2022年11月25日，《北京城市更新條例》正式被表決通過，將會在2023年3月1日正式實施。

這個“北京城市更新條例”的通過，說明從2023年3月開始，北京的城市更新將會進(jìn)入一個“全新的發(fā)展階段”。

北京的城市更新，將會“有法可依”。

什么是“城市更新”？

在《北京城市更新條例》中，明確規(guī)定了北京的城市更新主要包括以下四類產(chǎn)品的更新：

第一，老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區(qū)等居住類更新。

第二，老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊寫字樓、傳統(tǒng)商業(yè)樓等產(chǎn)業(yè)類更新。

第三，老舊的市政基礎(chǔ)設(shè)施、學(xué)校醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施等設(shè)施類更新。

第四，綠色空間、濱水空間、慢行系統(tǒng)等公共空間類更新。

從以上我們就可以看出，北京的城市更新不僅僅是“老破小的更新”，同時也包括了“產(chǎn)業(yè)的升級換代”，“增加更多的學(xué)校”和“綠地公園”等。

而且這一次“北京城市更新條例”還明確指出，在城市更新中，服務(wù)設(shè)施的面積可以適當(dāng)增加，但是居住面積不能增加，常住人口不能增加。

比如把“矮的平房或簡易樓拆掉”，原地蓋成“高層或者超高層”，導(dǎo)致北京城區(qū)常住人口增加，這個是不允許的。

嚴(yán)格控制主城區(qū)的常住人口，是北京城市更新的核心原則。

所以在北京城市更新中，“拆遷”是被嚴(yán)格限制的，“嚴(yán)控大規(guī)模拆除增建”，不能導(dǎo)致常住人口回流老城區(qū)。

從這一點(diǎn)上看，北京四環(huán)里老城區(qū)的“新房和次新房”依然是高度“稀缺的”，未來的房價可能還會進(jìn)一步上漲。

原因非常簡單：隨著拆遷的終結(jié)，老城區(qū)已經(jīng)很難大規(guī)模新增住宅項目了，北京中心地區(qū)的品質(zhì)次新房子一定會越來越值錢。

這就是核心地段的“品質(zhì)房子的稀缺性”。

既然北京城市更新不允許“拆除增建”，盡可能減少“拆遷規(guī)模”，那么未來如何實施住宅類的城市更新呢？

《北京城市更新條例》提出以下四種方式：

第一種，房屋騰退：根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)的類型不同，提出了不同的騰退方案和安置補(bǔ)償方案。

如果是“公房騰退”：產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)可以采取租賃置換、產(chǎn)權(quán)置換或者貨幣補(bǔ)償安置補(bǔ)償。

如果是“私房騰退”：實施主體可以采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、提供租賃房源或者貨幣補(bǔ)償等方式進(jìn)行協(xié)商。

尤其要注意的是，“條例”中規(guī)定：城市更新項目范圍內(nèi)騰退簽約比例達(dá)到95%以上的，確需征收房屋的，區(qū)政府可以對未簽約的房屋實施房屋征收。

也就是說，如果騰退中絕大多數(shù)的業(yè)主都已經(jīng)簽約，剩余的5%的業(yè)主也只能“被動接受簽約騰退”。

這樣就可以避免“大多數(shù)人都想走，只有1-2戶不想走”，從而導(dǎo)致整個項目難以實施的尷尬結(jié)果。

這樣一來，北京很多“騰退項目”就可能要加速啟動了。

第二，“平房退租”：首都功能核心區(qū)平房院落需要保護(hù)性修繕、恢復(fù)性修建的，可以采用申請式退租、換租、房屋置換等方式。

這樣一來，針對“平房退租”就可以用三種方式來完成：申請式退租的貨幣補(bǔ)償，申請式換租和房屋置換。

具體哪些片區(qū)采取何種方式退租，具體還要看公告。

第三，危舊樓房和簡易樓的改建：這種方式最劃算，就是將危舊老房或簡易樓原地拆除，然后重新蓋新房，戶數(shù)不增加，層數(shù)不增加，但每戶的面積可以適當(dāng)增加。

這種“改建”最大的好處就是將房屋“年限”重新歸零，原來是年限久遠(yuǎn)的“老破小”，現(xiàn)在變成了“完全新房”，而且戶型和面積都將有明顯改善，房價將會明顯提升。

而且可以從“公房”變成“私房”，產(chǎn)權(quán)將會發(fā)生轉(zhuǎn)移，這對于公房業(yè)主來說，簡直是“太劃算了”。

但是這種“改建”最大的缺點(diǎn)是需要業(yè)主自己出錢改建，同時社會籌資參與和政府支持各自出資一部分。

第四，老舊小區(qū)綜合整治改造：這種方式是最不劃算的，就是改建、擴(kuò)建小區(qū)的服務(wù)設(shè)施，加裝電梯等等。

這種“綜合改造”既不能增加老破小的年限，也不能改變戶型劣質(zhì)，更沒有貨幣補(bǔ)償，所以對于房屋的價值很難有提升。

簡單來說，就是“老破小”綜合改造后，其實還是“老破小”。

通過以上“四種住宅類的城市更新”方式比較，我們認(rèn)為最值的還是“危舊樓房和簡易樓的改建”，自己只出很少的一部分改建資金，就可以在城市核心區(qū)重新獲得品質(zhì)更高的“新房”。

這種方式當(dāng)然是提高資產(chǎn)價格的最好途徑。

但是非常可惜，這種方式僅僅用于“危舊樓房”，而不能用于“平房”，平房只有“退租或換租”的城市更新途徑可以選擇。

而老城區(qū)的危舊樓房，除了“改建”，還有“騰退”也可以選擇：很多人說我不愿意住在老城區(qū)了，那就可以選擇“騰退”。

而最不劃算的就是最后一種的“綜合整治”了，這種方式就是對社區(qū)周邊的服務(wù)設(shè)施進(jìn)行改建，同時增加電梯。

“綜合整治”是沒有辦法提升小區(qū)的資產(chǎn)價格的，但是也可以改善居民的居住條件，屬于典型的“房住不炒”。

綜上所述，本次《北京城市更新條例》的表決通過，并定于2023年3月正式實施，可能意味著從明年開始，北京城市更新將會新的加速階段。

而對于老城區(qū)不同的房屋類型來說，究竟會選擇什么樣方式的“更新手段”，將會最終決定房屋的資產(chǎn)價格。

有些人的房子將會從“老破小”變成“新房”，從“公房”變成“私房”，而有些人的房子可能依然是“老破小”，依然是“公房”。

毫無疑問，“北京城市更新條例”肯定將會改變北京老城區(qū)的資產(chǎn)價格格局。

【直播預(yù)告11月27日下午3點(diǎn)】

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