房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從土地紅利、金融紅利邁向管理紅利，這已經(jīng)成為共識(shí)，如今的問(wèn)題是：

管理紅利是什么？如何識(shí)別一家房企擁有管理紅利？

回答以上問(wèn)題之前，首先要明白，土地紅利、金融紅利邁向管理紅利，不是簡(jiǎn)單生硬的變化，而應(yīng)該是層層遞進(jìn)，即管理紅利包含著土地紅利、金融紅利。

從業(yè)務(wù)層面來(lái)看，管理紅利體現(xiàn)在產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力上，以及如何謀劃企業(yè)未來(lái)發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)價(jià)值的多方共贏。

表現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表中，管理紅利最直接的體現(xiàn)是一系列數(shù)字，即土地成本、融資成本，以及營(yíng)銷、行政費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入比例。

面臨政策調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)整，2021年堪稱是管理紅利元年，頭部房企的管理紅利最直接體現(xiàn)在：

調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本。

上半年，碧桂園（02007.HK）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2349.3億元，同比增長(zhǎng)27%。

行業(yè)利潤(rùn)率下行已經(jīng)是共識(shí)，這并不影響頭部企業(yè)挖掘管理紅利。

同時(shí)期內(nèi)，碧桂園的營(yíng)銷、行政費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入比例為5.9%，同比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

最直接的體現(xiàn)在于財(cái)務(wù)費(fèi)用的節(jié)省上。上半年，碧桂園通過(guò)略微減少拿地支出，實(shí)現(xiàn)了有息負(fù)債下降，貨幣資金略微增長(zhǎng)。

但碧桂園有息負(fù)債的財(cái)務(wù)成本，從124.2億元大幅下降至98.11億元，同比下降21%，這主要通過(guò)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，以及低成本的再融資。

以美元債為例，碧桂園期內(nèi)提前贖回12億美元債務(wù)，利率為4.75%至7.125%，新發(fā)行的美元債利率區(qū)間為2.7%至3.3%。

截至上半年末，碧桂園的加權(quán)平均借貸成本為5.39%，同比下降46個(gè)基點(diǎn)；

同時(shí)，碧桂園的短期有息負(fù)債從962億元下降至875億元，短債占比從29.5%下降至27%。

收入增長(zhǎng)、債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使得碧桂園的整體杠桿率繼續(xù)下降，凈負(fù)債從去年末的55.6%下降至49.7%。

與碧桂園一樣，保利地產(chǎn)（600048.SH）、萬(wàn)科（000002.SZ）、中海（00688.HK）等頭部房企均實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)費(fèi)用下降。

保利地產(chǎn)有息負(fù)債從2968億元增加至3341億元，但利息支出從31億元下降至27億元；短期有息負(fù)債從646億元下降至601億元。

中海地產(chǎn)有息負(fù)債從2130億元增加至2285億元，利息支出從41.6億元下降至38億元，短期有息負(fù)債占比維持20%以下。

萬(wàn)科曾經(jīng)用“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好項(xiàng)目”來(lái)描述管理紅利，中海類似的表述是“規(guī)模服務(wù)于利潤(rùn)”。

2021年初，碧桂園也從6個(gè)方面來(lái)定義如何全面提升競(jìng)爭(zhēng)力：一是追求“有現(xiàn)金流的利潤(rùn)和有利潤(rùn)的現(xiàn)金流”；二是堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)理念、投資標(biāo)準(zhǔn)及投資運(yùn)營(yíng)效率“三個(gè)不動(dòng)搖”；

三是狠抓“一率五力”，即高效率、成本力、產(chǎn)品力、營(yíng)銷力、服務(wù)力和科技力；四是堅(jiān)持長(zhǎng)期主義；五是口碑至上、一切以客戶為中心；六是做一成一。

很顯然，頭部房企們深知，激發(fā)管理紅利，是幫助企業(yè)從容面對(duì)多變市場(chǎng)環(huán)境的最好支撐。

從土地紅利、金融紅利到管理紅利，就是一家企業(yè)在越來(lái)越市場(chǎng)化的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，修煉產(chǎn)品能力、服務(wù)能力、管理能力、公司信用。

越是動(dòng)蕩的時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)殘酷，市場(chǎng)地位將進(jìn)一步向擁有管理紅利的房企傾斜。