中房報(bào)記者 陳標(biāo)志 海南報(bào)道

一塊土地規(guī)劃調(diào)整，引發(fā)了一場關(guān)于城市長遠(yuǎn)發(fā)展的公共討論。

4月27日，?？谑凶匀毁Y源和規(guī)劃局發(fā)布《?？谑形逶春悠瑓^(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）》XY0503016地塊規(guī)劃修改公示，擬將五源河體育場南側(cè)一宗占地約176畝的商服用地內(nèi)部進(jìn)行調(diào)整與分割。

根據(jù)修改方案，該地塊將一分為二：約92.33畝調(diào)整為二類城鎮(zhèn)住宅用地，約83.7畝調(diào)整為留白用地，原配建的公服市政配套將保留于留白地塊。

五源河文化體育中心為海南省?？谑屑准?jí)體育中心及文化休閑中心，其重要組成部分的五源河體育場是海南首座甲級(jí)體育場，可同時(shí)容納數(shù)萬名觀眾。五源河文化體育中心同時(shí)也是?？谖骱０镀瑓^(qū)人口導(dǎo)入的重要引擎。

XY0503016地塊“商改住”消息一出，立即引起了廣大市民關(guān)注和熱議，并表達(dá)了一定的憂慮與質(zhì)疑，涉及噪音、交通承載等方面。

“歡迎廣大市民繼續(xù)對(duì)此提出寶貴意見和建議，我們重視每位市民的每一條意見，在公示時(shí)間結(jié)束后將進(jìn)行匯總，并集中逐一回復(fù)市民?！焙？谑匈Y規(guī)局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國房地產(chǎn)報(bào)記者，對(duì)于市民的意見、建議，他們十分重視。

記者了解到，在這場由“一塊地”引發(fā)的討論背后，折射的正是?？诔鞘邪l(fā)展轉(zhuǎn)型期如何“盤活存量、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、凝聚人氣”的深層命題。

“商改住”地塊的三重質(zhì)疑

4月27日，海口市資規(guī)局發(fā)布公告，對(duì)?？谖逶春悠瑓^(qū)XY0503016地塊的規(guī)劃修改進(jìn)行公示。

根據(jù)修改方案，在該宗176畝的“商業(yè)/商務(wù)金融/交通場站混合用地”地塊中，約92.33畝調(diào)整為二類城鎮(zhèn)住宅用地，約83.7畝調(diào)整為留白用地，原配建的公服市政配套將保留于留白地塊。

由于該宗地塊位于海南省首座甲級(jí)體育場——?？谖逶春芋w育場南側(cè)，是構(gòu)筑五源河文體中心完整空間體系較重要的組成部分。為此，上述修規(guī)公示在當(dāng)?shù)匾饛V泛關(guān)注，部分市民對(duì)這一“商改住”規(guī)劃也提出了質(zhì)疑，主要集中在三個(gè)方面——

活動(dòng)噪聲與居住屬性的沖突。該觀點(diǎn)認(rèn)為，演唱會(huì)、賽事帶來的高分貝噪聲，是文體中心的常態(tài)。一旦居民入住，投訴幾乎不可避免。

人流與交通承載壓力疊加。大型活動(dòng)期間，數(shù)萬人進(jìn)出，對(duì)道路、停車、安保提出極高要求，本應(yīng)用于疏散與緩沖的空間一旦被開發(fā)為住宅，運(yùn)行彈性將明顯下降。

公共空間被切割的隱性損失。文體中心的價(jià)值，很大程度來自其整體性，住宅小區(qū)往往意味著“圍合”與“私有化”，這勢必削弱公共空間的連續(xù)性與開放性。另外，原本精心規(guī)劃的圓環(huán)造型中強(qiáng)勢插入矩形住宅地塊，破壞文體中心的整體性和視覺美感，余下的碎片地塊也難以使用。

“單純新建商品住宅并不能持續(xù)導(dǎo)入人口、集聚人氣?！奔易∥逶春悠瑓^(qū)的楊先生認(rèn)為，真正實(shí)現(xiàn)居住平衡關(guān)鍵在于堅(jiān)守原有規(guī)劃定位，保留片區(qū)預(yù)留商業(yè)用地，適時(shí)布局酒店、文旅、商務(wù)辦公、大型商超、休閑娛樂等多元商業(yè)業(yè)態(tài)。

他建議，通過商業(yè)綜合體集聚消費(fèi)人流，創(chuàng)造本地就業(yè)崗位，自然帶動(dòng)周邊居住需求提升，實(shí)現(xiàn)多方共贏。“一味扎堆建設(shè)住宅，只會(huì)加劇供需失衡，根本無法吸引外來人口、凝聚片區(qū)活力?！睏钕壬Q。

作為海南省規(guī)模最大、等級(jí)最高的綜合性文體中心，從周杰倫、華晨宇到坎耶·維斯特、查理·普斯，年均有10多場大型演藝賽事在此舉行，屢次創(chuàng)造外地游客占比超9成的爆款文旅熱點(diǎn)，是海口打造“國際演藝之都”的核心引擎。

為此，五源河文體中心片區(qū)的未來，承載著數(shù)以萬計(jì)民眾的翹首期盼。

政府部門回應(yīng)

地塊修改規(guī)劃前后對(duì)比

市民對(duì)五源河片區(qū)XY0503016地塊“商改住”的爭議，也引起了?？谑杏嘘P(guān)方面的高度重視。面對(duì)市民的質(zhì)疑，海口市資規(guī)局從5個(gè)維度給予了詳細(xì)回應(yīng)。

在噪聲防控方面，海口市資規(guī)局回應(yīng)稱，已提出“三重緩沖”策略。其一，住宅北側(cè)退距綠化帶7米，利用15米規(guī)劃綠化帶及60米道路紅線疊加形成83米長的噪聲緩沖區(qū)；其二，臨路住宅外立面禁止設(shè)置開敞陽臺(tái)，臥室盡量背向文體中心布局；其三，采用高性能隔聲門窗與外墻隔聲系統(tǒng)，確保符合《民用建筑隔聲設(shè)計(jì)規(guī)范》要求。

通過這些技術(shù)的疊加，旨在將大型活動(dòng)期間的聲環(huán)境擾動(dòng)降至可控范圍。

在交通承載方面，這一調(diào)規(guī)會(huì)將原本的商業(yè)商務(wù)混合用地調(diào)整為住宅后，高峰小時(shí)生成交通量會(huì)顯著下降，會(huì)有利于減輕活動(dòng)日周邊的交通壓力。

同時(shí)，項(xiàng)目在南側(cè)、西側(cè)新增了城市支路，住宅主出口避開主干道接入長濱路西側(cè)；原配建的公共停車場、公交場站、通信機(jī)房等公共服務(wù)設(shè)施也一并保留于留白地塊，后續(xù)還會(huì)同步優(yōu)化預(yù)留大型活動(dòng)專用的臨時(shí)單向通行及公交接駁方案。

關(guān)于“碎片化切割”的擔(dān)憂，?？谑匈Y規(guī)局回應(yīng)則明確指出，調(diào)整地塊原使用性質(zhì)為商業(yè)/商務(wù)金融/交通場站混合用地，并非文體核心區(qū)用地，其性質(zhì)轉(zhuǎn)變并不會(huì)干擾“一場多館”的整體格局。

此外，為提升整體規(guī)劃品質(zhì)，將取消原有的弧形道路，轉(zhuǎn)而在西側(cè)與南側(cè)規(guī)劃兩處城市支路，使南側(cè)建設(shè)用地和留白地塊的邊界更清晰、更規(guī)整。

與此同時(shí)，對(duì)住宅的城市設(shè)計(jì)也加以了高規(guī)格的風(fēng)貌管控：建筑群高低錯(cuò)落，連續(xù)等高建筑不超過3棟；臨路立面的公建化率不低于60%，主色調(diào)采暖白與淺米色，確保與五源河體育場、體育館等周邊大型文體建筑的建筑肌理相協(xié)調(diào)。

另外，不設(shè)封閉圍墻，鼓勵(lì)底層架空與開敞式互動(dòng)活力街區(qū)。在活動(dòng)日兼顧人車分流與綜合管理的理念下，這種將品質(zhì)居住、退讓緩沖與開放空間有機(jī)融合的規(guī)劃路徑，顯然意在塑造更具煙火氣與年輕力的復(fù)合型生活樣板。

“本次規(guī)劃修改并非簡單的‘商改住’，而是基于市場研判、功能協(xié)同、財(cái)務(wù)平衡的系統(tǒng)性優(yōu)化。”?？谑匈Y規(guī)局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，他們高度重視市民的意見和建議，將在公示時(shí)間結(jié)束后，集中匯總，逐一回復(fù)市民；同時(shí)，市民的好的建議，他們也進(jìn)行采納。

從單純“賽事地標(biāo)”邁向復(fù)合型“產(chǎn)城融合單元”

記者了解到，由海口“一塊地”而引發(fā)的熱議，從更深層來看，市民的反饋透露出對(duì)“居住平衡”與“產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)”的雙重訴求。

記者在當(dāng)?shù)夭稍L中了解到，該片區(qū)不少居民的共識(shí)是：引入大型商超比單純新建住宅更能集聚人氣、激活配套，純住宅底商的引流能力有限，不僅難以真正激發(fā)片區(qū)活力，還容易加劇賽演期間的擁堵。

若地塊能保留部分大型商業(yè)，“既可以用購物廣場天然緩沖體育場噪音，又能順勢填補(bǔ)西海岸南片區(qū)大型商超空缺，一舉多得”。

?？谑匈Y規(guī)局關(guān)注到了這一訴求?；貞?yīng)指出，未來將在場館周邊優(yōu)先啟動(dòng)1.5級(jí)開發(fā)配套，即引入餐飲、零售、文創(chuàng)體驗(yàn)等輕資產(chǎn)業(yè)態(tài)，以短期見效的商業(yè)服務(wù)業(yè)補(bǔ)齊目前的配套短板，反向賦能居住人流與活動(dòng)人流的消費(fèi)轉(zhuǎn)換。

同時(shí)，海口市商業(yè)空置壓力明確存在，當(dāng)前全市商辦市場出現(xiàn)供過于求態(tài)勢，部分地段寫字樓空置率處于高位區(qū)間。在此形勢下，通過市場規(guī)律合理配置居住指標(biāo)，避免同質(zhì)化商辦產(chǎn)品集中入市，正是基于海口宏觀市場風(fēng)險(xiǎn)的科學(xué)決策。

將視線拉回宏觀格局，五源河文體中心片區(qū)從一開始就承載著多重期待。

為何要把176畝核心地段納入規(guī)劃調(diào)整？?？谑匈Y規(guī)局在“修改原因”中將此表述為：“為盤活土地資源，促進(jìn)節(jié)約集約利用，落實(shí)‘規(guī)劃先行、產(chǎn)城融合、運(yùn)營為要、持續(xù)創(chuàng)新’的開發(fā)原則。”

根據(jù)《?？谑形逶春悠瑓^(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（修編）》以及五源河文體中心項(xiàng)目建設(shè)思路，整個(gè)區(qū)域總占地超過400公頃，總投資逾300億元，集合賽事、演藝、產(chǎn)業(yè)、休閑與國際交往諸多功能于一體。規(guī)劃調(diào)整所涉XY0503016地塊正處于秀英區(qū)博撫村北片區(qū)城市更新范圍內(nèi)，屬于西海岸近年規(guī)模最大的城市更新板塊之一。

目前，該規(guī)劃修改公示時(shí)間截至5月27日，市民仍可通過海口市資規(guī)局官方網(wǎng)站等渠道提意見和建議。