現(xiàn)在購房者一般都知道買房時要看“五證”，也就是《國有土地使用證》、《商品房預(yù)售（銷售)許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工證》。但是，在實際的購房過程中，難免因為各種疏忽，忘記查看開發(fā)商是不是五證俱全。簽完合同，交完錢，才發(fā)現(xiàn)商品房沒有預(yù)售許可。這種情況，商品房買賣的行為還有效嗎？今天的內(nèi)容，北京市中恒信律師事務(wù)所就帶大家一起了解一下。

我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：

（1）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照。

（2）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。

（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會是善意購買人。

（4）按提供預(yù)售的商品房計算，開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付時間。

（6）已經(jīng)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明;向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條也規(guī)定了，商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。

通過上述分析知道，依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

如不符上述條件，買受人可請求法院或仲裁機構(gòu)宣告該買賣無效。

但是，值得注意的是，如果開發(fā)商在起訴前取得了商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。