2022年，王家灣板塊（東湖板塊）是沈陽(yáng)樓市熱度最高的板塊之一。年初，王家灣濱水地區(qū)面向全球征集設(shè)計(jì)方案，一舉吸引了全城目光，隨后沈陽(yáng)還召開(kāi)專題會(huì)議研討王家灣設(shè)計(jì)方案，再加上此前市領(lǐng)導(dǎo)視察王家灣、沈陽(yáng)國(guó)際體育中心落地等一系列熱點(diǎn)事件，不斷刷新板塊熱度。而11月，王家灣濱水地區(qū)城市設(shè)計(jì)優(yōu)勝方案出爐，又引發(fā)了新一輪市場(chǎng)關(guān)注。

基本信息

板塊名稱：王家灣濱水地區(qū)

板塊位置：?？平忠詵|、新立堡街以西、學(xué)城路以北、北至渾河岸

占地面積：約2.9平方公里

板塊定位：定位為對(duì)外開(kāi)放的國(guó)際交流承載區(qū)，以傳媒、體育、總部辦公、國(guó)際會(huì)議為主導(dǎo)功能，以文化交流、商業(yè)服務(wù)為輔助功能。

一、區(qū)位與地段

王家灣濱水地區(qū)核心發(fā)展板塊位于沈陽(yáng)樓市的熱門板塊——東湖板塊之內(nèi)，其區(qū)位與地段的優(yōu)越性已經(jīng)被廣泛認(rèn)可。

交通配套方面，王家灣濱水地區(qū)有東塔橋、長(zhǎng)安橋、新立堡橋三橋飛架渾河，形成了與二環(huán)主城的無(wú)縫銜接，經(jīng)由長(zhǎng)安橋，王家灣到達(dá)一環(huán)的路程只有約5公里。向西經(jīng)渾南大道，王家灣地區(qū)擁有輕軌配套直達(dá)渾南奧體區(qū)域，駕車也僅需17分鐘左右即可抵達(dá)，到達(dá)沈撫示范區(qū)的生命之環(huán)也大約半個(gè)小時(shí)的車程。此外，還有規(guī)劃地鐵5號(hào)線、9號(hào)線東延長(zhǎng)線、K1快線等交通利好。

生態(tài)配套方面，王家灣濱水地區(qū)擁有長(zhǎng)達(dá)約4公里的濱水岸線，周邊還有長(zhǎng)青灣公園、渾河森林公園，在沈陽(yáng)，這種生態(tài)方面的優(yōu)勢(shì)和稀缺屬性是很罕見(jiàn)的。

生活配套方面，在整個(gè)東湖板塊，區(qū)域發(fā)展的成熟度已經(jīng)比較可觀，已交付樓盤的底商基本可以滿足周邊生活，板塊主要的問(wèn)題是缺乏大型商業(yè)、休閑、娛樂(lè)、醫(yī)療等生活配套。而目前王家灣濱水地區(qū)范圍內(nèi)的配套也幾乎是空白狀態(tài)，其土地目前的現(xiàn)狀大部分是耕地、林地、工礦用地及水域等用地。

教育配套方面，東湖板塊已有沈陽(yáng)市渾南實(shí)驗(yàn)中學(xué)、渾南區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、沈陽(yáng)建筑大學(xué)附屬小學(xué)等教育資源，文藝二校渾南分校已選址渾南區(qū)東湖街道祝科街以西、渾南東路以北、河堤路以南，這將是東湖板塊教育的進(jìn)一步優(yōu)化升級(jí)。

作為除和平灣以外，沈陽(yáng)另一大渾河沿線正在發(fā)展且極具潛力的“灣區(qū)”，王家灣濱水地區(qū)是沈陽(yáng)“一河兩岸”戰(zhàn)略規(guī)劃的東部重要節(jié)點(diǎn)，也是沈陽(yáng)與沈撫示范區(qū)的銜接區(qū)域，區(qū)位上天然具有樞紐的天賦。

二、規(guī)劃與布局

王家灣濱水地區(qū)核心發(fā)展的優(yōu)勝方案出爐，也意味著該核心發(fā)展板塊的未來(lái)圖景基本敲定。王家灣濱水地區(qū)定位為對(duì)外開(kāi)放的國(guó)際交流承載區(qū)，以傳媒、體育、總部辦公、國(guó)際會(huì)議為主導(dǎo)功能，以文化交流、商業(yè)服務(wù)為輔助功能。

而首先值得注意的是，新方案著力強(qiáng)化王家灣濱水地區(qū)的中心屬性。此次王家灣濱水地區(qū)的規(guī)劃并不僅僅局限于該核心發(fā)展板塊的2.9平方公里之內(nèi)，其研究范圍覆蓋了包括王家灣濱水地區(qū)在內(nèi)的沈陽(yáng)東部約29.7平方公里的區(qū)域，橫跨渾河兩岸，甚至包括備受矚目的東塔機(jī)場(chǎng)。

其最終設(shè)計(jì)范圍也是包含了東至國(guó)公寨大街，南至渾南中路，西至祝科街，北至渾河，總面積約6平方公里的區(qū)域，這里也是通常所被認(rèn)為的東湖板塊核心區(qū)域。這樣的宏觀設(shè)計(jì)視角目的就是塑造王家灣區(qū)域的中心屬性，讓整個(gè)東湖板塊與城市形成更良好的互動(dòng)性和融合性。

其次是新方案進(jìn)一步強(qiáng)化了王家灣濱水地區(qū)的生態(tài)屬性。根據(jù)獲勝方案，南堤?hào)|路將內(nèi)移，以增強(qiáng)與渾河的親水互動(dòng)性，形成無(wú)邊界感的城市界面。此外，王家灣的綠化也將改變以往的方式，采用化整為零的方式，形成指狀綠廊向城市滲透。

其三是新方案的大型配套凸顯出王家灣的體育特色屬性。王家灣濱水地區(qū)規(guī)劃的核心邏輯一直是體育。在優(yōu)勝方案中，我們也看到明確規(guī)劃了體育公園，此外，此前還有沈陽(yáng)國(guó)際體育中心啟動(dòng)、遼寧冰上運(yùn)動(dòng)中心落地等一系列消息，其中，遼寧冰上運(yùn)動(dòng)中心將按照“平賽結(jié)合”運(yùn)營(yíng)思想，融合消費(fèi)休閑功能，這令板塊的體育屬性非常明顯。

目前，王家灣濱水地區(qū)的方案還在完善之中，還將融合其他入圍方案進(jìn)行優(yōu)化，相信最終的規(guī)劃方案一定會(huì)讓東湖板塊大放異彩。

三、潛力點(diǎn)評(píng)

沈陽(yáng)對(duì)王家灣的期待很高，從各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注和規(guī)劃方案的登場(chǎng)方式就可以發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)。當(dāng)然，整個(gè)東湖板塊也將因?yàn)橥跫覟碁I水地區(qū)的規(guī)劃而呈現(xiàn)出獨(dú)有的特色。

其一、沈陽(yáng)錨定國(guó)際化的板塊不少，但王家灣濱水地區(qū)的國(guó)際化著眼于體育文化，因此，隨著王家灣的規(guī)劃實(shí)施，未來(lái)整個(gè)東湖板塊將是繼奧體中心之后第二個(gè)具有濃厚體育運(yùn)動(dòng)特色的板塊。

其二、王家灣濱水地區(qū)承載著沈陽(yáng)建設(shè)國(guó)家中心城市國(guó)際交往功能的戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)的重任，因此，未來(lái)該核心發(fā)展板塊的城市界面、功能布局、產(chǎn)業(yè)引入都將是以國(guó)際視角切入。

其三、王家灣濱水地區(qū)未來(lái)的城市角色是沈陽(yáng)東部的城市副中心，也是第二個(gè)跨河的中心區(qū)。在《沈陽(yáng)總體城市設(shè)計(jì)》中，東湖板塊就是“一核九心”之一，即東塔王家灣中心，這也是為什么王家灣濱水地區(qū)規(guī)劃方案要將包括東塔機(jī)場(chǎng)在內(nèi)的東部約29.7平方公里區(qū)域作為研究對(duì)象。而從區(qū)位條件來(lái)看，未來(lái)王家灣的城市地位、繁華程度、發(fā)展路徑，最有可能的就是復(fù)制五里河奧體中心。

四、區(qū)域樓盤

東湖板塊是渾南具有標(biāo)桿性地位的熱點(diǎn)板塊，云集了萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、龍湖、保利等頭部品牌房企。比較特別的一點(diǎn)是，東湖板塊很熱，但供應(yīng)節(jié)奏卻一直相對(duì)較慢，而且能夠憑借一兩個(gè)項(xiàng)目就引領(lǐng)出城市級(jí)的市場(chǎng)熱度。

此前的長(zhǎng)安里、龍湖天璞、保利和光塵樾，目前在售的萬(wàn)科翡翠觀瀾、保利云上均是如此，這一點(diǎn)其實(shí)也體現(xiàn)出了東湖板塊的區(qū)域勢(shì)能。

而王家灣濱河地區(qū)核心板塊的落定無(wú)疑又將進(jìn)一步夯實(shí)東湖板塊的發(fā)展勢(shì)能。但需要注意的是，根據(jù)規(guī)劃，王家灣濱水地區(qū)內(nèi)部幾乎不會(huì)有住宅用地供應(yīng)，現(xiàn)在以及未來(lái)的置業(yè)機(jī)會(huì)都在王家灣濱水地區(qū)核心發(fā)展板塊的周邊。

目前，東湖板塊的在售樓盤就只有保利云上、萬(wàn)科翡翠觀瀾、榮盛華府等幾個(gè)項(xiàng)目在售，所以階段性的置業(yè)機(jī)遇還是比較稀缺的。隨著王家灣濱水地區(qū)的建設(shè)推進(jìn)，整個(gè)東湖板塊的發(fā)展邏輯會(huì)更為清晰，而東塔王家灣副中心的堅(jiān)挺價(jià)值也將得到兌現(xiàn)。