北京進深 徐迪 5月9日，海開控股上地新盤總平圖公示。

用地面積7.7公頃，總建筑面積約33.94萬㎡，其中地上建筑面積約22.72萬㎡(不計容面積約0.18萬㎡，計容面積約22.54萬㎡)。

項目擬建設內(nèi)容為住宅、辦公、商業(yè)及居住公共服務設施等。

其中0702-18、24地塊為居住用地，容積率均為2.2，地上計容面積約9.31萬㎡。

規(guī)劃30棟4-10層洋房：東區(qū)18地塊17棟，西區(qū)24地塊13棟。

0702-23地塊為多功能用地，占地3.48公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模13.23萬㎡，容積率3.8。

規(guī)劃6棟8-9層辦公樓、以及一棟4層的綜合配套樓，包括托老所、老年活動設施、社區(qū)助殘服務中心、室內(nèi)體育文化設施、社區(qū)管理服務用房等。

亮點1：景觀花池

住宅樓線條比較復雜，但還是能看出南向一條弧型的結構外建筑。

看形式應該是景觀花池，在客廳外邊；

兩個臥室都送飄窗，中規(guī)中矩的尺寸。

亮點2：全洋房住區(qū)

西區(qū)24地塊13棟住宅樓都是10F洋房，其中8#樓西單元有頂復戶型。

東區(qū)18地塊17棟住宅，4-10F不等，北高南低。

1、2、3、7、8#為10F，其中7#和8#西單元為頂復；

4#樓8F；5#樓為7F，頂層復式；

6#樓9F，西單元為8F+頂復；

7、8、10#樓為9F+頂復；9#為8F頂復；

南邊兩排樓11-16#均為9F，西南角的17#樓為4F矮板。

亮點3：超級界面+無敵會所

園林景觀和公區(qū)配置非常優(yōu)秀。

兩個園區(qū)大門都設在西側，頂部挑空，沿街面有景墻延伸。

三進式歸家禮序，風雨連廊+超大規(guī)模下沉庭院串起中央景軸。

架空層數(shù)量在海淀新盤中一騎絕塵。

沿下沉庭院南北兩側的住宅樓首層均做了架空層（部分為局部架空）：18地塊有4棟，24地塊有6棟。

合計10棟樓首層架空，與下沉庭院組成強大的會所體系。

亮點4：三面寬起步

戶型預計99/116/139/159/179㎡三居至四居，主力為116㎡、139㎡四居。

從飄窗的設計來看，99㎡起步建面就能做到三面寬，同區(qū)域這個面積段都是兩面寬。

139㎡四居對標功德寺雙子主力戶型，產(chǎn)品上不排除有更出挑的迭代設計。

拿地回溯

去年12月23日，海淀上地0702街區(qū)地塊完成出讓。

海開控股以84.56億元總價競得，溢價率0.4%。

其中住宅部分成交價約64.77億元，折合樓面價約6.96萬元/㎡。

作為海淀本土國企，海開在當?shù)亻_發(fā)過多個樓盤，包括去年與功德寺雙子同期較量的頤海澐頌，以及同在上地板塊的頂豪盤圓明天頌等。

上地新盤開發(fā)主體北京上宸房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，成立于2026年1月12日。

注冊資本5000萬元，由海開控股獨資，項目公司法定代表人、董事、經(jīng)理由葉星一人擔任。

葉星同時也是頤海澐頌的項目總，設計此前曾擔任融創(chuàng)香山壹號院設計總監(jiān)、北京融創(chuàng)學府壹號院項目總經(jīng)理。

上地項目優(yōu)劣參半，地段是核心的，位于海淀區(qū)上地街道，鄰近地鐵13號線和昌平線換乘站清河站。

此外，上地西路還規(guī)劃有地鐵快線R5線，東地塊范圍內(nèi)規(guī)劃有公交中心站。

出讓文件提到，考慮到入市商品房住宅項目銷售時序等因素，應適度提前實施建設，保障入駐前實施完成，避免產(chǎn)生輿情。

周邊有BHGMall上地店、北京清河萬象匯、中發(fā)百旺商城、北京市上地醫(yī)院、北京積水潭醫(yī)院（新龍澤院區(qū)）、上地公園、樹村郊野公園、廂黃旗公園等，生活配套成熟。

配套的產(chǎn)業(yè)地塊，要求符合中關村產(chǎn)業(yè)要求，聚焦以人工智能為核心的智能健康、智能終端等產(chǎn)業(yè)應用方向，致力于打造國際領先的人工智能應用產(chǎn)業(yè)集群。