“一整套金蟬脫殼的方案早都已經(jīng)設(shè)計好了。”

近日，深圳嘉匯新城嘉匯城項目業(yè)主苦述著他們遭遇的買房心酸事，原以為是一手公寓，實則為二手裙樓；原承諾遞增的返租，一紙協(xié)議直降70%；實際物業(yè)面積也縮水嚴重，公共區(qū)域被非法違建侵占……

業(yè)主口中的嘉匯新城嘉匯城（Qpark）位于深圳福田中心區(qū)，范圍內(nèi)囊括了深圳80%的創(chuàng)投機構(gòu)和金融中心，得益于地段價值與銷售期內(nèi)宣傳的維也納運營及高額返租等，2017年、2018年陸續(xù)兩年間，吸引不少買家關(guān)注，售出500多套房源，平均單價在每平方米6萬元以上。

部分中介及自媒體過去對項目的宣傳

但在2021年底，隨著新一輪委托經(jīng)營管理合同的重新續(xù)約，事關(guān)項目的各類問題也開始浮現(xiàn)，而這時，距離業(yè)主購入該物業(yè)已過去逾3年時間。

前三年高額返祖，續(xù)簽直降70%

2017至2018年期間，業(yè)主和房屋出賣人劉偉國所指定的委托代理人深圳信安企業(yè)管理有限公司（以下簡稱“深圳信安”）以及項目的運營管理公司深圳安邦商業(yè)運營管理公司（以下簡稱“深圳安邦”） 分別簽署了《房屋買賣合同》和《委托經(jīng)營管理合同》。

根據(jù)《委托經(jīng)營管理合同》約定，委托經(jīng)營管理期從業(yè)主取得該房屋產(chǎn)權(quán)且將房屋交付給受委托方之日起至2028年12月24日止，十年期間受委托方將業(yè)主房屋與其他相連房屋整體對外出租。

前三年的租金標準有明確約定，為購房價格的4.5%、5%、5.5%。以業(yè)主林女士所購的一套建筑面積約27平方米戶型為例，其中具體租金標準為2018年12月25日至2019年12月24日租金共計78750元；2019年12月25日至2020年12月24日租金共計87500元；2020年12月25日至2021年12月24日租金共計96250元。

即，至第三年，平均每月的返祖金額約8021元/平方米。

以貝殼平臺現(xiàn)放租的嘉匯新城31平方米一室房源為例，普遍租金在4000元/月。相比之下，項目承諾的高額返租條件確實非常吸引人。

“雖然Qpark酒店2020年才開始營業(yè)，酒店的實際經(jīng)營方也不是當(dāng)時宣傳的維也納，但除了受疫情影響，2021年有一個月未及時支付外，前三年約定的租金都有按時給到業(yè)主。”林女士表示道。

當(dāng)時項目外墻廣告，提到維也納統(tǒng)一運營 業(yè)主提供

事實上，業(yè)主并未等來維也納的統(tǒng)一運營，而從2021年9月起，項目業(yè)主開始陸續(xù)收到運營管理公司深圳安邦發(fā)來的《嘉匯裙樓物業(yè)委托經(jīng)營合同續(xù)簽事宜聯(lián)系函》，函件內(nèi)容表示，受全球疫情肆虐，深圳安邦決定調(diào)整租金，簽署新的合同，事關(guān)新的續(xù)約租金，業(yè)主需自行電話咨詢。據(jù)大多業(yè)主表示，新租金僅為原租金的30%左右。

“比如我去年租金是7000元+/月，現(xiàn)在直接降到2100元/月，這樣業(yè)主肯定不愿意，但他們直接就說若不愿意續(xù)簽，業(yè)主就得自己收回租賃房屋，且需要簽訂一份《收房確認書》，承認委托方在此前所有的‘責(zé)任和義務(wù)清了’；我們300多個維權(quán)群里的業(yè)主有百來戶還是續(xù)簽了?！绷峙勘硎镜?。

據(jù)另一續(xù)簽業(yè)主表示，調(diào)整后的租金每月僅2000多元，也僅在過年時給了1000多元租金而已，2月和3月的租金截至目前還沒有給到。

根據(jù)此前的《委托經(jīng)營管理協(xié)議》，三年期滿后，另七年委托期的租金，由雙方同意根據(jù)市場價格另行協(xié)商確定。

但從目前來看，深圳安邦提供的新續(xù)約價格實則并非“市場價格”。

而在新的委托經(jīng)營合同中，還出現(xiàn)了部分“霸王條款”，包括：疫情等不可抗力，無需支付租金，且租金標準不得調(diào)高；約滿前30日，按造房屋現(xiàn)狀交付，酒店可對房屋進行整體規(guī)劃，包括結(jié)構(gòu)更改，無需業(yè)主方同意等。

此外，林女士還提到，對于不續(xù)租的業(yè)主，即便空置著，也需每個月額外繳納中央空調(diào)、新風(fēng)使用費1000多元。

也就到這時，大部分業(yè)主才看到自己買的所謂的“公寓”。

購房3年未見房子

一手公寓實為二手裙樓商鋪

“業(yè)主們見了房子都瞬間崩潰了，房子面積縮水小的可憐，有的是廁所房，有的是幾間房被合并成一間，有的是三角形等怪異空間，層高和當(dāng)初看到的4.6米高樣板房完全不一樣，小朋友都站不直?！绷峙勘硎镜?。

“戶型圖，裝修圖和業(yè)主的分戶圖很多都對不上，樓盤的中庭消失了3千多平方米，而房子似乎多處了幾十套，此外消防也有很大問題?！?/p>

當(dāng)問及為何三年多后才看到房子時，林女士提到在整個過程中，業(yè)主們都曾多次要求看房，但均被以在裝修為借口拒絕了。“因為房子問題很大，沒有簽續(xù)租合同的業(yè)主都沒有收房?！绷峙垦a充道。

與此同時，在梅林檔案中心打印出來的二手房買賣合同以及相關(guān)內(nèi)容更是讓業(yè)主們“沒有預(yù)料到”。

“我們一直以為是一手公寓，前期對外銷售名義也是一手公寓，然而事實上卻是二手裙樓商鋪?！睒I(yè)主葉先生表示道。

從業(yè)主提供的房產(chǎn)證來看，房屋用途一欄中為：商業(yè)、辦公、住宅/商業(yè)。2022年1月6日區(qū)域國土局信訪辦正式核實該物業(yè)為“商鋪”。

“我們以為是一手房，實則是先過到一個叫劉偉國的人手上，然后賣給我們的?！?/p>

“劉偉國委托“深圳信安”進行房屋售賣，深圳信安又通過找深圳各大地產(chǎn)公司的中介進行推銷，許諾給中介高額的中介費?！?/p>

在葉先生提供的一則與銷售代理業(yè)務(wù)員的錄音文件中，業(yè)務(wù)員一直強調(diào)自己是中原二級市場的銷售，整個談話流程均未提及葉先生購買的實則是二手商鋪。大多中介在推銷中，打出的名義也是“華強北稀缺公寓”。

版本各異的合同

業(yè)主與出賣方簽約的《房屋買賣合同》，與檔案中心打印出來的同一房源《深圳二手房買賣合同》并不匹配。

且值得注意的是，該《深圳市二手房買賣合同》上，并沒有買方業(yè)主本人的簽字，而是統(tǒng)一由一位名為沈菁的買方代理人簽字。

但業(yè)主們均反映并不認識這位買方代理人，也不知道這個人是誰。

對此，廣東鵬乾律師事務(wù)所李雪波律師表示，在買方未予授權(quán)的情況下，該“代理人”以買方名義實施的行為在法律上屬于效力待定的行為。如果買方對該行為予以追認，則該行為對買方有約束力；如果買方不予追認，則該行為屬于無權(quán)代理，對買方?jīng)]有約束力。另外，法律還規(guī)定了表見代理等保護善意第三人的制度，所以，本人如果知道了他人以自己代理人的名義實施法律行為，該行為不符合自己的本意，宜及時明確地表示否認，否則可能也會面臨法律風(fēng)險。就本案而言，如果無權(quán)代理人簽署的合同不符合買方的意愿，買方宜及時向相關(guān)合同備案部門陳述事實，請求撤銷或變更備案合同。

但業(yè)主方面卻表示，在簽購房合同的同時，也簽了一些委托協(xié)議?！拔泻贤锩婵赡芫陀形写砣?，當(dāng)時要簽的東西很多，銷售和中介一直誘導(dǎo)我們趕緊簽，甚至在空白A4紙上讓業(yè)主簽名”林女士提道。

“我覺得這整個就是一個設(shè)計周密的騙局。”另一位業(yè)主補充了一句。

或涉嫌違規(guī)套取資金

除了莫名出現(xiàn)的代理人，兩份合同涉及的內(nèi)容也不盡相同。

如同一房源于不同合同上的房款總價并不一致，也進一步暴露賣方或涉嫌違規(guī)套取資金，偷稅漏稅。

在林女士提供的業(yè)主本人簽字的房屋買賣合同中，該套建筑面積27.04平方米房源的房價款總金額為175萬元，以建筑面積單價計算為64718.93元/平方米。

而在林女士提供的另一份檔案中心打印出的網(wǎng)簽合同來看，同一房源網(wǎng)簽合同中注明的該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價款為633439.04元，以建筑面積單價計算為23426元/平方米；

一套建筑面積約27平方米的戶型，陰陽合同間的價差已達超百萬元，整個項目超500多戶，合計規(guī)避資金或超數(shù)億元。因前期的虛假宣傳、高額返租等噱頭一二是位業(yè)主一度購入多套。

據(jù)查詢，最初委托進行房屋售賣的深圳信安早于2021年7月27日已注銷，實際出賣人劉偉國則仍與部分業(yè)主存在司法訴訟的糾紛。

來源：企查查

在業(yè)主的維權(quán)過程中，針對面積問題，福南社區(qū)街道曾組織過一次測繪，目前還未完全結(jié)束。同時福田區(qū)有關(guān)部門也已成立一個事件專案組進行調(diào)查，現(xiàn)階段由于疫情反撲，相關(guān)維權(quán)進展并不順利。

考慮到物業(yè)位居華強北的優(yōu)質(zhì)區(qū)位條件，協(xié)調(diào)人員曾建議業(yè)主收房后自己經(jīng)營，但據(jù)業(yè)主表示，目前新風(fēng)公攤面積電梯等都被運營公司霸占，操作也并不容易。

該事件后續(xù)進展，中國房地產(chǎn)報記者將持續(xù)關(guān)注。

注：文內(nèi)附圖如無特殊說明，均為業(yè)主提供

原標題：《陰陽合同，一手公寓實為二手裙樓，福田中心區(qū)三百余名業(yè)主苦訴落入“高額返租騙局”》

來源： 中國房地產(chǎn)報大灣區(qū)/江小亭