樓盤報告|熱點分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場

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3.7%！

部分城市房貸利率已經降至歷史最低！

相比之下，2021年大部分首套房貸也達到6%。

“如何提前還房貸”，成為開年最熱議的話題！

從“有錢沒錢，也要買套房”到如今“有錢沒錢，也要提前還貸”，提前還貸正成為一種新選擇。

3.7%，降至歷史最低

2個點息差，100萬少還44萬！

提前還貸從去年底就開始涌現(xiàn)。

到今年初成為“潮流”，隨著房貸利率走低，形成的“利率差”，使得提前還房貸成為熱議話題。

最新數(shù)據顯示，截至今年1月低，貝殼研究院監(jiān)測的103個城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個。

具體來看，首套利率4.0%的有2個城市，利率3.95%的有4個城市，3.9%的有9個城市，3.8%的有11城，首套利率3.7%的城市有4個，目前為全國商貸利率最低水平。

▲來源澤平宏觀

房貸利率降得這么猛，對于購房者來說，提前還貸是再正常不過的行為。

特別是對房貸利率在高點的人來說。

2020年房貸基準利率基本在4.8%左右，但是由于彼時政策打壓房地產，普遍上浮30%左右。

在2021年前后，房貸利率基本在6%左右。

▲來源貝殼研究院

上面這張表在當年傳播很廣，成都首套房貸已經達到6.13%，并且貸款額度一般都等6個月以上。

時隔不到兩年，如今還款卻要等上半年，是不是有種“時過境遷”之感。

客觀來看，目前利率下探到4%以下的是三四五線城市，一二線城市仍然穩(wěn)定在最低4.1%的基準利率。

來計算下，2個點的息差，可以節(jié)省多少利息呢？

以100萬房貸貸款30年為例。

▲100萬房貸利差44萬！

按照高點6%的利率計算，30年總計產生利息115.8萬；按照最近的4%左右利率計算，30年只需要支付71.8萬利息。

100萬房貸產生的息差竟然達到了44萬！

更別說一二線城市一套房幾百萬，上千萬的房貸，更是一筆不小的數(shù)字。

資產配置荒

有錢沒錢，提前還房貸

即便還著6%的房貸，如果房價每年上漲10%，還有人會著急還貸款嗎？

答案是，這樣的房貸再給我來幾百萬，越多越好！

這樣的情形，還真有過，就是2016年前后。

▲ 來源網絡

購房者王先生，2016年貸款在成都高新區(qū)買了一套房，當時單價1.7萬。

因為貸款資格上有瑕疵，利率超過了7%，即便這么高的利率，現(xiàn)在看來也十分劃算，這個小區(qū)房價已經漲到3.5萬/平米。

試想，如果房價還能每年漲個10%，那不會有人提前還6%的房貸。

房價上漲勢頭，在2022年徹底掉轉，并且市場對2023年的預期，顯然也不樂觀！

隨著，2022年房價有所下調，購房者不得不更加在意資金成本。

如果在房價原地踏步情況下，500萬房產，資金成本6%為例，一年利息將達到30萬。

資金成本，已成為購房者最大負擔。

投資房產不掙錢，投資其它資產呢？

數(shù)據表明，中國老百姓資產配置三大方向為：房地產、理財和存款，金融資產只占2%，這和身邊人人炒股的印象并不一樣。

2022年，理財和存款收益也遭遇下滑。

▲ 來源網絡

普益標準數(shù)據顯示，2022年末，存續(xù)開放式固收類理財產品近三個月年化收益率平均水平為-1.28%，環(huán)比下跌2.16%；近一年平均收益率2.11%，環(huán)比下跌0.75%。

理財?shù)苾糁担H回之后都變成存款。

去年末銀行個人存款創(chuàng)下121萬億新高，有資產荒，也有理財變存款的原因。

算下來，平均每個家庭存款超過20萬！

如果有房貸，存在銀行的收益就等同于“負利率”。

▲ 來源網絡

目前來看，至少站在今天這個時間點，房地產、理財、存款收益都很難跑贏房貸利率。

手上100萬現(xiàn)金，投資收益只有2%，甚至還可能虧損，購房者選擇提前還貸，再正常不過。

當年“貸款難”，如今“還貸難”

最長周期需要等“6個月”

另一邊，對于提前還房貸，銀行“并不情愿”。

2月9日，張超致電建設銀行，想要提前還房貸，但被告知要到5月份去了。想要更早還款，可以在銀行APP上搶額度，因為總行給的額度有限，能否搶到看運氣。

隨后，張超向銀行、銀監(jiān)會、12345多渠道反映不能提前還貸的情況。銀行致電他表示，可以線上線下同步登記還貸需求，搶到額度幾率更大。

▲提前還 款普遍需要等待幾個月

張超這樣的情況，是目前“提前還貸”的普遍遭遇。

目前不少銀行都要求客戶通過申請、登記、等待額度等過程，除了招商銀行最快，一般申請通過后，可以“即時還貸”，其它均需等待，最長等待6個月才能預約上。

一家大型銀行客戶經理表示，每個月總行都會給到一個還款額度，各分行也要向總行預約登記額度。當月額度用完之后，就會往后延，幾個月很正常。

還有銀行要求客戶購買理財?shù)犬a品，可以提前還款。

銀行不希望客戶“提前還貸”，道理很簡單，房貸是優(yōu)質資產，前期的高利率給銀行帶來高收益，提前還對銀行并不劃算。

未來房貸利率還有進一步下降的空間嗎？

▲ 來源網絡

1月時，部分機構認為LPR（尤其是5年期）可能會下，但這一預期落空。開年后，經濟逐漸復蘇，降息的預期有所下降，但是考慮到房地產市場總體起色并不明顯，未來房貸利率仍還有進一步走低的可能。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

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