近期房地產(chǎn)融資出現(xiàn)了一些寬松信號(hào)，在堅(jiān)持不做“一刀切”的思路下，未來持續(xù)收緊的概率不大。本文梳理了2019年以來對(duì)于房地產(chǎn)融資的監(jiān)管政策，觀察到地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制逐步完善。然而在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)融資存在邊際寬松的空間。后續(xù)按揭貸款投放預(yù)計(jì)會(huì)更加靈活，開發(fā)貸也可能在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下得到支持。房地產(chǎn)政策出現(xiàn)松動(dòng)跡象，寬信用方向進(jìn)一步明確，四季度債市利率可能面臨上行壓力，10年期國(guó)債到期收益率或?qū)⒅鸩交厣?.0%。

近期房地產(chǎn)融資出現(xiàn)寬松信號(hào)。

①政府多次表態(tài)維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定：中國(guó)人民銀行貨幣政策委員會(huì)三季度例會(huì)以及房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)均指出“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益”。

②部分地區(qū)房貸有所放松：多地出現(xiàn)房貸利率放松跡象，廣州、佛山等地的部分國(guó)有大行和股份行已經(jīng)在下調(diào)房貸利率，對(duì)于房貸放款也有所加快。

③今年個(gè)人住房抵押貸款資產(chǎn)證券化（RMBS）發(fā)行回暖：RMBS被納入房地產(chǎn)貸款集中度統(tǒng)計(jì)口徑，疊加央行調(diào)控RMBS的注冊(cè)備案額度和節(jié)奏后，其每月發(fā)行規(guī)模持續(xù)下滑，6、7月甚至達(dá)到零發(fā)行。然而從8月份開始，RMBS發(fā)行開始恢復(fù)，9月份發(fā)行力度進(jìn)一步加大，規(guī)模超過700億，創(chuàng)年內(nèi)月度增長(zhǎng)新高。

房地產(chǎn)融資監(jiān)管從需求到供給逐步收緊，整體效果顯著，地產(chǎn)周期開始下行。

2019年7月，中央政治局會(huì)議明確提出“房住不炒”，并要求落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制。2020年8月住建部、央行召開了重點(diǎn)房企座談會(huì)，并劃定“三條紅線”，站在房地產(chǎn)企業(yè)的角度直接約束其融資行為，遏制了盲目擴(kuò)張的趨勢(shì)。同年12月，中國(guó)人民銀行聯(lián)合銀保監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，從商業(yè)銀行的角度加大了對(duì)后市新增房地產(chǎn)信貸的控制力度。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制逐步完善，從房?jī)r(jià)視角觀察，進(jìn)入今年下半年房?jī)r(jià)增速開始下滑，地產(chǎn)周期進(jìn)入下行階段。

三大理由提供當(dāng)前房地產(chǎn)融資存在邊際寬松的空間：

①防范房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)過快暴露：近期部分房地產(chǎn)企業(yè)違約，可能造成金融市場(chǎng)震蕩，影響民生穩(wěn)定，因此有必要通過適度的政策引導(dǎo)，幫助部分企業(yè)平穩(wěn)度過發(fā)展較為困難的階段。②銀行貸款供給仍存空間：根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的上市銀行樣本來看，大多數(shù)銀行的房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比已壓降至監(jiān)管要求以內(nèi)，預(yù)計(jì)未來整體亦存在一定調(diào)節(jié)空間。③穩(wěn)增長(zhǎng)需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的配合。

后市展望：

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，監(jiān)管已經(jīng)開始“督促銀行機(jī)構(gòu)在貸款首付比例、利率等方面對(duì)剛需群體進(jìn)行差異化支持”，同時(shí)促進(jìn)銷售回款。后續(xù)房地產(chǎn)融資政策持續(xù)收緊的概率不大，在堅(jiān)持不做“一刀切”的思路下，按揭貸款投放會(huì)更加靈活，開發(fā)貸也可能在風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下得到支持。而房地產(chǎn)融資的邊際寬松，對(duì)于社融增長(zhǎng)也將提供進(jìn)一步的支持。此前地產(chǎn)政策未見放松時(shí)，債券市場(chǎng)依然處于寬信用和寬貨幣之間的博弈，然而目前來看，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)松動(dòng)跡象，寬信用方向進(jìn)一步明確，四季度債市利率可能面臨一定的上行壓力，十年國(guó)債到期收益率或?qū)⒅鸩交厣?.0%。

作者：明明

來源：第一財(cái)經(jīng)