大家好，我是鳥叔，小鳥的鳥！

廣州的土拍，已經(jīng)很久沒有這么瘋狂了！

昨天拍出的番禺-長(zhǎng)隆“超級(jí)地塊”，結(jié)果大家應(yīng)該都已經(jīng)知道了，該吃的瓜也都吃完了。

我還是簡(jiǎn)單帶大家回顧一下：

參與爭(zhēng)奪的開發(fā)商，是華潤(rùn)、保利、招商蛇口、華發(fā)，四家都是巨無霸級(jí)的國(guó)央企龍頭房企；

競(jìng)價(jià)的過程，經(jīng)過長(zhǎng)達(dá)80分鐘的激烈拉鋸，56輪輪流舉牌，兩宗宅地全部觸發(fā)搖號(hào)；

最終的成交價(jià)，兩宗宅地總價(jià)高達(dá)166.8億，溢價(jià)15%，兩宗商地總價(jià)也高達(dá)約30.32億，加起來近200億。

圖源：拆神

什么是史詩(shī)級(jí)土拍？這就是。

歷史證明，這種級(jí)別的土地出讓，一般都會(huì)對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)造成重大影響，甚至重塑樓市格局。

今天我想跟大家聊的是：

四大巨頭房企為什么不惜重金，也要重倉(cāng)萬博、重倉(cāng)番禺？

200億土拍砸下，接下來的番禺樓市，會(huì)如何發(fā)展？

鐘情番禺的購(gòu)房者，又該如何買房？

從最終的結(jié)果來看，高昂的參拍門檻、苛刻的拿地條件，絲毫沒有影響開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/p>

核心的原因，就是開發(fā)商們一致認(rèn)識(shí)到，廣州核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，一直都非常稀缺。

具體到這塊地來說：

1、位置賊好，宅地+商地的超級(jí)組合，就在萬博邊，長(zhǎng)隆旁，番禺最最核心的心尖上。

2、交通賊便利，3/7/18號(hào)線三條軌道，南北通達(dá)天河海珠，東西去往廣州南站，附近還有亞洲人流量最高的高鐵樞紐-廣州南站。

3、兩宗宅地均規(guī)劃了教育用地，幼兒園-小學(xué)-初中一站式配齊，補(bǔ)齊了板塊內(nèi)的教育短板。

集齊了核心區(qū)域、發(fā)達(dá)交通、成熟配套、世界級(jí)旅游IP，起拍樓面價(jià)卻一點(diǎn)都不貴。

兩宗宅地扣除配建成本，樓面價(jià)才4萬/㎡左右。

而這塊地左邊，就是番禺第一改善豪宅和樾府，270㎡的樓王成交價(jià)已經(jīng)去到8萬+。

右邊，則是番禺第一品質(zhì)豪宅耀勝新世界，和樾府收官以后，最有潛力成為區(qū)域標(biāo)桿盤的就是它。

其它項(xiàng)目已經(jīng)幫它站穩(wěn)了價(jià)位，打開了市場(chǎng)，這個(gè)項(xiàng)目未來面市，基本能坐享其成。

這種拍到即賺到的項(xiàng)目，有實(shí)力、有追求的開發(fā)商如果不去搶，簡(jiǎn)直都對(duì)不起自己。

但番禺也很聰明，地塊本身足夠優(yōu)質(zhì)，住宅地塊隨便拍，但競(jìng)拍商地的附加條件非�？量�。

1、如果只參拍住宅地塊，不參拍商業(yè)地塊，要賠付違約金20億。

2、商業(yè)也不是隨隨便便建一個(gè)商場(chǎng)就行，番禺從商業(yè)運(yùn)營(yíng)商、購(gòu)物中心品牌以及未來的運(yùn)營(yíng)效果，都設(shè)置了非常高的門檻。

總結(jié)一句就是，地是好地，但想拿且得做好，可沒那么容易。

從這個(gè)角度看，今天有資格走上牌桌參與競(jìng)拍的開發(fā)商，從一開始就是番禺組的“高級(jí)決賽圈”選手。他們也用真金白銀的實(shí)際行動(dòng)，表達(dá)了對(duì)番禺的高度看好。

而這番用心良苦，連藍(lán)圖和前景都規(guī)劃好了，足以體現(xiàn)番禺對(duì)該地塊寄予的厚望。

這塊地對(duì)于番禺的意義到底有多重大，可以說怎么拔高都不為過。

要知道，廣州拍地歷史上總價(jià)超過百億的地塊，不超過4宗，漢溪-長(zhǎng)隆地塊就是其中之一。

歷史證明，每一宗百億帝王的誕生，都肩負(fù)其獨(dú)特的歷史使命：

2009年亞運(yùn)城地塊以總價(jià)255億登頂全國(guó)地王，在城市規(guī)劃上定位為廣州城市“南拓”開發(fā)戰(zhàn)略的引擎；廣州亞運(yùn)城，不僅僅是一個(gè)地標(biāo)，更是城市的二次開發(fā)；

2022年，廣船地塊以187億底價(jià)成交，承載的是老城荔灣區(qū)加速兌現(xiàn)一座白鵝潭CBD的決心和魄力，打造珠江邊的城市新名片。

而漢溪-長(zhǎng)隆地塊的使命是什么？

我們先從番禺自身發(fā)展的角度來看。

番禺目前最大的問題在于，產(chǎn)業(yè)有，商業(yè)也有，但都割裂發(fā)展，沒有形成聚合帶動(dòng)發(fā)展的高能級(jí)片區(qū)。

截止到目前，萬博CBD已經(jīng)聚集了39座甲級(jí)寫字樓，還有萬達(dá)、天河城等九大商業(yè)體，另外耀勝新世界廣場(chǎng)還將打造約8萬方K11 select，商業(yè)陣容沒得說。

耀勝新世界廣場(chǎng)效果圖

而長(zhǎng)隆板塊由于有長(zhǎng)隆IP的流量入口，2021年更是以389萬年旅客人次躋身全球主題樂園25強(qiáng)。

這兩個(gè)番禺比較有代表性的片區(qū)，雖然各自牛逼，但各玩各的，無法對(duì)整個(gè)番禺的商業(yè)能級(jí)、城市中心能級(jí)形成全面提升的合力。

而本次地塊所處板塊，為長(zhǎng)隆-萬博CBD，左側(cè)為長(zhǎng)隆歡樂世界，右側(cè)為漢溪長(zhǎng)隆大道，相當(dāng)于補(bǔ)齊了長(zhǎng)隆和萬博的真空地帶，一旦啟動(dòng)，將直接推動(dòng)整個(gè)板塊實(shí)現(xiàn)連片發(fā)展。

圖源：廣州樓市發(fā)布

2023年2月份，《番禺區(qū)漢溪大道北側(cè)地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃》出爐，長(zhǎng)隆歡樂世界將與南側(cè)儲(chǔ)備用地聯(lián)動(dòng)發(fā)展，建成開放式主題樂園，打造世界級(jí)的消費(fèi)中心和旅游目的地。

長(zhǎng)隆開放式主題樂園規(guī)劃效果圖

新的城市封面+新的城市地標(biāo)+新的世界級(jí)消費(fèi)中心，這是番禺給漢溪-長(zhǎng)隆地塊奠定的高站位。

其實(shí)，隨著華快、新化快速，以及多條地鐵路網(wǎng)開通，番禺與天河、海珠之間，早已無縫接駁，破解昔日過橋必堵的痛苦。

一旦南大干線今年9月全線開通，番禺的橫向交通也將全部打通，重點(diǎn)板塊之間不再是單打獨(dú)斗，而是連線成面，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、資源的互聯(lián)共進(jìn)。

再?gòu)恼麄�(gè)廣州的空間發(fā)展格局來看。

過去二十年，廣州苦單中心久矣，資源高度集中在中心四區(qū)，導(dǎo)致所有人都往狹小的市中心跑，尤其是往天河擠。

但隨著這塊地的成功出讓，廣州未來城市空間格局的發(fā)展，向由單中心城市向多中心進(jìn)化，又邁出了重要一步。

2021年廣州提出，要在全市范圍內(nèi)建設(shè)五個(gè)世界級(jí)地標(biāo)商圈，分別是：天河路-珠江新城、長(zhǎng)隆-萬博、金融城-黃埔灣、白鵝潭、廣州塔-琶洲。

珠江琶醍商圈

琶洲、金融城，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較單一，沒有太好的居住氛圍，也沒有太好的商業(yè)；

白鵝潭最近引進(jìn)了不少好商業(yè)，但都還在建設(shè)中，近三五年內(nèi)還成不了氣候。

只有長(zhǎng)隆-萬博商圈，既不缺產(chǎn)業(yè)，本身的商業(yè)也已經(jīng)發(fā)展起來了，目前的商業(yè)體量已有10個(gè)天河城那么大，無論是體量、成熟度、集中度、現(xiàn)代化感，都僅次于天河商圈。

也就是說，未來三到五年，在珠江新城之外，最有希望成為廣州下一個(gè)中心的，就是萬博-長(zhǎng)隆。

北天河-珠江新城，南番禺-萬博CBD雙核城市格局，雛形已定。

在可見的未來，番禺不僅是廣州的番禺，也是世界的番禺（至少是大灣區(qū)的）。

這是現(xiàn)在買入番禺最大的底層邏輯。

相比于天河、海珠的10萬+天價(jià)，現(xiàn)在的番禺房?jī)r(jià)還算是在起步階段�？紤]買番禺的，現(xiàn)在也可以抓緊時(shí)間入手了。

但買番禺哪里，也得精挑細(xì)選。

首選肯定是直接受到利好輻射的長(zhǎng)隆-萬博CBD。

放眼整個(gè)萬博，除了貨量不多的越秀和樾府，門檻不低的新世界耀勝尊府，還可以看看寶藏盤保利悅公館，單價(jià)4字頭，本周中心樓王6棟，壓軸加推，兩梯四戶，戶戶朝南。

交通很強(qiáng)，新光快速入口就在項(xiàng)目附近，一腳油門直通珠江新城。地鐵18號(hào)線、22號(hào)線均途經(jīng)項(xiàng)目所在片區(qū)，22號(hào)線市廣路站就在項(xiàng)目不遠(yuǎn)處，門口還配建了公交總站。

教育、醫(yī)療配套也很能打，除了環(huán)繞項(xiàng)目的萬博、祈福、市橋三大商圈，自身還配套有4000㎡商業(yè)；除了自身配建的幼兒園，周邊還有師范二中、番禺實(shí)驗(yàn)中學(xué)等多所省市一級(jí)學(xué)校。

產(chǎn)品力和交付品質(zhì)也非常不錯(cuò)。

91㎡三房，不僅是萬博稀缺的南向三房小戶型，而且總價(jià)只要360萬左右，大大降低了入手萬博資產(chǎn)的門檻。

125㎡四房，四開間朝南設(shè)計(jì)，加上貫通陽(yáng)臺(tái)的客餐廳，南北對(duì)流的同時(shí)，景觀視野更開闊。

從萬博出發(fā)沿著南大干線往東看，還可以看看蓮花灣板塊。

這個(gè)板塊，擁有整個(gè)番禺最重要的汽車產(chǎn)業(yè)集群，去年產(chǎn)值超過1000億，不缺想象空間。

作為番禺晉升新興的置業(yè)熱土，這個(gè)板塊的標(biāo)桿盤，無疑是保利領(lǐng)秀海。

首先看交通，南大干線（省婦幼至市新路段已開通）、8號(hào)線東延段（將動(dòng)工）、穗莞深城際琶洲支線即將通車，幾條重量級(jí)的交通線路都位于項(xiàng)目附近。未來通勤琶洲25分鐘，萬博也只需要15分鐘。

再來看產(chǎn)品，84㎡與95㎡2+1房，都做到了四開間朝南，采光、通風(fēng)無敵。每個(gè)臥室都采用了全飄窗設(shè)計(jì)，提升空間感，實(shí)用率更高。

最后看價(jià)格，以珠江新城-金融城-琶洲為核心劃出一個(gè)圓，廣鋼新盤飚至7萬/㎡，萬博8萬/㎡。

同等距離下的保利·領(lǐng)秀海，均價(jià)2.5萬/㎡，84㎡的三房，200萬就能拿下，直戳剛需的心窩窩。