萬科缺錢嗎？

這顯然不容置疑。對(duì)比2020年，萬科去年銷售額下降了40.6%，貨幣資金從最高峰1952億元，下降到去年三季度末的1188億元。

如此規(guī)?，F(xiàn)金下降，但萬科的息負(fù)債不降反升，從2585億元上升到去年年中的2802億元。

錢都去哪兒了？

當(dāng)然是買了土地，以及投入到諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本、應(yīng)收賬款、財(cái)務(wù)成本里去了。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？

用萬科自己的話說，這是項(xiàng)目拓展、開發(fā)節(jié)奏、銷售回款之間無法形成較好的匹配。

也就是說，即便萬科擁有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也無法解決資產(chǎn)負(fù)債錯(cuò)配的問題，房地產(chǎn)受政府調(diào)控政策、購房者預(yù)期影響巨大。

如何解決這個(gè)問題？

當(dāng)然是不斷融資，保證公司能夠活下去，以及轉(zhuǎn)型發(fā)展——匹配適當(dāng)?shù)囊?guī)模，以及增加穩(wěn)定現(xiàn)金流業(yè)務(wù)。

從這個(gè)角度來看，萬科定增融資沒有錯(cuò)。

民營(yíng)房企的配股，是不惜一切代價(jià)為了生存而戰(zhàn)，保利和萬科的定增，同樣是為了生存下去。

萬科昨晚發(fā)布的定增方案，對(duì)比保利方案來看，讓人質(zhì)疑的是定增價(jià)格表述少了半句話：

不低于前20個(gè)交易日均價(jià)80%和最近一期每股凈資產(chǎn)值的較高者。萬科少了后半句，即有可能以低于凈資產(chǎn)值進(jìn)行增發(fā)。

在市場(chǎng)投資者看來，作為中國房地產(chǎn)最高市值公司，萬科低于凈資產(chǎn)增發(fā)，是管理層虛偽自大的表現(xiàn)，根本不在乎公司股價(jià)。

畢竟，不到半年之前，萬科還在每股凈資產(chǎn)值以下大力回購股票。

一方面，萬科管理層要說服股東，接受這樣一個(gè)融資方案，是目前最佳方案。

包括第一大股東深圳地鐵在內(nèi)，萬科絕大部分股東的持股成本在20元以上。

最近一年內(nèi)，萬科A股股價(jià)在13-20元之間波動(dòng)，除非股價(jià)逆勢(shì)上漲，否則此次未參與定增的股東，確實(shí)將面臨權(quán)益被稀釋局面。

萬科管理層合伙人的持股價(jià)在11元左右，權(quán)益稀釋有限。

萬科管理層一定會(huì)告訴股東，萬科有美好的前景，目前是比拼耐力的時(shí)候，比起債權(quán)融資，股權(quán)融資更穩(wěn)妥、更經(jīng)濟(jì)。

短期來看，股東權(quán)益被稀釋在5%左右。長(zhǎng)期來看，每股收益和凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)將會(huì)得到提升。

另一方面，萬科也需要告訴定增投資者，這是一筆劃算的投資。

此次萬科定增，募集資金不超過150億元，其中105億元投向11個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，剩余45億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

根據(jù)萬科內(nèi)部測(cè)算，11個(gè)項(xiàng)目中，項(xiàng)目投資收益率5%以下的有3個(gè)，收益率10%以上的也有3個(gè)，其余介于5%-10%之間。

這并不是理想的投資成績(jī)，項(xiàng)目投資收益率5%以下，加上其他各類成本，虧損幾乎是要板上釘釘。

矛盾恰在于此。

市場(chǎng)不明朗時(shí)期，股東要求權(quán)益不被稀釋，定增投資者希望看到未來利潤(rùn)，萬科管理層這兩年的成績(jī)卻并不出色。

矛盾有很多種解決方案。

萬科放棄定增，同時(shí)調(diào)整業(yè)務(wù)，以更好適應(yīng)現(xiàn)時(shí)行情；繼續(xù)定增，但應(yīng)該讓第一大股東深圳地鐵占大部分。

總之，萬科需要同時(shí)告訴股東和定增投資者，萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)如何調(diào)整，以及新業(yè)務(wù)發(fā)展具體指引，未來的利潤(rùn)在哪里。

即便市盈率和市值長(zhǎng)期位列行業(yè)第一階梯，萬科管理層也常常陷入內(nèi)部人控制的指控，這顯然不是正常狀況。

萬科有著誘人的投資理由，行業(yè)、團(tuán)隊(duì)、新業(yè)務(wù)以及資產(chǎn)負(fù)債表中未釋放的利潤(rùn)，這些也不能是忽視市值管理的理由。

就像萬科原董秘、食品業(yè)務(wù)首席合伙人譚華杰離職一樣，他說是為了擺脫瑣碎的行政事務(wù)，未來將以顧問形式陪伴養(yǎng)豬團(tuán)隊(duì)成長(zhǎng)，同時(shí)自己不會(huì)找別的工作。

萬科，是白月光還是朱砂痣，就在一念之間。