對(duì)于2023年的北京樓市來(lái)說(shuō)，變化肯定會(huì)有，但關(guān)鍵看政策的力度，政策是決定北京房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。

根據(jù)北京市政府2023年的“政府工作報(bào)告”，我們可以看到北京樓市未來(lái)的兩個(gè)趨勢(shì)：

第一，北京2023年依然堅(jiān)持“老城不拆”，拆遷和棚改將持續(xù)不會(huì)在北京老城出現(xiàn)，甚至在北京四環(huán)里都接近“零拆遷”。

北京自從2017年提出“老城不再拆”的原則后，我們以為可能只是“房住不炒”背景下的權(quán)宜之計(jì)。

但沒(méi)有想到的是，在2023年急需樓市救市、經(jīng)濟(jì)刺激的背景下，北京依然堅(jiān)持了“老城不再拆”的原則。

這意味著眾多居住在北京老城里的“老破小居民”，想要得到“拆遷的機(jī)會(huì)”依然渺茫，近期內(nèi)只能通過(guò)“城市更新”的方式來(lái)改善居住環(huán)境。

所謂的“城市更新”，大多數(shù)就是“刷刷外墻”，“整整設(shè)施”，“加加電梯”了，要想再來(lái)一次“拆二代”的暴富機(jī)會(huì)，目前看很渺茫了。

根據(jù)北京發(fā)改委的消息，2023年北京“城市更新”的任務(wù)是：

啟動(dòng)危舊樓房改建和簡(jiǎn)易樓騰退20萬(wàn)平方米。

實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)綜合整治新開(kāi)工300個(gè)、完工100個(gè)，老樓加裝電梯新開(kāi)工1000部、完工600部。

開(kāi)展2000戶平房院落申請(qǐng)式退租和1200戶修繕。

說(shuō)實(shí)在話，這個(gè)2023年的“城市更新目標(biāo)”要比2022年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的任務(wù)相比，速度變慢了。

2023年北京老城的“城市更新”速度不是加快了，而略微有點(diǎn)變慢了：2022年北京城市更新可是“超額完成任務(wù)了”。

而2023年依然定了一個(gè)“相對(duì)低的目標(biāo)”，這似乎表明了一種態(tài)度：北京老城“不宜大動(dòng)”，而是要“循序漸進(jìn)”。

北京的老城更新速度變慢和堅(jiān)持“老城不拆”，會(huì)給北京樓市帶來(lái)兩大明顯的影響：

第一，城區(qū)“老破小”的房子流動(dòng)性將會(huì)變慢，房?jī)r(jià)將會(huì)承壓。

“老城不再拆”原則的延續(xù)，會(huì)讓很多“老破小”的房子無(wú)法得到拆遷機(jī)會(huì)，從而不得不進(jìn)入市場(chǎng)中進(jìn)行掛牌銷售。

所以北京主城區(qū)“老破小”的掛牌量還會(huì)進(jìn)一步增加，供應(yīng)量會(huì)加大，溢價(jià)能力下降，房東不降價(jià)會(huì)越來(lái)越難賣(mài)。

原來(lái)很多北京城區(qū)“老破小”的房子不愿意掛牌出售，就是因?yàn)榉繓|都在等著“拆遷”的機(jī)會(huì)，而一旦“拆遷機(jī)會(huì)”變得越來(lái)越渺茫。

那么，大家都被迫都拿出來(lái)“掛牌銷售”，會(huì)讓城區(qū)的“老破小”市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，流動(dòng)性下降，溢價(jià)能力降低。

第二，主城區(qū)“新房和次新”改善項(xiàng)目，依然有漲價(jià)空間。

只要北京“老城不再拆”，就意味著北京老城的新房和次新項(xiàng)目，會(huì)越來(lái)越稀缺，尤其是北京四環(huán)里的“改善次新和新房”。

在“老城不拆”的背景下，這種“四環(huán)里”的地段都屬于北京的“不可復(fù)制的再生資源”。

如果北京“老城能拆”，那么四環(huán)里就會(huì)出現(xiàn)大量的“新房項(xiàng)目”，稀缺性就不會(huì)那么強(qiáng)了，但北京四環(huán)里已經(jīng)不讓“動(dòng)了”。

所以如果你想在四環(huán)內(nèi)買(mǎi)房，90%是“老破小”，只有10%是“品質(zhì)次新和新房”，所以可以判斷未來(lái)北京四環(huán)里的“次新和新房”依然有漲價(jià)的空間。

第二，北京2023年的“政府工作報(bào)告”首次提出“支持住房改善”，這是自從2017年以來(lái)北京針對(duì)住房市場(chǎng)的“首次松綁”。

從歷史上看，北京房?jī)r(jià)上漲存在兩大關(guān)鍵推動(dòng)因素：一個(gè)是“學(xué)區(qū)房因素”，另外一個(gè)就是“改善需求因素”。

以上兩大因素只要有所“放松或加持”，北京房?jī)r(jià)就會(huì)出現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)。

所以自從2017年以來(lái)，北京為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，連續(xù)出臺(tái)“打壓學(xué)區(qū)房政策”和“遏制改善需求政策”，尤其是“認(rèn)房又認(rèn)貸，認(rèn)貸款記錄”，“二套首付提高到80%”，“離婚三年內(nèi)限購(gòu)”，“多校劃片，調(diào)劑出區(qū)”等政策。

牢牢將北京房?jī)r(jià)“按在地上摩擦”。

但這么多年過(guò)去了，北京的“改善需求”并沒(méi)有消失，而是被強(qiáng)制延遲了，大量的“改善需求”可以說(shuō)是“蓄勢(shì)待發(fā)”。

一旦北京樓市政策出現(xiàn)“支持改善需求”，甚至是“取消認(rèn)房又認(rèn)貸”，又或者是“降低二套首付比例”，“放松離婚買(mǎi)房限購(gòu)”等政策。

那么，北京的“改善需求”是極有可能出現(xiàn)井噴行情的。

根據(jù)我們的判斷，北京“樓市調(diào)整優(yōu)化政策”極有可能會(huì)在年后出臺(tái)，新的政策尺度會(huì)有多大，將會(huì)決定未來(lái)一年北京房?jī)r(jià)的漲幅。

從目前看，支持“多孩家庭改善住房”和“近郊新城松綁，推動(dòng)城區(qū)人口疏解”應(yīng)該是基本確定的，這背后隱含在兩層重大趨勢(shì)：

一個(gè)是“支持多生育，改善中國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)”困局已經(jīng)是明牌，包括北京、上海在內(nèi)的超一線城市，也要出臺(tái)支持“多孩家庭”買(mǎi)房政策，基本上是確定的。

第二個(gè)是“推動(dòng)城區(qū)人口疏解”是一線城市的基本發(fā)展邏輯，因此北京、上海等城市必將出臺(tái)“近郊新城樓市松綁政策”，讓城區(qū)人口加速向近郊新城疏解也是必然的。

從以上兩大趨勢(shì)看，超一線城市的“近郊新城”房?jī)r(jià)一定會(huì)有一波人口紅利行情，比如北京的“亦莊地區(qū)”，上海的“虹橋板塊”等，房?jī)r(jià)會(huì)有進(jìn)一步的提升空間。

綜上所述，2023年的北京樓市，基本上將呈現(xiàn)出“結(jié)構(gòu)性政策行情”。

主城區(qū)“老破小”將持續(xù)承壓，而次新和新房會(huì)有上調(diào)空間，屬于“產(chǎn)品結(jié)構(gòu)行情”，而近郊新城由于政策松綁，常住人口進(jìn)一步放大，城區(qū)改善需求外溢井噴，房?jī)r(jià)也有提升空間，屬于“板塊結(jié)構(gòu)行情”。

2023年，對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)優(yōu)化勢(shì)在必行。

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