位于福田最黃金位置的皇庭廣場(chǎng)，在疫情之后的深圳，也迎來(lái)了“易主”的時(shí)刻。

這個(gè)開(kāi)業(yè)剛剛滿8年的項(xiàng)目，正在深圳聯(lián)交所掛牌銷售，且一周之內(nèi)的報(bào)價(jià)，直接降了18.73億元。

母公司欠債30億

擬56.20億元轉(zhuǎn)讓皇庭廣場(chǎng)

為什么要轉(zhuǎn)讓皇庭廣場(chǎng)，還得從2016年3月說(shuō)起。

2016年3月，A股上市公司皇庭國(guó)際的深圳子公司——深圳融發(fā)投資有限公司，向中信信托借款30億元，期限5年，年化利率為6.7%，該筆貸款于2021年3月31日到期。

在這筆貸款合同中，作為抵押擔(dān)保的，正是融發(fā)投資旗下的晶島國(guó)商貿(mào)購(gòu)物中心（即皇庭廣場(chǎng)）及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。

2021年3月31日貸款到期后，融發(fā)投資卻只還了2.5億，且貸款不能續(xù)期。于是，中信信托向法院提起訴訟，要求償還借款本金及利息，并申請(qǐng)?jiān)V前保全，申請(qǐng)查封了皇庭廣場(chǎng)的不動(dòng)產(chǎn)，期限為36個(gè)月。

據(jù)皇庭國(guó)際2021年半年報(bào)披露，除了欠中信信托的27.5億，融發(fā)投資及重慶皇庭名下還有多筆債務(wù)待還。

今年2月7日，皇庭國(guó)際發(fā)布公告表示，將轉(zhuǎn)讓公司持有的融發(fā)投資及重慶皇庭各不少于51%股權(quán)，并要求摘牌方需清償融發(fā)投資、重慶皇庭對(duì)皇庭國(guó)際及相關(guān)方的全部債務(wù)。

很快，3月18日，深圳聯(lián)交所發(fā)布《融發(fā)投資100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向征集公告》，股權(quán)轉(zhuǎn)讓參考價(jià)為人民幣74.93億元。

令人驚訝的是，在5個(gè)工作日的公告期結(jié)束后，3月25日聯(lián)交所再次發(fā)布了轉(zhuǎn)讓公告。這次直接降價(jià)18.73億元，價(jià)格為人民幣56.20億元。

中軸線上的皇庭廣場(chǎng)

開(kāi)業(yè)前曾爛尾十年

與自然形成的羅湖蔡屋圍CBD不同，皇庭廣場(chǎng)所在的福田CBD是由政府規(guī)劃出來(lái)的。

上世紀(jì)80年代的福田，只有規(guī)劃未見(jiàn)施工，一直到1990年，福田區(qū)才建區(qū)。此后，福田中心區(qū)的招商引資，一開(kāi)始以香港地產(chǎn)企業(yè)為主，但1997年亞洲金融風(fēng)暴以后，港資一方面出于謹(jǐn)慎布局的心理，另一方面對(duì)于福田的未來(lái)也并不堅(jiān)定看好，開(kāi)始陸續(xù)退出。

在這一情形下，當(dāng)時(shí)還屬于國(guó)企的上市公司深國(guó)商旗下的融發(fā)投資，于2002年以大約4000萬(wàn)元競(jìng)得晶島國(guó)商貿(mào)購(gòu)物中心（即皇庭廣場(chǎng)）。2005年，在競(jìng)得土地三年之后，項(xiàng)目才開(kāi)工，而后又因資金問(wèn)題，工程陷入停滯。

寸土寸金城市中軸線上的土地，引來(lái)各方爭(zhēng)奪。大家都想通過(guò)爭(zhēng)奪上市公司深國(guó)商的股權(quán)，進(jìn)而獲取這塊土地。2009年，32歲的潮汕人鄭康豪在這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中獲勝。

為了完成招商目標(biāo)，2011年6月，皇庭聘請(qǐng)加拿大職業(yè)經(jīng)理人Phillip James Richardson為深國(guó)商總經(jīng)理，與曾任深圳萬(wàn)科地產(chǎn)商業(yè)總經(jīng)理、新鴻基副總經(jīng)理的鄭樹(shù)杰一起組建招商團(tuán)隊(duì)，希望加速開(kāi)業(yè)進(jìn)程。最終，項(xiàng)目引入了意大利COSCIA百貨海外首店的簽約。

2013年12月，皇庭廣場(chǎng)以40%的開(kāi)業(yè)率勉強(qiáng)開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目建筑面積約8.06萬(wàn)平米，深圳地鐵1、4號(hào)線直達(dá)，與會(huì)展中心、兩家五星級(jí)酒店、地鐵商業(yè)街、公交樞紐站無(wú)縫連接。

運(yùn)營(yíng)三年之后，2016年年底，皇庭廣場(chǎng)對(duì)外公布商場(chǎng)全新定位，項(xiàng)目以打造深圳都市社交型購(gòu)物中心為目標(biāo)。

在2021年半年報(bào)中，皇庭國(guó)際也表示皇庭廣場(chǎng)是公司旗下核心資產(chǎn)，稱“開(kāi)業(yè)8年以來(lái)，緊密圍繞‘國(guó)際匠心美食生活圈、年輕潮流社交新聚點(diǎn)、多元化時(shí)尚購(gòu)物中心’三大標(biāo)簽，打造可以多維滿足消費(fèi)者需求的空間”。

在福田CBD，皇庭廣場(chǎng)有自己的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，位置最為核心；從建筑特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，也是周邊幾個(gè)“圍合型盒子MALL”中，硬件條件較為出色的。

來(lái)自行業(yè)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)也顯示，2021年皇庭廣場(chǎng)的客流超3000萬(wàn)，銷售近28億。

7天降價(jià)18億

尋找接盤俠有難度

談到皇庭廣場(chǎng)的估值，繞不開(kāi)的就是與其一路之隔的中心城。

2007年正式開(kāi)業(yè)的怡景中心城，在歷經(jīng)多次股權(quán)變動(dòng)之后，于2019年，被亞洲最大的房地產(chǎn)信托基金——領(lǐng)展，以66億元的價(jià)格收入囊中。

從體量上看，皇庭廣場(chǎng)與中心城接近，建筑面積均為8萬(wàn)平方米。但從硬件條件上看，皇庭廣場(chǎng)顯然要比早6年開(kāi)業(yè)的中心城要好得多。

間隔僅一個(gè)星期，皇庭廣場(chǎng)就降價(jià)18.73億，顯示出皇庭尋找買家的心情之迫切。

北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所律師戴敬娟表示，從半年報(bào)來(lái)看，中信信托的27.5億借款有非常嚴(yán)苛的擔(dān)保措施，除了用皇庭廣場(chǎng)抵押擔(dān)保外，還有融發(fā)投資的質(zhì)押擔(dān)保、融發(fā)投資和皇庭廣場(chǎng)分公司的應(yīng)收賬款擔(dān)保、皇庭國(guó)際、皇庭投資公司、皇庭集團(tuán)和鄭康豪的連帶責(zé)任擔(dān)保，所以債務(wù)發(fā)生違約，中信信托可以要求任一擔(dān)保方清償。

戴敬娟也指出，中信信托已經(jīng)一并起訴其他擔(dān)保方，如果一直沒(méi)變現(xiàn)，勢(shì)必對(duì)皇庭國(guó)際及其他擔(dān)保方的經(jīng)營(yíng)造成重大不利影響。因此，主動(dòng)割肉降價(jià)售出，也是盡量止損的無(wú)奈之舉。

此外，目前皇庭自行處理資產(chǎn)，享有定價(jià)和處置主動(dòng)權(quán)，一旦進(jìn)入法院執(zhí)行程序，則失去這些自主權(quán)。目前實(shí)踐中，法院第一次拍賣一般只能以評(píng)估價(jià)起拍。一旦流拍，二拍起拍價(jià)格可以再降低百分之二十之內(nèi)。這也意味著，如果能在自行處理資產(chǎn)的階段，以相對(duì)較高的價(jià)格賣出，是一個(gè)比較好的選擇。

也有深圳負(fù)責(zé)大宗交易的從業(yè)者向Hot商業(yè)君表示，皇庭廣場(chǎng)這一標(biāo)的暫時(shí)還沒(méi)有聽(tīng)到任何風(fēng)聲。

福田CBD商業(yè)格局

將迎來(lái)怎樣的改變？

不久前，《深圳市商務(wù)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》正式出爐，這份由深圳市商務(wù)局聯(lián)合市發(fā)展改革委編制的規(guī)劃顯示，福田中心商業(yè)區(qū)的建設(shè)目標(biāo)，是打造集「國(guó)際消費(fèi)目的地和標(biāo)志性城市景觀」于一體的世界級(jí)地標(biāo)性商圈。

規(guī)劃同時(shí)指出，要在福田重點(diǎn)推動(dòng)One Avenue卓悅中心、星河COCO park、皇庭廣場(chǎng)等商業(yè)體聯(lián)動(dòng)，形成與商務(wù)中心相匹配的高端商圈。

RET睿意德深圳策略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人劉洋表示，國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心銷售排名靠前的基本都以奢侈品為主的商業(yè)項(xiàng)目，深圳也不例外。但從數(shù)量上看，深圳真正的高端購(gòu)物中心只有羅湖萬(wàn)象城及深圳灣萬(wàn)象城，與北京、上海高端商業(yè)項(xiàng)目在8-10家的密集程度相比仍有相當(dāng)差距。尤其是現(xiàn)階段的福田，還缺少一個(gè)高端的購(gòu)物中心。

也有福田購(gòu)物中心高管向Hot商業(yè)君表示，政府維度一直希望在福田引入高端購(gòu)物中心，形成類似廣州天河商圈的、更豐富更有差異性的商業(yè)生態(tài)。

他認(rèn)為，皇庭廣場(chǎng)目前仍以偏基礎(chǔ)性的剛性需求為主，以服務(wù)區(qū)域內(nèi)商務(wù)客群為主。未來(lái)若能成功找到“接盤俠”，大概率不會(huì)進(jìn)行大的調(diào)整，但可以引入更高質(zhì)量的、更有號(hào)召力的品牌，提升項(xiàng)目的品牌辨識(shí)度。希望易主之后的皇庭廣場(chǎng)，能夠迎來(lái)二次重生的機(jī)會(huì)。