萬科缺錢嗎？

這顯然不容置疑。對比2020年，萬科去年銷售額下降了40.6%，貨幣資金從最高峰1952億元，下降到去年三季度末的1188億元。

如此規(guī)?，F金下降，但萬科的息負債不降反升，從2585億元上升到去年年中的2802億元。

錢都去哪兒了？

當然是買了土地，以及投入到諸多房地產項目的建安成本、應收賬款、財務成本里去了。

為什么會出現這種情況？

用萬科自己的話說，這是項目拓展、開發(fā)節(jié)奏、銷售回款之間無法形成較好的匹配。

也就是說，即便萬科擁有競爭優(yōu)勢，也無法解決資產負債錯配的問題，房地產受政府調控政策、購房者預期影響巨大。

如何解決這個問題？

當然是不斷融資，保證公司能夠活下去，以及轉型發(fā)展——匹配適當的規(guī)模，以及增加穩(wěn)定現金流業(yè)務。

從這個角度來看，萬科定增融資沒有錯。

民營房企的配股，是不惜一切代價為了生存而戰(zhàn)，保利和萬科的定增，同樣是為了生存下去。

萬科昨晚發(fā)布的定增方案，對比保利方案來看，讓人質疑的是定增價格表述少了半句話：

不低于前20個交易日均價80%和最近一期每股凈資產值的較高者。萬科少了后半句，即有可能以低于凈資產值進行增發(fā)。

在市場投資者看來，作為中國房地產最高市值公司，萬科低于凈資產增發(fā)，是管理層虛偽自大的表現，根本不在乎公司股價。

畢竟，不到半年之前，萬科還在每股凈資產值以下大力回購股票。

一方面，萬科管理層要說服股東，接受這樣一個融資方案，是目前最佳方案。

包括第一大股東深圳地鐵在內，萬科絕大部分股東的持股成本在20元以上。

最近一年內，萬科A股股價在13-20元之間波動，除非股價逆勢上漲，否則此次未參與定增的股東，確實將面臨權益被稀釋局面。

萬科管理層合伙人的持股價在11元左右，權益稀釋有限。

萬科管理層一定會告訴股東，萬科有美好的前景，目前是比拼耐力的時候，比起債權融資，股權融資更穩(wěn)妥、更經濟。

短期來看，股東權益被稀釋在5%左右。長期來看，每股收益和凈資產收益率等指標將會得到提升。

另一方面，萬科也需要告訴定增投資者，這是一筆劃算的投資。

此次萬科定增，募集資金不超過150億元，其中105億元投向11個地產項目，剩余45億元用于補充流動資金。

根據萬科內部測算，11個項目中，項目投資收益率5%以下的有3個，收益率10%以上的也有3個，其余介于5%-10%之間。

這并不是理想的投資成績，項目投資收益率5%以下，加上其他各類成本，虧損幾乎是要板上釘釘。

矛盾恰在于此。

市場不明朗時期，股東要求權益不被稀釋，定增投資者希望看到未來利潤，萬科管理層這兩年的成績卻并不出色。

矛盾有很多種解決方案。

萬科放棄定增，同時調整業(yè)務，以更好適應現時行情；繼續(xù)定增，但應該讓第一大股東深圳地鐵占大部分。

總之，萬科需要同時告訴股東和定增投資者，萬科房地產業(yè)務如何調整，以及新業(yè)務發(fā)展具體指引，未來的利潤在哪里。

即便市盈率和市值長期位列行業(yè)第一階梯，萬科管理層也常常陷入內部人控制的指控，這顯然不是正常狀況。

萬科有著誘人的投資理由，行業(yè)、團隊、新業(yè)務以及資產負債表中未釋放的利潤，這些也不能是忽視市值管理的理由。

就像萬科原董秘、食品業(yè)務首席合伙人譚華杰離職一樣，他說是為了擺脫瑣碎的行政事務，未來將以顧問形式陪伴養(yǎng)豬團隊成長，同時自己不會找別的工作。

萬科，是白月光還是朱砂痣，就在一念之間。