闊別三年的重慶春交會(huì)卷土重來，不過現(xiàn)場依舊冷清。

本次參展的房企46家，共計(jì)186個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目?？梢哉f，這次亮相最大的意義，是證明自己還活著，甚至活得不錯(cuò)。

這不禁讓人唏噓。未爆雷的品牌房企基本都參展了，去年爆雷的房企一一選擇了回避。跟土拍現(xiàn)場一樣，央國企占到了絕對的主力，民營房企只有龍湖、旭輝、萬華、南方等區(qū)區(qū)幾家。

有人說，由此可見，重慶地產(chǎn)正式進(jìn)入“國營天下”。此言雖然有些絕對，但也算說到了點(diǎn)子上。

去年的波動(dòng)行情，造成樓市的天平開始倒向央國企，這種效應(yīng)估計(jì)會(huì)持續(xù)很長的時(shí)間。

去年除了綠地，沒有任何一家央國企爆雷。去年幾乎是民營房企的大潰敗，不過綠地也不算正統(tǒng)的國有企業(yè)，畢竟上海國資委并未控股。

中鐵西城派

關(guān)于地產(chǎn)業(yè)的國營民營之爭，有人想到了龜兔賽跑，2022年，烏龜終于追上了兔子。

業(yè)績榜單上，那些曾經(jīng)你追我趕的兔子們嚴(yán)重拉垮。去年的銷售TOP10，有7家為央國企，只有萬科、碧桂園、龍湖三家民營企業(yè)，而保利發(fā)展以4573億元排在第二位，與第一名碧桂園相差不到100億元，今年不出意外，保利發(fā)展將雄霸榜首。

10強(qiáng)里的綠城，把它算做央國企，因?yàn)橹薪皇召徚怂?，沒有中交的收購，估計(jì)綠城也難進(jìn)前10。萬科大股東里有深地鐵的地方國資背景，但未控股，且職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)全權(quán)經(jīng)營，可把它歸為民營房企。

早在去年，就有業(yè)界言論，說央國企無需彎道超車，直線就可以碾壓民營房企，現(xiàn)在看來，完全實(shí)現(xiàn)了。

央國企在這場史無前例的地產(chǎn)波動(dòng)中，不僅是幸運(yùn)星，還得到了充足的營養(yǎng)供給：消費(fèi)信賴和行業(yè)資源傾斜，其中包括人力、供應(yīng)、政府等。

于是，多家房企的明星職業(yè)經(jīng)理人開始轉(zhuǎn)投央國企，在那里，他們看到了穩(wěn)定的職業(yè)保障，以及可持續(xù)的發(fā)展可能。例如旭輝華北區(qū)域的總裁董輝，加入越秀地產(chǎn)；華北區(qū)域副總裁、原東原營銷副總裁朱桂華降半職，加入中交地產(chǎn)；前龍湖貴陽公司總經(jīng)理?xiàng)铌桑尤霃V西軌道交通等等。

這時(shí)候，央國企被眾星捧月式地推到了前臺(tái)，不想壯大都是挺難的事情。今年央行剛降準(zhǔn)，最高層釋放流動(dòng)性意圖明確，銀行機(jī)構(gòu)爭先恐后地追放優(yōu)質(zhì)企業(yè)，包括央國企和少量優(yōu)質(zhì)民企。購房消費(fèi)首選安全交付，央國企成了首選項(xiàng)。有需求才有底氣，央國企自然可以“拽”起來。

保利堂悅

過去，在很多職業(yè)經(jīng)理人的眼里，央國企處于鄙視鏈的中低端，因?yàn)槭杖氲汀Q策機(jī)制不靈活、環(huán)境過于安逸，特別是從民營房企里成長的職業(yè)經(jīng)理人，很難適應(yīng)這種溫水煮青蛙的氛圍?，F(xiàn)在，國央企卻成了香餑餑——加盟國企能實(shí)現(xiàn)干一輩子地產(chǎn)的愿望。

其實(shí)央國企分兩類。一類是很早就主動(dòng)切入地產(chǎn)領(lǐng)域，每年有著計(jì)劃性策略的公司，例如保利、中海、招商等公司；另一類則是被動(dòng)性卷入地產(chǎn)領(lǐng)域的公司，早期給地方政府做其他類主營業(yè)務(wù)，地方政府用土地抵債的公司，例如中鐵、中交、電建等公司。

第二類的央國企，在發(fā)展的初期確實(shí)是由很多外行人士把持經(jīng)營，不過隨著時(shí)間推移，這些公司在業(yè)務(wù)認(rèn)知上將更為熟稔，機(jī)構(gòu)和機(jī)制更加與市場接軌。

在產(chǎn)品為王的時(shí)代，的確民營房企是急先鋒，是表率。

做產(chǎn)品的差異化，主要是提煉規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)三大方面的優(yōu)勢，規(guī)劃上建筑布局的天際線、視野的均衡性、園林的豐富多層次，都能讓購房者眼前一亮。

建筑品質(zhì)上，材質(zhì)用料的檔次化能提升產(chǎn)品價(jià)值，例如花園洋房，外墻用瓷磚和用干掛大理石，建筑品質(zhì)就會(huì)有明顯差異。物業(yè)服務(wù)，盡管是售后體驗(yàn)，但做的好的物業(yè)往往能激發(fā)復(fù)購。

中海寰宇時(shí)代

這一切，對于央國企并非難事。畢竟地產(chǎn)開發(fā)結(jié)果是產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同的效應(yīng)，也就是說，無非是供應(yīng)鏈上的決策問題：選擇哪一張圖紙的問題。

慢工出細(xì)活，央國企盡管開發(fā)節(jié)奏慢，但是建筑性能打造整體上是優(yōu)于民營房企的。很多企業(yè)，單是品牌聯(lián)想就受市場青睞，例如中鐵修房，購房者有著天然認(rèn)知：復(fù)雜的隧道、鐵路都能修，房子品質(zhì)不會(huì)差到哪去。

但是，產(chǎn)品為王的時(shí)代已經(jīng)過去了，新的時(shí)代是“?！闭邽橥?，剩下來的房企，靠的是“產(chǎn)品+實(shí)力+服務(wù)”的綜合保障。目前的購房邏輯是：選擇放心-品質(zhì)舒心-服務(wù)安心。不假思索，似乎央國企才是當(dāng)下真正意義的弄潮兒。

然而，籌碼多不等于一定贏。盡管掌握著局面優(yōu)勢，還是有些央國企，在經(jīng)營上走偏，存在著一些明顯的短板。

渝商聯(lián)智庫，接下來會(huì)重點(diǎn)剖析幾家央國企，在地產(chǎn)領(lǐng)域的得與失，敬請關(guān)注。