售后返租商鋪一般是商場(chǎng)或者專業(yè)市場(chǎng)，因?yàn)樯啼亞蝺r(jià)不便宜，所以為了更多人能買得起，開(kāi)發(fā)商會(huì)將商鋪劃分為大大小小的產(chǎn)權(quán)面積，然后直接賣產(chǎn)權(quán)面積，這樣價(jià)格自然就比較低了。開(kāi)發(fā)商主要用包租時(shí)間長(zhǎng)，不用自己管理，只用按時(shí)收租金即可來(lái)進(jìn)行宣傳，而且最重要的是承諾非常高的回報(bào)率，對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)自己的存款是達(dá)不到這樣回報(bào)率的，所以自然誘惑很大。但是其本身存在的隱患不可忽視，過(guò)程中較容易出現(xiàn)返祖商鋪失敗的風(fēng)險(xiǎn)。今天，北京市中恒信律師事務(wù)所就返租商鋪中的風(fēng)險(xiǎn)，給大家做下盤點(diǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)一：周期長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)狀況變數(shù)大

發(fā)展商或者商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)者在出售商鋪后與業(yè)主簽訂一份一定年限的返祖合同，規(guī)定每年按一定的投資回報(bào)率將商鋪的經(jīng)營(yíng)收益返回給業(yè)主，通常合同簽訂的返祖年限都達(dá)5~10年之久。萬(wàn)一市場(chǎng)不好，返租商鋪失敗怎么辦？返祖其實(shí)就是買房者現(xiàn)在買的一種風(fēng)險(xiǎn)。在漫長(zhǎng)的返祖期中，只要商鋪經(jīng)營(yíng)的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，投資者的投資回報(bào)都有可能得不到保障。

風(fēng)險(xiǎn)二：羊毛出在羊身上

商鋪返祖銷售的主要原因是對(duì)于某些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，商鋪如果只租不賣，至少長(zhǎng)達(dá)十幾年的投資回收期他們往往無(wú)法承受，為盡快套現(xiàn)，分割出售便成為他們的必然選擇。而他們一般都會(huì)承諾售后返祖，并利用廣告進(jìn)行大肆炒作。但實(shí)際上，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高商鋪售價(jià)，已將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來(lái)。

風(fēng)險(xiǎn)三：缺少風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制

很多返祖回報(bào)方式，沒(méi)有設(shè)定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，如由銀行擔(dān)保，或由保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)等，這樣大的投資，對(duì)普通投資者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有切實(shí)有效的風(fēng)險(xiǎn)保障是絕對(duì)不行的。

風(fēng)險(xiǎn)四：無(wú)法獲取完整物權(quán)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商鋪分割成若干個(gè)小的店面逐個(gè)出讓，這樣一來(lái)，各個(gè)買家無(wú)法獲得完全的物權(quán)。若干年后產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生變更、買家能否按期取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)許諾的租金、法律是否認(rèn)可這種權(quán)利等等，都已成為直接影響投資者利益的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

風(fēng)險(xiǎn)五：應(yīng)稅復(fù)雜容易出錯(cuò)

根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，“返租”涉及兩種不同的應(yīng)稅行為，即開(kāi)發(fā)商銷售商品房行為和買方業(yè)主的出租行為，買賣雙方均應(yīng)按照規(guī)定分別繳納稅款。在進(jìn)行交易時(shí)，采取“返租”買賣的雙方均應(yīng)充分考慮“返租”所涉及的稅收問(wèn)題，以免因不了解稅法而產(chǎn)生罰款和滯納金。