明顯。

很多人一看到下降就覺得樓市后勁兒不足，我只能說都是一些外行人，根本對房地產(chǎn)認(rèn)知一竅不通。

房地產(chǎn)行業(yè)大約每隔五年一個周期，每一個小年里，也是分淡旺季的，旺季就是我們傳統(tǒng)說的小陽春，金九銀十，其余的就是淡季。

淡季時成交量下行這太正常不過了，沒必要拿淡季的成績揪著不放。

4月樓市熱度環(huán)比下降，除了清明節(jié)小長假原因，主要原因是開發(fā)商經(jīng)歷了3月小陽春，隨著去年積壓的剛需需求已經(jīng)在2、3月釋放得差不多了，這種超高熱度不可能一直持續(xù)，樓市回歸平穩(wěn)才是正常現(xiàn)象。

再加上4月份廣州市中心優(yōu)質(zhì)樓盤推貨沒有跟上，市場熱度自然有所回調(diào)。

但從另一個維度看，同比去年，廣州今年4月一手網(wǎng)簽量上升43%，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況，熱度其實還是挺高的。

現(xiàn)在時間來到了五月份，廣州樓市開局并不差。

“五一”假期廣州一手住宅成交面積10.3萬㎡，居四大一線城市之首。

廣州今年“五一”假期日均成交面積同比去年“五一”假期上升16%，較疫情前的2019年“五一”假期上升91%。

五一假期雖然僅有短短五天，但是成績已經(jīng)超越去年的十一假期，這個成績實屬不易了。

很多人感覺“五一”假期廣州樓市成交并不“火”的原因，主要是因為市場出現(xiàn)了極致的分化。

市區(qū)新房提前入市，低調(diào)賣貨，在沒有大力宣傳的情況下也能熱銷。

郊區(qū)新房則在庫存壓力下，毫無反彈之力，售樓處冷冷清清。

這個五一，我也跑了廣州市區(qū)的部分新房售樓處。

海珠區(qū)中海觀澔府，擁有一線江景，五一期間超過500人來訪，成交將近30套2.2億，單日最高成交達(dá)11套，算是近期海珠最熱鬧的紅盤了，根本不愁賣。

天河金融城珠江天酈，進(jìn)場就要驗資300萬，單價算下來不到10萬/㎡，這個盤非常低調(diào)，我很少看到有打廣告，現(xiàn)場連沙盤都沒，直接一個ppt，竟然也悄悄賣了三分之二了。

五一我去看房的時候可挑選的戶型樓層已經(jīng)不多了，而且銷售和我說，五一后就會漲價。

天河北的世紀(jì)金源·天河源筑同樣要求驗資200萬，五一首推89套，就賣了52套，去化率達(dá)到58%，取得了斐然的成績，還順勢補漲再加推89套，同樣賣的火熱。

天河北周邊全是高校老師高知群體，市中心的改善新盤本來就少，根本就不愁賣啊。

還有今年的當(dāng)紅炸子雞，荔灣白鵝潭的萬科·萬匯天地項目的三個組團在五一期間，2800+客戶到訪，300+客戶成為萬匯天地業(yè)主，成交金額20億元。

單是最新一期的組團“臻園”，4月29日開盤首推2棟110、125、140㎡戶型，首日便獨自攬金12億，去化率達(dá)到7成，暢銷速度堪比“火箭”，繼續(xù)延續(xù)了其“熱銷基因”，穩(wěn)占荔灣區(qū)銷冠之位。

除此之外，天河的保利天匯、海珠的琶洲上品、荔灣的白鵝潭悅府等熱盤，也加緊補貨。

市區(qū)改善新盤可別提多搶手了。

所以廣州改善買房，最好今年。

廣州樓市的冷，主要是表現(xiàn)在郊區(qū)外圍，庫存堆積，去化異常艱難。

特別是增城，有“廣州糧倉”的名號，一直是廣州的供應(yīng)大戶。

2021年增城宅地供應(yīng)步入高潮階段。當(dāng)年第二輪集中拍地，甚至一口氣出讓22宗地，占當(dāng)時供地宗數(shù)46%。

增城以一己之力，撐起了廣州供應(yīng)的半邊天。

前年賣地多快樂，今年賣房就有多痛苦。

截至4月底去化周期在17.8個月，這個是全市的平均值，主要是被郊區(qū)拉長了。

現(xiàn)實是，廣州市區(qū)內(nèi)的消化周期不到10個月，完全不愁賣，而郊區(qū)已經(jīng)接近28個月了，典型的的供過于求。

這也是為什么五一前，廣州偷偷放了大招，松綁了南沙的限購。

五一的時候我也去了一趟南沙，目前一些國企央企新房項目是可以突破限購的，不難預(yù)測接下來會有一波外地投資客殺進(jìn)來幫忙消化庫存。

郊區(qū)庫存大其實也不僅僅是廣州的問題了，大部分城市都差不多。

不過我覺得不用過于恐慌，仔細(xì)觀察2022年的土地供應(yīng)量，廣州已經(jīng)明顯降低了郊區(qū)的供應(yīng)，尤其是增城，偌大的增城一共僅出讓4宗地塊，比天河、海珠都要少。

剛過去的今年第一輪拍地，增城也只有一宗地拍出。

第二輪的供地計劃中，甚至已不見增城的蹤影，直接掛0，實屬罕見，其實為的就是幫助郊區(qū)去庫存。

種種跡象表明，從去年開始，官方的供貨的重心正開始調(diào)整，從郊區(qū)轉(zhuǎn)回了主城區(qū)。

天河、海珠開始更愿意拿出好貨，曾經(jīng)的供貨主力增城、黃埔，現(xiàn)在則越來越保守。

廣州的供貨方向，出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)了。

之所以要調(diào)整供貨方向，其實和目前的市場需求的一致的，現(xiàn)在廣州郊區(qū)和市區(qū)出現(xiàn)了明顯了冷熱分化。

減少郊區(qū)供應(yīng)，長期來看也是為了維護市場供需平衡，而將供地主力放回中心區(qū)，還有一個明顯的作用，就是可以加速樓市回溫，形成合理預(yù)期，進(jìn)而起到穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的效果。

對于購房者來說，接下來市中心會不斷有新項目入市，購房者可挑選空間更大。

1、追求居住舒適的，可以等天河的保利天瑞，項目純一字型板樓，戶型全南向，樓間距開闊，采光通風(fēng)好。

2、看中生活方便的，海珠越秀珠實城發(fā)·江灣和樾，緊靠光大花園，周邊配套應(yīng)有盡有。江景資源也很豐富，西南側(cè)就是珠江，沒有高層建筑阻擋，可以直面一線江景。

3、預(yù)算不多，想要高性價比的，也可以考慮中建天河精誠壹品，78㎡做成三房兩衛(wèi)，戶型秒殺天河其他盤。

而遠(yuǎn)郊被套牢的業(yè)主，不必自怨自艾，保持定力才是王道，盡量選擇在學(xué)校、交通、產(chǎn)品這些指標(biāo)上沒有明顯短板的項目。

1、在意學(xué)校的，可以看看華潤公園上城和金茂萬科都會四季，小區(qū)自帶學(xué)校，上下學(xué)的接送，不用5分鐘。

2、追求通勤方便，要地鐵的，可以看看山田地鐵口的時代名著和大華城東瀚，山田地鐵上蓋，出了家門就是地鐵口。

3、要產(chǎn)品的，可以看看朱村的保利水木芳華和中建鳳榕臺，60多㎡做到了3房1衛(wèi)甚至2衛(wèi)，120萬不到就能上車，還有一個鳳崗地鐵站，性價比沒得說。

總的來說，按照當(dāng)前的供地情況來看，新的供應(yīng)在未來一兩年內(nèi)得到控制。

賣房人可把握這一段真空期，熬過這一兩年的陣痛，或有望重新看到曙光。