作者：kangins

2月22日，融創(chuàng)地產(chǎn)發(fā)布公告，其存在8項失信行為，涉及票面金額661.7萬及利息損失、訴訟費用等。而這也是繼融創(chuàng)1月初境內(nèi)債券重組方案通過后首次被納入失信被執(zhí)行人名單。

公告表示，上述事項不會對公司的各項債券展期后的兌付安排產(chǎn)生重大不利影響。本司及其余各被告目前正在與原告洽談和解，預(yù)計在達成和解后，上述失信登記將撤銷，屆時將不會對公司生產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)狀況及償債能力產(chǎn)生重大不利影響。

無法龐大的債務(wù)Hold住了，沒想到載在商票上……

01 現(xiàn)金流困境：房地產(chǎn)回暖，融創(chuàng)銷售大幅下跌

自去年11月房地產(chǎn)三支箭射出后，從中央到地方均加強了對房地產(chǎn)的支持力度，特別是針對首套房和二套房潛在客戶，可謂暖意一波加一波，除了我們熟悉的利率打到骨折4%以下外，還推出了接力貸最高可到100歲的罕見支持措施。在史無前例的支持力度下，據(jù)統(tǒng)計，截止至2月20日，30大中城市商品房成交量也是出現(xiàn)了大幅上漲，按套數(shù)計算，周漲幅同比增加18.47%，月漲幅同比更是大幅暴漲310.84%。

在房地產(chǎn)整體回暖，特別是一、二線城市出現(xiàn)了短期內(nèi)較為明顯的回歸背景下，融創(chuàng)2023年1月的銷售額卻僅有72.3億元，同比大幅下跌74.1%，環(huán)比下跌10.85%。

對于重倉一、二線城市的融創(chuàng)來說，在一、二線城市大幅回暖的背景下，銷量更應(yīng)該是大幅提升，結(jié)果卻不升反跌。這反常的銷量數(shù)據(jù)說明融創(chuàng)現(xiàn)金流依然緊張，而且其現(xiàn)金流的修復(fù)速度可能慢于預(yù)期，甚至弱于先于融創(chuàng)暴雷的恒大。恒大流動性危機爆發(fā)于2021年9月，而融創(chuàng)爆發(fā)于2022年5月，按理說，融創(chuàng)的現(xiàn)金流即使緊張也不至于弱于提前8個月暴雷的恒大。

為什么說現(xiàn)金流緊張會對銷售造成重大影響？

銷量數(shù)據(jù)除了取決于銷售團隊的銷售力度，在當(dāng)前背景下更重要的原因則取決于資金的充沛程度。這是因為在房地產(chǎn)行業(yè)普遍陷入流動性困境的局面下，相較于期房，消費者更愿意買看的見摸的著的現(xiàn)房，而現(xiàn)房則意味著需要房地產(chǎn)企業(yè)前期先自行顛付建設(shè)成本，這就需要有充足的現(xiàn)金流來進行保證。

02 壓倒駱駝的最后一根稻草：危機爆發(fā)前的最后瘋狂

融創(chuàng)，常年前五的房企，扛過了2021年的房地產(chǎn)寒冬，卻在2022政策開始發(fā)力紓困房地產(chǎn)的節(jié)點上爆雷了。何以至此？為什么是這個節(jié)點？

在房地產(chǎn)行業(yè)由點及面的流動性困境及金融機構(gòu)整體對房地產(chǎn)的致性收縮下，疫情帶來的沖擊作為導(dǎo)火索直接引爆了融創(chuàng)的整個債務(wù)危機。

我們來看一組數(shù)據(jù)：

作為融創(chuàng)中國銷售回款重倉的上海分公司，此前回款貢獻了融創(chuàng)中國近1/3的銷售額。受3月初上海疫情影響，更是受到了極其嚴(yán)重的影響，在金三銀四的銷售旺季，3-4月份僅錄得 72.14億的，比1-2月的銷售回款143.86億再次腰斬，其中4月僅錄得14.99億的銷售額，幾乎接近于停滯。

如果說2022年“金三銀四”銷售重倉地“上海分公司”的啞火直接導(dǎo)致了5月初的債務(wù)危機爆發(fā)，那此前在房地產(chǎn)行業(yè)即將逆轉(zhuǎn)的2021年上半年，融創(chuàng)中國的高溢價逆勢瘋狂加倉或許是更為根本的原因……

2021年3月，“上海普陀”官微發(fā)布一則消息，針對該區(qū)此前土拍地塊高溢價成交的情況，普陀區(qū)政府第一時間約談了融創(chuàng)上海及項目公司相關(guān)負責(zé)人，約談由區(qū)規(guī)劃資源局和區(qū)房管局相關(guān)負責(zé)人主持。

2021年3月30日，融創(chuàng)以成交樓面價9158元/m2拿下淮安區(qū)婦幼保健院東側(cè)地塊，溢價率高達98.9%，一躍成為淮安區(qū)新“地王”。

2021年4月7日，融創(chuàng)經(jīng)過201輪競價，以總價16.56億元成功競得寧波暨環(huán)北路居住區(qū)R21-07地塊，成交樓面價12280元/m2，溢價率34.9%。

4月29日，融創(chuàng)以11.9億元拿下重慶中央公園82.24畝土地，樓面價14470元/m2。

5月，融創(chuàng)99億元收購林影泰。

融創(chuàng)在2021年上半年瘋狂拿地，收購金額900億元，堪稱“中國拿地王”。

當(dāng)時的媒體是這么報道孫宏斌的：

當(dāng)時的融創(chuàng)的口號：“搶別人的地，讓別人無地可買”。

在政策調(diào)控之下，友商紛紛踩剎車之時，融創(chuàng)卻偏偏還要踩一腳油門。這時候，你還能說，融創(chuàng)是無辜的嗎？21年上半年900億拿地，豪擲百億并購彰泰，百億進軍白酒，一年之后連40億都還不上？……

現(xiàn)在來看，顯然2021年上半年的最后瘋狂是導(dǎo)致融創(chuàng)債務(wù)危機全面爆發(fā)的根本原因！

03 火力全開的自救：左手賣項目，右手獲得展期

2022年5月12日，融創(chuàng)中國(1918.HK)公告對其公司發(fā)行的2023年10月到期7.95%優(yōu)先票據(jù)項下一筆金額為2947.86萬美元的利息應(yīng)于寬限期2022年5月11日到期應(yīng)付但是未付，至此，融創(chuàng)中國在積極自救半年后正式官宣違約！

自2021年下半年開始，自恒大債務(wù)危機開始，整個房地產(chǎn)行業(yè)的形勢便急轉(zhuǎn)直下，融創(chuàng)中國除了停止其上半年瘋狂倒地的動作外，便開啟了“賣賣賣”一系列自救行動，試圖緩解其流動性危機：

2023年1月，融創(chuàng)中國154億境內(nèi)債券重組方案獲得通過！至此，融創(chuàng)也是繼富力地產(chǎn)、龍光集團之后第三家成功重組境內(nèi)債的房企，而且是第一家TOP10暴雷房企中第一家重組成功，因此更具有標(biāo)志性意義！與此同時，融創(chuàng)以35.8億元甩賣深圳融創(chuàng)文旅51%的股權(quán)，加速回血！

除此之外還包括通過融創(chuàng)中國股權(quán)折價融資、孫宏斌個人4.5億美元的無息借款等，加上此次重組成功的150億元境內(nèi)債券，合計融得或緩解約700億元的債務(wù)。

但是相對于總負債1.2萬億的融創(chuàng)中國來說，在化債的路上仍然任重而道遠。

寫在最后

自去年雙11“地產(chǎn)十六條”政策出臺后，地產(chǎn)三支箭相繼射出、萬億銀行授信支援優(yōu)質(zhì)房企、下周存款準(zhǔn)備金率等資金端全方面立體紓困房企后;2023年伊始，各地紛紛祭出提振住房消費端大招，特別是各地根據(jù)實際情況針對首套房、二套房推出了低于4.0%的房貸利率、接力貸、提高公積金貸款等花式繁多的招數(shù)，全力提升潛在購房需求從而助力房地產(chǎn)回歸正?！?/p>

相信在資金端及消費端全力加持下，房地產(chǎn)回歸正常應(yīng)該只是時間問題！只不過對于恒大、融創(chuàng)們而言，是否可以在房地產(chǎn)回暖的背景下贏得先機重新回到正軌？

現(xiàn)在，對于恒大、融創(chuàng)而言，最大的敵人，還是時間