“看房時(shí)銷售都告訴我們是公寓，等簽完合同我們才發(fā)現(xiàn)性質(zhì)是辦公?！鄙钲谑忻駝⑵G（化名）向讀創(chuàng)/深圳商報(bào)爆料稱，她購買的位于福田華強(qiáng)北恒邦壹峯的項(xiàng)目，開發(fā)商將辦公樓改造成公寓并對外銷售，單價(jià)高達(dá)8.8萬元/平方米，質(zhì)疑開發(fā)商虛假宣傳。

想買公寓卻變成寫字樓

2019年4月，市民劉艷花了450多萬元，購買了位于華強(qiáng)北恒邦時(shí)代大廈1棟1單元的一套房產(chǎn)，面積53平方米，層高4.5米，產(chǎn)權(quán)40年，房間被改造成兩房一廳loft的格局，單價(jià)8.8萬元/平方米。“我購買前一直和銷售強(qiáng)調(diào)我只要公寓，銷售也明確告訴我是公寓，后來我就交了定金?！?/strong>

劉艷回憶，開發(fā)商將每套房改造成了兩室一廳的格局，有獨(dú)立廚衛(wèi)，可拎包入住，跟普通的住宅公寓沒有區(qū)別?！八援?dāng)時(shí)銷售告訴我們是公寓，也就沒有懷疑了。”

劉艷簽訂完合同，合同上的兩個(gè)字讓她大吃一驚。在合同的第三條赫然寫著用途為“辦公”。“我一下子懵了，寫字樓和公寓的價(jià)格相差可不止一倍?。　?/p>

記者查詢鏈家官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，華強(qiáng)北附近一帶的華強(qiáng)廣場、東風(fēng)大廈 、新聞大廈（二手寫字樓）等寫字樓，每平方米均價(jià)為4萬、2.8萬、1.8萬元/平方米，而劉女士購買的性質(zhì)為辦公的房產(chǎn)單價(jià)竟高達(dá)8.8萬元。

鏈家官網(wǎng)顯示，恒邦時(shí)代大廈又名恒邦壹峯，位于福田區(qū)振華路89號(hào)，但官網(wǎng)明確顯示為辦公產(chǎn)品，均價(jià)為8.8萬元/平方米。

“我因?yàn)橘I這個(gè)樓，資金徹底被套牢了，現(xiàn)在開發(fā)商也不聞不問，我們只能起訴他們。”劉女士表示，開發(fā)商涉嫌欺詐銷售，他們業(yè)主發(fā)現(xiàn)購買的房產(chǎn)并非公寓后，多次找開發(fā)商理論，要求退款但均遭到拒絕，并且開發(fā)商態(tài)度蠻橫。

住建局官網(wǎng)資料顯示，該項(xiàng)目名稱為恒邦時(shí)代大廈，開發(fā)商為深圳恒邦偉業(yè)投資集團(tuán)有限公司，發(fā)證日期為2017年04月27日，項(xiàng)目為2棟，其中用途為商務(wù)公寓的面積為1396.42平方米，僅有37套，用途為辦公的面積為31295.21平方米，總共有763套。

辦公樓改造公寓涉嫌違規(guī)

事實(shí)上，深圳對商業(yè)辦公產(chǎn)品改建公寓早就有明確規(guī)定。2017年，深圳市規(guī)劃國土委便發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)辦公研發(fā)用房建筑設(shè)計(jì)管理工作的通知》，對商業(yè)辦公、研發(fā)用房轉(zhuǎn)公寓、偷面積、改建等行為進(jìn)行嚴(yán)格限制。

今年7月9日，深圳市規(guī)資局出臺(tái)了《關(guān)于公開征求〈關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施〉（征求意見稿）》，該意見稿中提到，在保障總體用地結(jié)構(gòu)均衡的前提下，逐步提高居住和公共設(shè)施用地規(guī)模和比例，允許商業(yè)改居住，商品房占比可達(dá)到30%，不止商業(yè)用地，舊改里面的商業(yè)部分也可以改成居住性質(zhì)。

深圳規(guī)劃和自然資源局福田管理局工作人員告訴記者，此政策的前提是需在項(xiàng)目建設(shè)前，提前變更土地性質(zhì)，如沒有變更，是不能將辦公樓改造成公寓對外出售的，此舉是違規(guī)行為。

天眼查資料顯示，深圳恒邦偉業(yè)投資集團(tuán)有限公司注冊資本20000萬元人民幣，法定代表為郝占偉。

記者就此聯(lián)系到該項(xiàng)目銷售中心，詢問是否仍有在售公寓，銷售人員明確表示仍有公寓在售，項(xiàng)目均價(jià)為8.2萬元/平方米，最大面積53平，內(nèi)部為三房loft格局，層高4.5米。記者進(jìn)一步詢問該項(xiàng)目是何性質(zhì)的房產(chǎn)，銷售人員則改口為商辦類產(chǎn)品，并非住宅公寓。

針對市民反映的開發(fā)商虛假宣傳問題，北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所律師鄭博恩分析，欺詐行為包括積極的行為和消極的行為，前者即故意告知對方虛假情況，后者即故意隱瞞真實(shí)情況，如未履行瑕疵告知義務(wù)等。

鄭博恩律師指出，在商品房銷售過程中，開發(fā)商的相關(guān)行為是否存在欺詐，主要看購房者陷于錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)與開發(fā)商的行為是否有因果關(guān)系。應(yīng)當(dāng)考察開發(fā)商是否存在故意隱瞞真實(shí)情況的行為，或者明知告訴消費(fèi)者虛假情況會(huì)使其陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，又放任這種結(jié)果發(fā)生，致使購房者在違背真實(shí)意愿情況下，與之訂立合同。

鄭博恩律師表示，如遇此類問題，購房者可根據(jù)上述條件，提供相關(guān)的證據(jù)，比如樣板房的照片，銷售的承諾等相關(guān)證據(jù)予以證實(shí)，也可以向相關(guān)的行政部門反映，要求對開發(fā)商的虛假宣傳行為進(jìn)行處罰。

2017年9月22日，深圳市人民政府辦公廳頒布《深圳市人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實(shí)施意見》，第十一條規(guī)定：允許商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房。廣東大匠律師事務(wù)所律師尹華筠表示，根據(jù)上述規(guī)定，符合條件的商業(yè)用房按規(guī)定程序經(jīng)依法審批后，可以改建為租賃住房。

深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于既有商業(yè)和辦公用房改建為租賃住房有關(guān)事項(xiàng)的通知(征求意見稿)，明確了改建條件及改建要求。

改建條件：“既有商業(yè)和辦公用房應(yīng)同時(shí)符合以下條件方可改建”

（一）已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記且不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證載用途為辦公、商業(yè)；

（二）不存在查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形。存在抵押登記等他項(xiàng)權(quán)益的，應(yīng)取得所有他項(xiàng)權(quán)益人同意；

（三）以宗地或者棟為單位；不能以宗地或者棟為單位的，改建部分應(yīng)當(dāng)相對獨(dú)立且改建后的租賃住房原則上不少于50套（間）?！?/p>

改建要求：如結(jié)構(gòu)安全、消防安全、環(huán)保衛(wèi)生、物業(yè)規(guī)范、用途限制、綠色改建、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。

尹律師認(rèn)為，如果開發(fā)商事先未取得行政主管部門同意，擅自改建、銷售的行為，應(yīng)認(rèn)定為違法行為。

以上文章來源于深圳商報(bào)，作者黃磊