作者丨劉小波 隆生企業(yè)董事長(zhǎng)

剛剛過(guò)去的2021年，是房地產(chǎn)行業(yè)心驚肉跳的一年，尤其是下半年，可以稱為史上“至暗時(shí)刻”。我們?cè)谡叩膴A擊和市場(chǎng)的冰窖中接受生死大考。

由于國(guó)家去年8月份開(kāi)始對(duì)房企設(shè)立融資“三道紅線”，至今年開(kāi)始的“四檔”政策，一系列政策組合拳出臺(tái)，給火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。姑且不論這些政策是否矯枉過(guò)正、打擊過(guò)度，確實(shí)有效地抑制了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的火爆態(tài)勢(shì)。但后來(lái)的局勢(shì)，也許超出了所有人預(yù)料，整個(gè)市場(chǎng)斷崖式下跌，直接冰凍，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)至暗時(shí)刻。

這一年，我們體會(huì)了從沸點(diǎn)到冰點(diǎn)的大起大落，扛住了涅槃之痛，也領(lǐng)略到了重生之美。

01

2021年的開(kāi)年，是在一片欣欣向榮中開(kāi)局。樓市東風(fēng)勁吹，銷(xiāo)售中心顧客盈門(mén)。乘紅火的樓市和隆生品牌號(hào)召力，營(yíng)銷(xiāo)火爆，截止6月30號(hào)，我們順利完成年度銷(xiāo)售過(guò)半的任務(wù)。

然而，從年初開(kāi)始，銀行就在不斷收緊銀根，各大銀行由于沒(méi)有額度，按揭無(wú)法放款。盡管我們完成了上半年度銷(xiāo)售任務(wù)，但因?yàn)榘唇铱畎l(fā)放不下來(lái)，只能無(wú)奈地看著數(shù)以十億計(jì)的銷(xiāo)售回款，躺在銀行無(wú)法變現(xiàn)。

下半年伊始，惠州樓市又連遭重錘：住建部門(mén)約談，惠八條出臺(tái)。至此，情勢(shì)加劇惡化，銷(xiāo)售斷崖式下跌。七月份我們的銷(xiāo)售額還勉強(qiáng)過(guò)億，八月、九月、十月逐月走低，銷(xiāo)量不及往常的百分之十，和年初形成鮮明對(duì)比。

與此同時(shí)，政府一個(gè)動(dòng)作比一個(gè)動(dòng)作嚴(yán)厲，調(diào)控政策不斷收緊，一系列政策組合拳下來(lái)，在房地產(chǎn)周邊筑起銅墻鐵壁，堵住一切流向房地產(chǎn)行業(yè)的資金。轉(zhuǎn)眼之間，市場(chǎng)彌漫悲觀情緒，詭譎動(dòng)蕩，樓市下跌至幽暗的山谷。

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，支持開(kāi)發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的主要來(lái)源于兩方面：一是銷(xiāo)售回款，二是信貸融資。如今，銷(xiāo)售冷凝，按揭回不了款，開(kāi)發(fā)貸和各類融資活動(dòng)叫停，在鐵桶般嚴(yán)密的圍合下，所有的資金都無(wú)法流入房地產(chǎn)，以致開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流枯竭。同時(shí)，輿論一邊倒，房地產(chǎn)企業(yè)變成過(guò)街老鼠，違約、爆雷、破產(chǎn)事件接連發(fā)生，頃刻間，整個(gè)行業(yè)哀鴻遍野，金融機(jī)構(gòu)談“房”色變，避而不及。

02

在這樣的嚴(yán)峻形勢(shì)下，我們又遇到一個(gè)重大關(guān)卡——用于鹿江花園前期并購(gòu)的一筆融資即將到期。

我們?cè)谑召?gòu)鹿江花園時(shí)，盡管我們不是百?gòu)?qiáng)企業(yè)，不在白名單之列，但五礦信托經(jīng)過(guò)前期盡調(diào)，還是賦予我們特別的信任，向我們投入了16億元，順利完成項(xiàng)目的收購(gòu)，鹿江花園得以順利開(kāi)發(fā)。這筆款項(xiàng)將在2021年12月25日到期。

在正常情況下，按期償還這筆款是毫無(wú)問(wèn)題的，問(wèn)題是像所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一樣，目前企業(yè)所有資金來(lái)源被切斷，我們想盡一切辦法，也曾嘗試考慮延期支付，然而，綜合各種情況，由于這筆貸款是剛性兌付，無(wú)法展期，也就是說(shuō)：到期不付就屬于違約，沒(méi)有第三個(gè)方案可選。這使我們陷入前所未有的艱難處境。面對(duì)外圍許多地產(chǎn)大戶不斷爆雷的情況，五礦信托也憂心忡忡，把我們列為重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。

連續(xù)兩個(gè)月，我夜不能寐，內(nèi)心焦慮已極。這是企業(yè)有史以來(lái)遭遇的最大危機(jī)，一時(shí)間，黑云壓頂，隆生這艘小船猶如航行在茫茫暗夜，找不到突圍的方向。

此時(shí)，很多業(yè)界同行為了及時(shí)止損，已采取停工、停止支付工程款、無(wú)限延期支付材料款的行為。更有一些開(kāi)發(fā)企業(yè)干脆破罐子破摔，任其爆雷，違約的消息一個(gè)一個(gè)傳來(lái)，市場(chǎng)一片驚恐哀嚎。觸目所及，到處都是停工的樓盤(pán)，爛尾風(fēng)險(xiǎn)激增，業(yè)主收樓變得遙遙無(wú)期，焦急的業(yè)主到處打聽(tīng)、上訪；建筑工地的工人們辛苦勞作的工錢(qián)大多還沒(méi)收回來(lái)，眼看一年將盡，不知道這一年還能不能回家過(guò)年。

眼前一幕一幕，走馬燈似的變幻，那些焦急的目光、滄桑的面孔不斷浮現(xiàn)，我凝視漆黑的夜空，盤(pán)旋的思緒逐漸匯成一個(gè)強(qiáng)烈的念頭：我們不能躺倒，不能讓企業(yè)三十多年積累的信用毀于一旦，決不能辜負(fù)那些信任我們的人。

于是，在最困難的時(shí)候，我們向社會(huì)鄭重承諾，“不停工，不降價(jià)，保品質(zhì)，不少農(nóng)民工一分錢(qián)”。同時(shí)，企業(yè)緊急決定，想盡一切辦法保住信用，按時(shí)還款，決不躺平！

03

克勞塞維茨在《戰(zhàn)爭(zhēng)論》中說(shuō)：“當(dāng)戰(zhàn)爭(zhēng)打到一塌糊涂的時(shí)候，將領(lǐng)的作用是什么，就是在茫茫黑暗中，用自己的微光照亮隊(duì)伍前行�！蔽艺偌髽I(yè)管理層，重點(diǎn)說(shuō)了三句話：一、我們難，但是別人比我們更難；二、只要努力，辦法總比困難多；三、面對(duì)現(xiàn)實(shí)，沒(méi)有跨不過(guò)去的坎。

我們不止一次經(jīng)歷九死一生的時(shí)刻，每一次都有驚無(wú)險(xiǎn)地走了過(guò)來(lái)。我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，只要我們自己不倒，沒(méi)有人可以打倒我們。在房地產(chǎn)發(fā)展的數(shù)十年里，有多少浪潮之巔，就有多少暗礁險(xiǎn)灘，我們航行在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的洶涌波濤里，倒下去也許連個(gè)泡沫都不會(huì)泛起。但只要我們內(nèi)心的光不滅，看準(zhǔn)方向，堅(jiān)定向前，再大的風(fēng)浪也一定能趟過(guò)。

戰(zhàn)斗的號(hào)角吹響，企業(yè)各部門(mén)就緊急地運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，大家上下同心、群策群力。一方面，我們深挖自己的存款能力、資金潛力，積極展開(kāi)自救。住宅賣(mài)不動(dòng)，就從車(chē)位、商鋪、公寓等方面盤(pán)活存量，解決流動(dòng)性不足的問(wèn)題；另一方面，我們多方奔走，與金融機(jī)構(gòu)談判溝通，積極推動(dòng)按揭放款，擴(kuò)展其他融資渠道；對(duì)材料供應(yīng)商，我們坦言相告，獲得對(duì)方理解，分期付款保證材料供應(yīng)；對(duì)施工單位，我們提出要求，工程進(jìn)度一切照舊，保質(zhì)保量完成工程。

我堅(jiān)信，當(dāng)下這種極端狀況一定是暫時(shí)的。經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，城市要建設(shè)，離不開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。無(wú)論人們主觀意愿如何，房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，這是無(wú)法改變的事實(shí)。我預(yù)判在今年底至明年初，一定會(huì)有政策上的“撥亂反正”，整個(gè)市場(chǎng)會(huì)得到改善；其次，我們?cè)诨葜荩钪O本土人民居住習(xí)慣，開(kāi)發(fā)的都是品質(zhì)較高、屬于自住型和改善型的產(chǎn)品，有較高的市場(chǎng)品牌認(rèn)可度。只要市民對(duì)生活品質(zhì)還有追求，這樣的房子就一定有市場(chǎng)，目前的政策造成了購(gòu)房者的觀望情緒，但隨著時(shí)間的推移，市場(chǎng)會(huì)逐步恢復(fù)信心；更重要的是，我們自始至終不加杠桿、不盲目擴(kuò)張，一個(gè)蘿卜一個(gè)坑，圍繞項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)，沒(méi)有太大的債務(wù)拖累。這是我們敢于承諾的底氣。

就這樣，企業(yè)穩(wěn)住陣腳，一切工作按既定步驟有序?qū)嵤�。在市�?chǎng)低迷的時(shí)刻，西江花園甲府盛大交樓，讓大家看到，我們的項(xiàng)目依然如期高質(zhì)量地交付；在地產(chǎn)企業(yè)不斷的爆雷聲中，我們按原計(jì)劃進(jìn)行企業(yè)辦公大樓搬遷。在這房地產(chǎn)至暗時(shí)刻，這無(wú)疑是向社會(huì)昭示一種正向激勵(lì)與信心輸出。

04

十二月中旬的第一天，晚上十一點(diǎn)，最后一項(xiàng)資金籌備落定，我已胸有成竹。發(fā)了一條信息給五礦信托，告訴他們，我們已籌備好款項(xiàng)，16億貸款將足額提前歸還。

一條平靜的信息，在金融行業(yè)中掀起巨大的波瀾，個(gè)別一直懷疑我們償還能力的人感到難以置信，五礦領(lǐng)導(dǎo)看到之后，激動(dòng)之情亦溢于言表。原本以為隆生爆雷是大概率事件，沒(méi)想到我們不僅如數(shù)歸還，時(shí)間還提前了。他們連說(shuō)，隆生是個(gè)負(fù)責(zé)任的企業(yè)，經(jīng)此一事，他們覺(jué)得過(guò)去沒(méi)有看錯(cuò)隆生，今后也必將更加信任隆生。

過(guò)去金融機(jī)構(gòu)融資，多傾向于百?gòu)?qiáng)房企，只有上市公司、百?gòu)?qiáng)房企才有資格進(jìn)入白名單。在2021這個(gè)非常之年，面對(duì)重壓，百?gòu)?qiáng)房企爆雷不斷，紛紛敗陣而逃，而隆生這樣一個(gè)偏于惠州一隅的中小型房企，反而扛住了壓力，保住了信用，我想這個(gè)現(xiàn)象將會(huì)促使一些金融機(jī)構(gòu)，重新評(píng)估那些規(guī)模不大但有品牌、有信用、一直腳踏實(shí)地深耕本土的房企價(jià)值。

12月21日，冬至。一反往常艷陽(yáng)高照，是日陰雨霏霏，讓人感到入冬的寒冷，但在我們的辦公樓里卻是一片春意融融，最后一筆債款匯出，讓所有同事感到如釋重負(fù)。這一場(chǎng)艱苦卓絕的信用保衛(wèi)戰(zhàn)，我們終于挺過(guò)了。今年我們?cè)阡N(xiāo)售收入下滑了將近一半的嚴(yán)峻情況下，依約或提前還清了各類金融機(jī)構(gòu)合約65億元的融資借款。同時(shí)，工地沒(méi)有停工，銷(xiāo)售沒(méi)有降價(jià)，工程款沒(méi)有拖欠，沒(méi)有發(fā)生一單債務(wù)糾紛，沒(méi)有讓一個(gè)農(nóng)民工兄弟因債上訪。西江花園一、二、三區(qū)如期交付，仲愷花園塔吊如梭，鹿江花園如火如荼地建設(shè)，榕溪花園照樣全面封頂，更重要的是我們沒(méi)有讓那些信任我們的投資者們失望，我們保住了賴以立足的企業(yè)信用。

排天巨浪已逐漸消退，海面重現(xiàn)風(fēng)平浪靜，房地產(chǎn)至暗時(shí)刻已過(guò)，黎明已隱隱可見(jiàn)，但海面之下還有多少暗流在涌動(dòng)？有些超級(jí)巨艦敵不過(guò)狂風(fēng)驟雨，已在海浪中翻船沉沒(méi)或正在沉沒(méi)，正所謂：沉舟側(cè)畔千帆過(guò)，病樹(shù)前頭萬(wàn)木春。而隆生這條小船，在兩岸猿聲中，輕舟已過(guò)萬(wàn)重山。

輕輕地?fù)]揮手，讓我們說(shuō)：再見(jiàn)，2021！

來(lái)源：隆生雜志