北京進(jìn)深 徐迪 規(guī)證到手半個(gè)月后，鐵工投順義新盤青云國(guó)樾官宣了戶型圖。

看分布是位于東區(qū)的6棟，標(biāo)準(zhǔn)建面79-139㎡，共5個(gè)面積段，8種戶型。

贈(zèng)送方面，延續(xù)了順義一貫的豪橫尺度。

南北通面寬的陽(yáng)臺(tái)擴(kuò)容；端戶還有等進(jìn)深的側(cè)邊飄窗全贈(zèng)送。

最重要的是，青云國(guó)樾的陽(yáng)臺(tái)，只有主臥部分的開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半建面；

絕大部分是全贈(zèng)送的防火挑檐+設(shè)備平臺(tái)。

防火挑檐封不封？

這個(gè)問(wèn)題感覺(jué)都多余問(wèn)。

盡管開(kāi)發(fā)商在回復(fù)反饋意見(jiàn)中明確：開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)、防火挑檐均按規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)，不可封閉。

并且白紙黑字上加蓋了紅色公章，顯得非常有誠(chéng)意。

但是戶型設(shè)計(jì)師顯然有自己的想法。

79中間戶北邊一間小臥室，不封陽(yáng)臺(tái)只有1.45米的進(jìn)深，放個(gè)單人床都會(huì)擋門；

79邊戶的小臥室，進(jìn)深雖然標(biāo)著2.45米，但是被玄關(guān)柜擠掉的缺角空間，進(jìn)深也就1.5米左右。

不談舒適性，如果不把陽(yáng)臺(tái)包進(jìn)來(lái)，這個(gè)尺度根本就無(wú)法實(shí)現(xiàn)居住功能。

108四居的問(wèn)題更加明顯，北向小臥室面積不到4平米，還沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)的面積大，只能做個(gè)儲(chǔ)物間；

南向次臥陽(yáng)臺(tái)以內(nèi)進(jìn)深是2.15米，按照3米面寬計(jì)算，房間面積也只有6米出頭。

頂配建面139㎡，北面小臥室進(jìn)深也都不到2米。

戶型圖上的三居、四居，都是把陽(yáng)臺(tái)包進(jìn)來(lái)之后才有的格局。

負(fù)公攤產(chǎn)品

一旦接受陽(yáng)臺(tái)可封閉的設(shè)定，這套戶型圖就非常炸裂了。

以引流款79㎡邊戶為例。

三居兩衛(wèi)，還有獨(dú)立入戶玄關(guān)，也是刷新市場(chǎng)對(duì)這個(gè)面積段戶型的認(rèn)知了。

之所以能在80以下面積段實(shí)現(xiàn)這種功能，是因?yàn)樗膶?shí)得面積超83㎡。

非新規(guī)盤，即使是洋房產(chǎn)品，得房率能達(dá)到80%就不錯(cuò)了。

套內(nèi)83㎡的房子，建面起碼要在105㎡左右。

而青云國(guó)樾的贈(zèng)送面積全加起來(lái)足有22㎡，實(shí)際使用率達(dá)到105%，妥妥的負(fù)公攤產(chǎn)品。

當(dāng)然這個(gè)戶型只在2號(hào)樓的東邊戶，共11套，手慢無(wú)。

同面積段中戶，有55套。

沒(méi)有側(cè)邊飄窗的加持，并且北向設(shè)備平臺(tái)的進(jìn)深也縮短了。

整體贈(zèng)送面積少了7㎡+，實(shí)得率也大打折扣。

拿地回溯

青云國(guó)樾所在順義新國(guó)展三期地塊成交于2月3日，中國(guó)鐵工投資建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鐵工投”）以28.1億元底價(jià)摘得。

土地面積總計(jì)5.97公頃，規(guī)劃建面約12.86萬(wàn)㎡。

項(xiàng)目包含3幅子地塊，03、04地塊為住宅用地，建面合計(jì)約8.24萬(wàn)㎡，容積率2.0，折合樓面價(jià)3萬(wàn)元/㎡；

南側(cè)05地塊為商業(yè)用地，建筑規(guī)模約4.62萬(wàn)㎡，容積率2.5，折合樓面價(jià)約0.73萬(wàn)元/㎡。

整體建筑規(guī)模上，住宅占比64%，商業(yè)占比36%，相當(dāng)考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的商業(yè)運(yùn)營(yíng)水平。

拿地當(dāng)天，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體北京鐵工城市開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司成立，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，由鐵工投100%持股。

項(xiàng)目公司法人、董事、經(jīng)理由袁晨亮擔(dān)任。

鐵工投為中鐵股份（601390.SH）的全資子公司，其主業(yè)聚焦于基礎(chǔ)設(shè)施、市政工程、生態(tài)治理等領(lǐng)域。

此前極少參與北京商品住宅用地競(jìng)拍，更多是以聯(lián)合體成員或政府類項(xiàng)目合作方身份參與城市更新、片區(qū)開(kāi)發(fā)，如參與雄安新區(qū)、京津冀生態(tài)廊道項(xiàng)目。

住宅首秀，案名用上了“國(guó)”字，巧妙地與項(xiàng)目所在的順義新國(guó)展三期板塊形成了呼應(yīng)。

同時(shí)，建筑立面大量金屬色系，與綠地輝映，配色上有點(diǎn)接近新國(guó)展的“紫金絲帶”。

央企處女作，不玩套路

首次開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目，鐵工投拿出了一套非常務(wù)實(shí)的產(chǎn)品。

項(xiàng)目總建面11.59萬(wàn)㎡，其中地上計(jì)容面積為8.24萬(wàn)㎡，容積率2.0。

規(guī)劃14棟9-13F洋房和小高層，共778戶。

兩幅住宅地塊形狀都比較規(guī)則，正南正北朝向，東西面寬長(zhǎng)，面寬資源很好。

在北京樓市瘋狂卷公區(qū)的當(dāng)下，鐵工投項(xiàng)目并沒(méi)在這方面花大心思。

沒(méi)有風(fēng)雨連廊和架空層等常規(guī)配置，只在東區(qū)的東北角位置，規(guī)劃有一處下沉庭院可做會(huì)所。

與小區(qū)的整體面積相比，這處下沉庭院的規(guī)模也比較有限，還沒(méi)有旁邊一棟住宅樓的占地面積大。

從樓棟排布來(lái)看，小區(qū)沒(méi)有中央景觀的概念，但是樓間距非常大。

洋房為主的社區(qū)，最大樓間距超過(guò)60米；

斜角距離最近的也有13米之多，即使一層房源，采光也會(huì)相當(dāng)不錯(cuò)。

這種點(diǎn)狀布局，非常適合采用多核組團(tuán)式的景觀策略，將原本單調(diào)的“大片空地”轉(zhuǎn)化為多個(gè)不同主題的功能性花園，呈現(xiàn)不同的場(chǎng)景體驗(yàn)，增加居住的趣味性和歸屬感。