南山安托山片區(qū)的方直瓏樾山目前在售。該項(xiàng)目位于南山區(qū)桃源街道，背靠塘朗山，緊鄰地鐵7號線深云站C出口約150米，屬于正宗地鐵物業(yè)。

項(xiàng)目占地面積約2.1萬㎡，總建面約11.3萬㎡，容積率僅約3.6，總戶數(shù)約520套，車位數(shù)635個，車位比超1:1.2，車位充足。主力戶型為建面約120-268㎡的三至五房，為板式結(jié)構(gòu)，戶戶朝南，可北看塘朗山，南眺深圳灣。項(xiàng)目于2023年3月獲批預(yù)售，整體均價約9.9萬/㎡。

優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢方面：

首先是生態(tài)環(huán)境宜居。項(xiàng)目背靠塘朗山，三面山景環(huán)繞，周邊有安托山公園、園博園、大沙河公園等，坐享“三山一海六公園”稀缺生態(tài)資源。其次是交通極為便利。距7號線深云站僅約150米，北環(huán)大道、龍珠大道在側(cè)，到南山、福田核心區(qū)均在20分鐘左右車程。第三是純商品房住區(qū)，無回遷房保障房混雜，居住圈層純粹，且車位比超過1:1.2，同類項(xiàng)目中較為突出。

劣勢方面：

一是價格偏貴。整體均價約9.9萬/㎡，主打千萬級總價改善產(chǎn)品，但周邊多小區(qū)二手房成交價在7.8-8.7萬/㎡左右，倒掛優(yōu)勢不明顯；且板塊內(nèi)同價位競品較為集中。二是配套較薄弱。周邊缺乏大型商業(yè)，僅有桃源村盒馬等社區(qū)級配套，教育資源也相對一般，與安托山等成熟板塊存在斷層。三是開發(fā)商風(fēng)險。方直瓏樾山開發(fā)商母公司廣東方直集團(tuán)有限公司存在多起被執(zhí)行人信息和限制高消費(fèi)記錄。此外，項(xiàng)目緊鄰北環(huán)大道，部分戶型存在噪音干擾。

市場評價

總體來看，方直瓏樾山以稀缺的山居生態(tài)資源和地鐵口地段優(yōu)勢，在南山千萬級改善市場中具備獨(dú)特辨識度，但價格與配套的錯位，以及開發(fā)商品牌的風(fēng)險，也使其在市場接受度上面臨一定考驗(yàn)。