上周六，閑逛重慶房交會(huì)，被售房小姐邀到了中交地產(chǎn)展臺(tái)，看到一張橫跨大江南北的樓盤分布圖，不禁感概萬千。要知道，在幾年前，中交地產(chǎn)還并不為人熟知，在眾多地產(chǎn)人眼里頂多算弱二流品牌。

在地產(chǎn)業(yè)的暗黑時(shí)期，作為央企中交集團(tuán)的孫輩上市公司，中交地產(chǎn)突然項(xiàng)目大噴發(fā)，讓人不免有些心驚。

當(dāng)央國(guó)企進(jìn)入地產(chǎn)舞臺(tái)的中央，我們已然看到中交地產(chǎn)律動(dòng)的身影。她會(huì)帶來怎樣的演出？

如果要做一個(gè)典型案例觀察，不得不提到其前身重慶國(guó)際實(shí)業(yè)投資有限公司的坎坷“三婚史”，以及她略顯凌亂的舞步。

重慶實(shí)業(yè)成立于1993年，由重慶經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司、重慶市建設(shè)投資公司、重慶華泰實(shí)業(yè)三家公司發(fā)起，1997年深交所上市。

不知是否是多主體參股的原因，早期的重慶實(shí)業(yè)在投資中總是遇到麻煩，其中一樁糾紛居然糾纏了20年。

這場(chǎng)歷時(shí)20年的對(duì)簿公堂，涉及三家上市公司，中交地產(chǎn)、重慶路橋和中國(guó)信達(dá)。由于涉及重慶實(shí)業(yè)的前世今生，而今的中交地產(chǎn)被動(dòng)卷入。

2000年，重慶實(shí)業(yè)、重慶路橋、成都宇鳴實(shí)業(yè)共同出資組建重慶長(zhǎng)江竹業(yè)發(fā)展有限公司，注冊(cè)資金5000萬，宇鳴實(shí)業(yè)持股62%，重慶實(shí)業(yè)持股36%，重慶路橋持股1%，成都宇升貿(mào)易持股1%，重慶實(shí)業(yè)拿本部大樓作價(jià)1800萬元作為出資。

一年之后，重慶實(shí)業(yè)、重慶路橋就把股份轉(zhuǎn)給了宇鳴實(shí)業(yè)，估計(jì)在股權(quán)交割的時(shí)候，轉(zhuǎn)賬有瑕疵，為紛爭(zhēng)埋下伏筆。

隨后這個(gè)宇鳴實(shí)業(yè)，以長(zhǎng)江竹業(yè)名義跟建行貸了款，貸款還不上，造成長(zhǎng)江竹業(yè)成了不良資產(chǎn)，最后建行把不良資產(chǎn)債務(wù)轉(zhuǎn)給了重慶信達(dá)。

可悲的是，2002年，長(zhǎng)江竹業(yè)公司被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，意味著重慶信達(dá)白白損失4000多萬元，氣不過的信達(dá)追訴重慶實(shí)業(yè)和重慶路橋的連帶責(zé)任，理由是抽資出逃。

目前，官司還在持續(xù)往上遞進(jìn)，焦點(diǎn)依舊是這兩家撤資公司是否是抽資出逃，相信最高院的判決會(huì)給公司法及民法典關(guān)于此類糾紛的最準(zhǔn)確的釋義。

把最早的股份合作形容為包辦婚姻，指的是重慶實(shí)業(yè)在組建初期的拉郎配和業(yè)務(wù)方向上，多少有些盲目，行為并不太規(guī)范。

1999年，重慶實(shí)業(yè)被來自新疆的德隆系資金入資控股，直到2004年德隆系資金鏈徹底斷裂，重慶實(shí)業(yè)的美夢(mèng)戛然而止。

德隆系實(shí)控人唐萬新，地道的重慶仔，和南德集團(tuán)牟其中一樣，有著瘋狂而靈敏的嗅覺。牟其中要炸開喜馬拉雅山口引氣流，唐萬新則是要做中國(guó)股市第一大莊?？梢姼母镩_放的初期，民營(yíng)企業(yè)家探索發(fā)展之路，有著多么的天馬行空。

唐萬新發(fā)家于新疆，通過實(shí)業(yè)積累了第一桶金，隨后長(zhǎng)期混跡于證券的一二級(jí)市場(chǎng)。

德隆系操作手法一：通過控股上市公司，以產(chǎn)業(yè)融合的概念橫空出世，股價(jià)往往應(yīng)聲而漲，在高價(jià)位質(zhì)押股權(quán)融資，繼續(xù)尋找其它上市公司控股，反復(fù)循環(huán)。

手法二：持股規(guī)模小的商業(yè)銀行，通過關(guān)聯(lián)子公司相互擔(dān)保的方式，通過銀行理財(cái)、信托等非標(biāo)方式進(jìn)行融資?？傊侣∠档馁Y金投入目的很清晰：進(jìn)入的實(shí)業(yè)資金必須能套出來，跟辦多張信用卡套現(xiàn)相互償還道理一樣。

如此手法被定義為短融長(zhǎng)投，只要不發(fā)生大規(guī)模擠兌、銀行拒貸、經(jīng)濟(jì)快速惡化，短融長(zhǎng)投并不是不能成功，但風(fēng)險(xiǎn)無疑是巨大的。

直到今日，還在玩短融長(zhǎng)投的大有人在，例如著名的恒大許哥和寶能姚哥。

在遭遇留美歸來的郎咸平一番“公開教育”之后，德隆系開始出現(xiàn)擠兌，隨之破產(chǎn)。這一戰(zhàn)，慘了德隆系，紅了郎咸平。德隆系股票一日內(nèi)增發(fā)了156億元，釀成慘案。被波及的企業(yè)眾多，重慶實(shí)業(yè)就是其中一家。

重慶實(shí)業(yè)因被德隆違規(guī)占用數(shù)億元資金及欠款，被凍結(jié)資產(chǎn)和銀行賬戶。

2004年9月，德隆系將全部資產(chǎn)托管給中國(guó)華融，華融公司是中國(guó)最大的不良資產(chǎn)處理平臺(tái)，2005年華融將德隆在重慶實(shí)業(yè)持有的股權(quán)，以300萬元轉(zhuǎn)讓給重慶地方資管公司重慶渝富。

重慶實(shí)業(yè)與德隆系的結(jié)合類似于二婚嫁了個(gè)渣男。其實(shí)德隆系算不上真正的騙子，而是心術(shù)不正，經(jīng)營(yíng)思維方式上有著很大局限，善操縱而不善防范。

2008年12月，重慶實(shí)業(yè)宣告重大資產(chǎn)重組，國(guó)資委旗下中房集團(tuán)子公司——中住地產(chǎn)成為其第一大股東。

2010年8月，在國(guó)資委的部署下，中房集團(tuán)整體無償劃入中交集團(tuán)，重慶實(shí)業(yè)成為央企中交集團(tuán)的下屬公司。

2012年11月，重慶實(shí)業(yè)更名為“中房重實(shí)地產(chǎn)”，2013年12月又更名為“中房地產(chǎn)”，2017年10月，中房地產(chǎn)再一次更名為“中交地產(chǎn)”，至此重慶實(shí)業(yè)算完成了一次華麗轉(zhuǎn)身。

三婚能成的最大緣由，還是重慶實(shí)業(yè)已完成全面“整容”，過去歷史形成的不良資產(chǎn)悉數(shù)歸于重慶渝富資產(chǎn)管理公司處置，這是重慶市政府成立的資產(chǎn)處理平臺(tái)，因此中交地產(chǎn)變成了央資和地方國(guó)資的聯(lián)袂體。

能成的另外一個(gè)原因，是中交集團(tuán)在2010年行情波動(dòng)下，國(guó)資委要求78家下屬企業(yè)，不準(zhǔn)涉及房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。而這場(chǎng)博弈中中交集團(tuán)獲得了準(zhǔn)許，因?yàn)橹薪蛔≌瘓F(tuán)的母公司中交集團(tuán)在國(guó)資委體系內(nèi)是優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)代表，有著輝煌的戰(zhàn)績(jī)。

去年上半年，中交地產(chǎn)成了A股里房產(chǎn)類“妖股”，股價(jià)兩個(gè)多月居然20個(gè)漲停板，股價(jià)飆過30元/股大關(guān)。與此同時(shí)，重慶渝富開始實(shí)施減持計(jì)劃，重慶渝富功成身就，當(dāng)初的300萬元翻了幾百倍，即完成了市政府交辦的任務(wù)，也實(shí)現(xiàn)了資本經(jīng)營(yíng)的超額盈余。

回顧其半生榮辱，僅僅是要說明中交地產(chǎn)品牌來之不易。暫把中交地產(chǎn)劃為半道出家吧，畢竟起步于2008年。2008-2018年，中交地產(chǎn)主要還是在重慶市內(nèi)發(fā)展，發(fā)展的規(guī)模一直不大，被地產(chǎn)圈視為弱二線品牌情有可原。

在這期間，中交地產(chǎn)人事變動(dòng)頻繁，5年換了四位總裁。直到2019年7月，李永前出任中交地產(chǎn)總裁，12月出任董事長(zhǎng)，中交地產(chǎn)迎來了新一輪的發(fā)展。

李永前的到來，給中交地產(chǎn)提出了全新的發(fā)展要求：銷售收入，2019年沖刺350億元，2020年沖刺500億元，2023年超1000億元。

有了方向和目標(biāo)，中交地產(chǎn)在周期下行前加大了土儲(chǔ)。

2020年，中交地產(chǎn)新增土地建筑面積635.59萬平方米，同比增長(zhǎng)176.9%，土地購(gòu)置總價(jià)535.8億元。

2021年全年，新增土儲(chǔ)總建面371.7萬平方米，新增土儲(chǔ)總價(jià)約388億元。

好家伙， 兩年時(shí)間，中交地產(chǎn)花了923.8億元買地。按行業(yè)認(rèn)知，這是萬億貨值的盤子。

隨之而來的是，3年銷售業(yè)績(jī)整體有提升，但并不大。

2020年銷售額532億元，2021年銷售額560億元，2022年中交地產(chǎn)銷售額646億元。

花了923億元買地，3年賣了1738億元。干過地產(chǎn)的都應(yīng)該能看出端倪，中交集團(tuán)償債壓力前所未有的大！

由于半路出道，2021年末，中交地產(chǎn)“三條紅線”全部踩中，因?yàn)槟腹臼┚?，最終避免了到期債務(wù)償還的違約問題。

到去年5月，網(wǎng)上不知被誰傳了一則紅頭文件《關(guān)于2022年5月份金融機(jī)構(gòu)到期借債無法償還的報(bào)告》，導(dǎo)致中交地產(chǎn)股價(jià)瞬間閃崩。隨后中交地產(chǎn)集團(tuán)進(jìn)行了辟謠，表示能應(yīng)對(duì)短期債務(wù)，回復(fù)后并未能挽救泄了氣的股價(jià)。

2023年1月，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，計(jì)劃2023年融資額度不超過451.43億元，計(jì)劃融資成本不超過10%。同時(shí)，該公司擬向控股股東新增借款額度100億元，利率不超8%。

今年的市場(chǎng)信貸寬松，房企的平均融資成本低于5%，中交地產(chǎn)的融資成本高居不下，跟家里人借錢利率都8%，實(shí)在令人費(fèi)解。

中交地產(chǎn)的控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)這么有錢？資深觀察人士指出，不出意外就是為此前的過度擴(kuò)張買單。接下來大概率會(huì)發(fā)生的是：融資額度大，融資成本高，結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)可能轉(zhuǎn)虧！盡管目前形勢(shì)對(duì)央國(guó)企有利，但整個(gè)樓市的信心修復(fù)需要時(shí)間，中交地產(chǎn)想要破千億難度也非常大。

中交地產(chǎn)為加大去化率，廣招了一批職業(yè)經(jīng)理人加盟。原陽光城執(zhí)行副總裁徐愛國(guó)，加入中交地產(chǎn)任執(zhí)行總裁；原東原營(yíng)銷副總裁朱桂華，加入中交地產(chǎn)任營(yíng)銷中心總經(jīng)理；原陽光城遼寧區(qū)域總裁顏龍，加入中交地產(chǎn)任投資部總經(jīng)理；原宋都西南區(qū)域總裁馮瀟，加入中交地產(chǎn)任成本部總經(jīng)理。

種種跡象表明，中交面臨的問題不是幾個(gè)長(zhǎng)老的到來，就能馬上解決。原因有兩點(diǎn)：

其一，母公司只要不出面解決中交地產(chǎn)融資成本過高的問題，中交的業(yè)績(jī)會(huì)持續(xù)下滑，下滑主要體現(xiàn)在結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)上。

其二，今年哪怕住宅市場(chǎng)有量上的恢復(fù)，庫(kù)存住宅能得到有效去化，其它產(chǎn)品呢？比如商業(yè)和公寓等投資類產(chǎn)品怎么辦？按照商業(yè)配比5-10%粗略估算，中交地產(chǎn)此類產(chǎn)品貨值500-1000億元。按照行業(yè)平均毛利水平，可以看到中交地產(chǎn)的利潤(rùn)會(huì)集中在投資品上。但在制定價(jià)格的決策文件上，投資品的決策價(jià)格往往偏高。幾個(gè)長(zhǎng)老面臨的是，后期投資品調(diào)價(jià)匯報(bào)的阻力，因?yàn)樯婕皣?guó)有資產(chǎn)減值的匯報(bào)，匯報(bào)難度變大，這是機(jī)制問題。

本月，重慶中交內(nèi)部應(yīng)該是歡呼聲一片，因?yàn)橹薪恢貞c單周銷售排到了重慶TOP3,單周破兩億元。照此下去，全年重慶中交銷售能實(shí)現(xiàn)飛躍。

然而，真正的挑戰(zhàn)遠(yuǎn)未到來。

今年樓市仍存在不確定性。看似狂飆突進(jìn)的中交，不在經(jīng)營(yíng)策略上做前瞻性的布局，在機(jī)制上做深刻復(fù)盤和調(diào)整，也許市場(chǎng)會(huì)用《權(quán)力的游戲》里的一句話給它預(yù)警：The winner is coming!

——完——