在住宅市場(chǎng)都未敢說(shuō)徹底回暖的當(dāng)下，重慶竟然再現(xiàn)商業(yè)“日光盤(pán)”。

南坪五公里挨著大石路，有家老盤(pán)巨成龍灣，居然在首期開(kāi)盤(pán)近20年后，再推25套底商，當(dāng)日即售罄。重慶商業(yè)過(guò)剩已得到眾人共識(shí)，巨成龍灣商業(yè)位置一般，僅能算社區(qū)商鋪，一日清盤(pán)，究竟有何魔力，又透露了什么信號(hào)？

從位置上看，巨成龍灣在南坪僅算次商業(yè)地段，大石路規(guī)劃有輕軌10號(hào)線二期正在建設(shè)，小區(qū)緊挨金陽(yáng)羅馬廣場(chǎng)，附近有青龍路小學(xué)和麥德龍倉(cāng)儲(chǔ)式超市。

巨成龍灣是09年交付的小區(qū)，距今已經(jīng)14年時(shí)間。10多年來(lái)整個(gè)社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)一般，空置現(xiàn)象較為嚴(yán)重，此次開(kāi)發(fā)商放出的均為帶租約的商鋪，現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氛圍還不錯(cuò)。

這里還原下開(kāi)盤(pán)過(guò)程：

早上9：00左右：售樓部門(mén)口已經(jīng)熙熙攘攘占滿通道，記者目測(cè)有30-40組客戶，有的在緊張算價(jià)，有的氣定神閑、志在必得，看來(lái)開(kāi)發(fā)商在前期宣導(dǎo)和蓄客工作上做得不錯(cuò)。

9：00-10：00期間：開(kāi)發(fā)商有意制造現(xiàn)場(chǎng)氛圍，很多置業(yè)顧問(wèn)從案場(chǎng)內(nèi)到案場(chǎng)外，給自己的客戶在進(jìn)一步溝通和講解選房流程，時(shí)不時(shí)也制造些緊張的搶房氛圍，一名置業(yè)顧問(wèn)守著大門(mén)通道不停地用喇叭講選房流程。

10：00，正式選房：不到半小時(shí)就賣了17套，還剩8套未售。跟住宅選房不一樣，很多客戶在商鋪預(yù)算上只有一套方案，商鋪出現(xiàn)重疊效應(yīng)。

下午5：00：通過(guò)“回頭客”重新預(yù)算，另外8套也成功售出，至此所有商鋪皆售罄。

從記者拿到戶型圖細(xì)算看，這批商鋪價(jià)格在1.8-2萬(wàn)/平米的價(jià)格，按照租金返算回報(bào)率在5.3-5.8%不等，回報(bào)率還不錯(cuò)，現(xiàn)場(chǎng)可以看到客戶對(duì)售價(jià)頗為滿意。

滿鋪帶租銷售，是此次開(kāi)盤(pán)的一大亮點(diǎn)。從現(xiàn)場(chǎng)了解到，有簽約三年的惠聯(lián)超市，有些小餐飲，烤鴨，小燒烤、面館等，也有理發(fā)店、蛋糕店和干洗店等服務(wù)社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)。

他們的租約從1-4年不等，時(shí)間兩年以上的每年租金遞增10%。起租時(shí)間跨度很大，有2020年就起租，也有上個(gè)月才起租 ，僅有兩家商家經(jīng)營(yíng)超過(guò)1年以上，其余的商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)未超過(guò)一年，說(shuō)明小區(qū)的商業(yè)換手率很高。但本次開(kāi)盤(pán)充分說(shuō)明一點(diǎn)，無(wú)論經(jīng)營(yíng)情況如何，滿鋪?zhàn)赓U的氛圍感，是取得銷售突破的一大利器。

近幾年，重慶大多數(shù)項(xiàng)目在社區(qū)商鋪銷售去化上是老大難問(wèn)題。原因有很多，有些項(xiàng)目在制定整盤(pán)策略時(shí)為平衡利潤(rùn)指標(biāo)，調(diào)低好賣的住宅價(jià)格，把較為難賣的的商業(yè)定價(jià)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)行情，以致在銷售上遇阻。有些項(xiàng)目邊招商邊售，現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍感很差，興許能賣掉一些，大多整體拉長(zhǎng)了銷售期。巨成龍灣本次開(kāi)盤(pán)卻“打了樣”：推售節(jié)奏一氣呵成，現(xiàn)場(chǎng)氛圍、推售價(jià)格，非常接地氣。

有人問(wèn)，這是不是商業(yè)地產(chǎn)銷售，重回正常軌道的跡象？

渝商聯(lián)分析認(rèn)為，答案幾乎是肯定的。重慶商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了三個(gè)階段。

殺熟期：2000-2010年，市場(chǎng)上有批“一鋪養(yǎng)三代”投資理念的投家，那個(gè)階段，商鋪往往成為他們財(cái)富增長(zhǎng)的最大寄托。重慶開(kāi)發(fā)商在住宅利潤(rùn)低薄的情況下，把利潤(rùn)指標(biāo)背給了商鋪，商鋪價(jià)格被炒高偏離了行情，導(dǎo)致重慶普遍的商鋪回報(bào)率僅在4%左右。

低落期：2010-2020年，這個(gè)階段是炒住宅的黃金時(shí)間，住宅換手率、回報(bào)率高過(guò)商鋪，在市面上有“住宅才是真正的投資品”的說(shuō)法。大部分投家在經(jīng)歷商鋪?zhàn)赓U難、回報(bào)低的親身體驗(yàn)后，對(duì)商鋪再投資興致不大，商鋪一直長(zhǎng)期低迷徘徊，市場(chǎng)有“望鋪興嘆”的悲觀情緒，市場(chǎng)存量越積越大。

重生期：2021-2030年，隨著城市化中后期逐漸趨于停滯，大多數(shù)房企在新盤(pán)規(guī)劃上有意減少商業(yè)規(guī)模，對(duì)商鋪以何種方式去化有了更深認(rèn)識(shí)。而隨著社區(qū)的逐步成熟，大家漸漸認(rèn)識(shí)到，商業(yè)氛圍形成后更有利商鋪去化。另一方面，“房住不炒”的背后，其實(shí)暗含著“商鋪可炒”。現(xiàn)在的房貸市場(chǎng)利率低至3.8%，商鋪投資回報(bào)高過(guò)5%，將會(huì)使得大量資金流向商鋪，未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間商鋪會(huì)持續(xù)走熱。

不管怎么說(shuō)，重慶“日光”商業(yè)盤(pán)的再現(xiàn)，對(duì)于整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上的賣家、承銷方、買家都是一種積極的信號(hào)：商鋪不是難賣，而是用什么樣的辦法讓客戶接受；商鋪不是再?zèng)]有投資價(jià)值，而是用什么樣的策略，賦予其長(zhǎng)期回報(bào)的保障。

— 完 —