作者：周軍律師.

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土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。

那么，外國企業(yè)能否據(jù)此受讓國有土地使用權(quán)？

最高院在《大連羽田鋼管有限公司與大連保稅區(qū)弘豐鋼鐵工貿(mào)有限公司、株式會社羽田鋼管制造所、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)龍王塘街道辦事處物權(quán)確認糾紛案》中明確：

中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營。因此，外國企業(yè)原則上可以在中國境內(nèi)通過轉(zhuǎn)讓合同獲得國有土地使用權(quán)。

本案爭議焦點在于，羽田制造所作為境外法人受讓涉案國有土地使用權(quán)是否違反我國法律法規(guī)的規(guī)定。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我國土地管理實行的是按用途管制而非按用地主體進行限制，原則上境內(nèi)外法人均享有相同的待遇，均可依法取得國有土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)利用。

除另有特殊規(guī)定外，現(xiàn)行土地管理法律法規(guī)對境外法人在我國購買、取得國有土地使用權(quán)沒有禁止性或者限制性規(guī)定。

因此，羽田制造所受讓涉案國有土地使用權(quán)并未違反我國現(xiàn)有法律法規(guī)的規(guī)定，是合法有效的。

本案中，羽田制造所簽署合同受讓涉案資產(chǎn)的事實發(fā)生在 2002年，當時《中華人民共和國物權(quán)法》尚未實施，因此，二審判決適用《中華人民共和國物權(quán)法》認定羽田制造所不能受讓我國國有土地使用權(quán)確有錯誤，況且物權(quán)法定原則是指物權(quán)的種類和內(nèi)容法定，二審判決將該原則理解為物權(quán)的取得法定亦屬錯誤，應(yīng)予糾正。

需要注意的是，外國企業(yè)受讓國有土地使用權(quán)應(yīng)符合以下法定條件：

一是外國企業(yè)具備合法主體資格，無法律、行政法規(guī)禁止的情形；

二是受讓程序合法，符合國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的法定流程，如通過招標、拍賣、掛牌等競爭性方式受讓，或依法簽訂合法有效的出讓、轉(zhuǎn)讓合同；

三是受讓用途符合國家土地利用規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)政策，不違反國家關(guān)于國有土地使用的強制性規(guī)定。

若同時滿足上述條件，受讓行為合法有效；若存在主體不適格、程序違法、用途違規(guī)等情形，則受讓行為無效。

周軍律師提醒，外國企業(yè)受讓國有土地使用權(quán)是否合法有效，核心看主體、程序、用途是否符合法定條件。遇到外國企業(yè)土地受讓、國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓、涉外土地糾紛等相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，維護自身合法權(quán)益，以免錯失維權(quán)良機。

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