深圳南山區(qū)桃源片區(qū)的方直瓏樾山花園目前在售中。

項(xiàng)目位于北環(huán)大道北側(cè)塘朗山南麓，距離地鐵7號線深云站C出口約150米，是罕見的“地鐵口低密山居”現(xiàn)房項(xiàng)目。

項(xiàng)目占地約2.13萬㎡，總建面約11.36萬㎡，容積率3.62，綠化率30%，共規(guī)劃520套住宅（含10套聯(lián)排別墅及168套回遷房）及692個車位。

產(chǎn)品涵蓋120㎡三房兩衛(wèi)、193-204㎡四房三衛(wèi)、268㎡五房四衛(wèi)等戶型，備案均價約9.93萬/㎡，現(xiàn)房單價約6.9萬/㎡起，當(dāng)前已進(jìn)入清盤階段。

優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢方面，項(xiàng)目最大亮點(diǎn)在于交通與生態(tài)的雙重稀缺性。步行約150米可達(dá)深云站，經(jīng)北環(huán)大道、南坪快速通往福田南山核心區(qū)十分便捷。背靠塘朗山、安托山，三山六公園環(huán)繞，山景資源豐富。

2梯2戶/2梯3戶的高梯戶比、專梯入戶設(shè)計(jì)，加上橫廳陽臺超7.1米的大尺度格局，整體居住體驗(yàn)較為舒適。作為2024年底已交付的現(xiàn)房項(xiàng)目，買家即買即住，確定性較強(qiáng)。在克而瑞好房點(diǎn)評網(wǎng)2025年第四季度測評中，該項(xiàng)目以綜合得分7.23/10位列福田改善型住宅競品組首位，獲評“南山桃源地鐵口現(xiàn)房，低密山居+高得房率+專梯入戶，綜合能級居首”。

劣勢方面，項(xiàng)目短板也尤為突出。

價格層面，約9.93萬/㎡的備案均價在同板塊內(nèi)優(yōu)勢不大，周邊佳兆業(yè)香瑞園1.8容積率、40%高綠化率，實(shí)際成交價僅約8-12萬/㎡，同價位還可選擇前海多個網(wǎng)紅新盤。

產(chǎn)品層面，約74%-80%的得房率在同類改善盤中偏低，加之周邊教育、商業(yè)等生活配套相對匱乏，日常工作生活需依賴北環(huán)龍珠立交繞行，地段偏“孤島化”。

綜合來看，方直瓏樾山適合對地鐵通勤與山景資源有較高要求的自住改善型買家，但價格與配套層面的不足，也使其在投資與全能型購房者面前競爭力有限。