2023年一季度銷售榜單出爐了。不出所料，保利發(fā)展以1059億元躍居榜首，碧桂園則滑落至第三名。

另外一組數(shù)據(jù)，則頗讓人吃驚。一季度，CRIC監(jiān)測(cè)的80家典型房企的融資量為1388億元，同比下降38%，環(huán)比下降了31%，仍呈繼續(xù)下滑趨勢(shì)。

看來(lái)，市場(chǎng)信貸寬松并未普惠到所有房企，特別是涉險(xiǎn)房企。

對(duì)于大多的涉險(xiǎn)房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)下依舊是一段非常煎熬的時(shí)期。首先海外融資已對(duì)其關(guān)閉大門，公開市場(chǎng)違約后，國(guó)內(nèi)大部分正規(guī)融資渠道開始警惕式惜貸。除了為保交付地方政府出面協(xié)調(diào)的銀行貸款外，涉險(xiǎn)房企還能通過(guò)什么樣的方式融資？其中不得不提的是非標(biāo)融資渠道。

這是房企融資鏈上的一股暗生力量，近20年一直環(huán)伺在房企四周。從土地購(gòu)買到項(xiàng)目交付，非標(biāo)融資可算作全線介入。但房企對(duì)它的態(tài)度是：急的時(shí)候渴望捕捉它，卻又怕被它戳傷，因?yàn)榉菢?biāo)的融資成本遠(yuǎn)高于正規(guī)渠道。

所謂“非標(biāo)”融資，就是與銀行間或交易所交易的標(biāo)準(zhǔn)化融資相對(duì)的說(shuō)法。未在銀行間市場(chǎng)及證券交易所市場(chǎng)交易融資，常見的方式包括但不限于信托、不動(dòng)產(chǎn)基金、公司或者個(gè)人性質(zhì)的拆借、理財(cái)、帶抵押借款、帶回購(gòu)條款的股權(quán)性融資等。

非標(biāo)融資是金融創(chuàng)新的產(chǎn)物，與標(biāo)準(zhǔn)化貸款相比有如下優(yōu)點(diǎn)：

1、可以規(guī)避常規(guī)貸款的政策限制。例如銀監(jiān)會(huì)2010年54號(hào)文規(guī)定：對(duì)于普通房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要滿足“四證”齊全、開發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到30%。不能對(duì)不滿足“四三二”原則的房企放款，這時(shí)候可以采用明股實(shí)債的非標(biāo)模式出款。

2、加快流程，提高效率。非標(biāo)放款速度比單純銀行放款流程和發(fā)債融資流程要快。

3、減輕負(fù)債指標(biāo)。比如企業(yè)有出表需求，可以采用明股實(shí)債模式，或者帶回購(gòu)型的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓非標(biāo)形式，這樣這筆融資就不會(huì)體現(xiàn)在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表上。此外，還可以將部分企業(yè)的融資成本作為手續(xù)費(fèi)或者投資顧問(wèn)費(fèi)支出，而不是利息支出，賬面也顯得相對(duì)好看。

更多時(shí)候，非標(biāo)融資被房企當(dāng)做夜壺，尿急的時(shí)候非常需要它，尿完嫌棄它臭，躲遠(yuǎn)遠(yuǎn)的。房企非常清楚，非標(biāo)的籌資成本很高，只能應(yīng)急短借，否則會(huì)對(duì)項(xiàng)目盈利目標(biāo)形成很大威脅。

特別是母公司公開違約后，關(guān)聯(lián)項(xiàng)目公司大概率會(huì)造成流動(dòng)性危機(jī)，資金被監(jiān)管死、銷售賣不動(dòng)、銀行惜貸，非標(biāo)融資此時(shí)變成了唯一的稻草。

重慶某涉險(xiǎn)房企，去年在母公司爆雷后，急需5000萬(wàn)元資金周轉(zhuǎn)，跟一家北京的非標(biāo)機(jī)構(gòu)短借半年，月利息高達(dá)4%，給了3倍即1.5億元的可售貨值做抵押。未到半年，項(xiàng)目在4個(gè)月現(xiàn)金流改善后第一件事就是協(xié)商終止協(xié)議，把錢還上。為避開高額利息的違規(guī)問(wèn)題，雙方采取包銷貨值的協(xié)議進(jìn)行。

事實(shí)上，這些年，此類案例比比皆是。而隨著行業(yè)走衰，應(yīng)急夜壺與涉險(xiǎn)房企拉爆的情形也越來(lái)越多。

照理來(lái)說(shuō)，只要條件合適，當(dāng)下非標(biāo)資本應(yīng)該是賺大錢的，但事實(shí)并非如此。

渝商聯(lián)采訪了一位非標(biāo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人，他的公司地位目前排在國(guó)內(nèi)非標(biāo)機(jī)構(gòu)TOP10以內(nèi)。他坦言，國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革方案推行后，最高層今后對(duì)非標(biāo)融資的監(jiān)管力度會(huì)越來(lái)越大，被定義為金融衍生品的非標(biāo)融資將很難再有空間。

據(jù)他掌握的信息，95%以上的同行基本處于迷茫狀態(tài)，普遍表示業(yè)務(wù)很難開展，當(dāng)下的投入輸出虧損幾率很大。

他進(jìn)一步透露，有些信托機(jī)構(gòu)還在做一線城市或者強(qiáng)二線城市的股權(quán)融資，考慮到資產(chǎn)處置的難度，項(xiàng)目續(xù)銷期的可售貨值抵押基本不會(huì)參與。

疫情這三年，信托等產(chǎn)品的財(cái)富執(zhí)行團(tuán)隊(duì)感覺(jué)到非標(biāo)資金的募集難度在不斷加大。信托風(fēng)險(xiǎn)由過(guò)去的理論風(fēng)險(xiǎn)，低到如今的到處爆雷，投資人已經(jīng)變得更為專業(yè)和謹(jǐn)慎。

大部分財(cái)富推薦人，也沒(méi)有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，憑著激情扎入財(cái)富管理行業(yè)，吆喝著私募基金、定融、信托等產(chǎn)品，通過(guò)拿著高昂的代銷費(fèi)用給客戶筑夢(mèng)，如今夢(mèng)醒了才發(fā)現(xiàn)夢(mèng)也碎了。

在爆雷頻頻發(fā)生后，財(cái)富推薦人才深刻認(rèn)識(shí)到財(cái)富管理的本質(zhì)是，先要學(xué)會(huì)專業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，才有可能保持盈利持續(xù)。

該總談到，目前愿意再和涉險(xiǎn)房企捆綁玩下去的資本有限。還能玩轉(zhuǎn)的信托、專做房企股權(quán)投資的民營(yíng)資本，和涉險(xiǎn)房企始終無(wú)法達(dá)成一致。例如涉險(xiǎn)房企始終想不明白，為何與非標(biāo)方做了股權(quán)投資還需要給對(duì)方做增信抵押，他們甚至認(rèn)為此時(shí)的非標(biāo)方更像一只“吸血鬼”，是來(lái)趁火打劫的。而非標(biāo)方則認(rèn)為，你都爆雷了，風(fēng)險(xiǎn)值很高，是需要附加貨值擔(dān)保。

該總坦言，分歧只會(huì)造成合作漸行漸遠(yuǎn)。筆者追問(wèn)到，這種情況下，還有什么樣的公司愿意和涉險(xiǎn)房企保持合作？該總說(shuō)到，只有一些有資金實(shí)力的渠道公司可以繼續(xù)玩下去，他們有處理資產(chǎn)的辦法，只要價(jià)格和抵押物足夠。

由此可見，涉險(xiǎn)房企的困境之大。過(guò)去，非標(biāo)融資這股暗生力量，一直在扶大廈之將傾。而現(xiàn)在，最后的夜壺，也正遠(yuǎn)離涉險(xiǎn)房企。

— 完 —