五一黃金周數(shù)據(jù)出爐，內(nèi)地樓市二手成交量同比跳漲31%——摩根大通隨即發(fā)出信號(hào)：這一幕，像極了一年前香港地產(chǎn)的起漲時(shí)刻。

據(jù)追風(fēng)交易臺(tái)消息，5月7日，摩根大通發(fā)布中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告，作者為分析師Karl Chan團(tuán)隊(duì)。同日，匯豐也發(fā)布了題為《中國(guó)房地產(chǎn)：反彈尚在早期》的研究報(bào)告，兩家機(jī)構(gòu)罕見(jiàn)地在同一天對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)板塊發(fā)出積極信號(hào)。

黃金周數(shù)據(jù)：二手成交同比+31%，“小陽(yáng)春”延續(xù)

根據(jù)摩根大通報(bào)告引用的冰山指數(shù)（Iceberg Index）實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)，五一勞動(dòng)節(jié)5天假期內(nèi)，25城二手房實(shí)時(shí)成交量同比上漲31%，延續(xù)了4月份+29%的漲勢(shì)。

值得注意的是，這里的31%是實(shí)時(shí)成交數(shù)據(jù)，而非網(wǎng)簽數(shù)據(jù)（網(wǎng)簽通常滯后數(shù)周）。若按網(wǎng)簽口徑，黃金周期間同比漲幅為12%。

從城市來(lái)看，深圳、廣州受節(jié)前新政提振，新房二手房成交均大幅改善；上海整體維持4月走勢(shì)，華潤(rùn)置地旗下"翡云悅府"項(xiàng)目認(rèn)籌率超200%；北京假期后半段隨返京人流回升，帶看和成交明顯回暖；成都金茂錦棠項(xiàng)目5月1日單日銷售達(dá)1.02億元。

價(jià)格層面，根據(jù)冰山二手掛牌價(jià)指數(shù)，一線城市房?jī)r(jià)正在尋底——上海已從底部小幅回升+1.2%，北京、廣州、深圳仍在小幅下跌，但跌幅已明顯收窄。

這次反彈為何“不一樣”？

摩根大通在報(bào)告中特別強(qiáng)調(diào)，本輪樓市改善有一個(gè)耐人尋味之處：沒(méi)有明顯的政策驅(qū)動(dòng)

過(guò)去幾年，內(nèi)地樓市每一次階段性回暖，幾乎都能找到對(duì)應(yīng)的政策節(jié)點(diǎn)——2022年11月“16條”、2024年4月“去庫(kù)存”、2024年9月“止跌回穩(wěn)”。但這一次，摩根大通表示，“最新的綠芽在某種程度上難以解釋，至少?zèng)]有明顯的驅(qū)動(dòng)因素?！?/strong>

報(bào)告認(rèn)為，可能的解釋包括：股市回暖帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)滯后傳導(dǎo)；就業(yè)市場(chǎng)邊際改善；房?jī)r(jià)經(jīng)歷30%-40%的下跌后（已回到2015年水平）自然尋底；以及香港樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇（自2025年3月低點(diǎn)以來(lái)房?jī)r(jià)上漲15%）提振了購(gòu)房者信心。

摩根大通認(rèn)為，有機(jī)復(fù)蘇比政策刺激更有價(jià)值——后者歷史上只能帶來(lái)短期效果。

對(duì)標(biāo)港股：內(nèi)地地產(chǎn)還在“第一階段”

摩根大通將本輪內(nèi)地地產(chǎn)股行情，與香港地產(chǎn)股自2025年4月以來(lái)的三階段反彈進(jìn)行對(duì)比。

港股地產(chǎn)的三階段走法是：

• 第一階段（綠芽期）：80天內(nèi)上漲40%

• 第二階段（觀察期）：約6個(gè)月橫盤震蕩，市場(chǎng)評(píng)估復(fù)蘇可持續(xù)性

• 第三階段（確認(rèn)期）：再漲約30%，市場(chǎng)確認(rèn)反彈并非"死貓?zhí)?

截至5月6日，港股地產(chǎn)自2025年4月低點(diǎn)以來(lái)累計(jì)上漲約78%；而內(nèi)地地產(chǎn)股自2026年4月初低點(diǎn)以來(lái)僅上漲22%，恒生指數(shù)同期漲幅為4%。

摩根大通認(rèn)為，內(nèi)地地產(chǎn)目前仍處于“綠芽”的第一階段。對(duì)標(biāo)港股第一階段40%的總漲幅，即便已經(jīng)漲了22%，仍有約20%的上漲空間

如果5月、6月數(shù)據(jù)持續(xù)向好，真正的考驗(yàn)在7月和8月。若屆時(shí)數(shù)據(jù)依然穩(wěn)健，摩根大通表示將進(jìn)一步提升對(duì)板塊的樂(lè)觀程度，屆時(shí)參照港股第三階段，還可能有超過(guò)30%的額外上漲空間。

國(guó)企領(lǐng)跑，這輪行情更“真實(shí)”

本輪反彈還有一個(gè)顯著特征：國(guó)企跑贏，困境房企落后

自4月低點(diǎn)以來(lái)，國(guó)企地產(chǎn)股平均上漲約17%，而困境房企（如融創(chuàng)等）僅上漲約2%。這與以往政策驅(qū)動(dòng)行情截然相反——過(guò)去幾輪反彈中，困境房企平均漲幅高達(dá)278%，國(guó)企僅漲77%。

摩根大通認(rèn)為，這說(shuō)明本輪行情"投機(jī)性大幅降低"，正在吸引真實(shí)資金進(jìn)行中長(zhǎng)期布局，有望走出"慢牛"而非"過(guò)山車"。

摩根大通還指出，A股地產(chǎn)國(guó)企（保利發(fā)展、招商蛇口）自上一輪高點(diǎn)以來(lái)，相對(duì)港股同類標(biāo)的跑輸約15%

從估值看，目前國(guó)企整體市凈率（P/B）約為0.63倍。若回歸歷史均值0.73倍，對(duì)應(yīng)約16%的上漲空間；若升至均值上方一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差，則對(duì)應(yīng)約39%的上漲空間。

投資者情緒：從“觀望”到“入場(chǎng)”

摩根大通在報(bào)告中描述了投資者情緒的變化軌跡：

4月初，只有對(duì)沖基金（HF）在積極加倉(cāng)，多數(shù)長(zhǎng)線基金（LO）仍處于"觀望"狀態(tài)。但過(guò)去一兩周，來(lái)自美國(guó)和歐洲的長(zhǎng)線基金也開(kāi)始表現(xiàn)出興趣，部分投資者甚至將倉(cāng)位從港股地產(chǎn)切換至內(nèi)地地產(chǎn)。

摩根大通表示，"詢問(wèn)最多的標(biāo)的是華潤(rùn)置地，其次是中海外（COLI）和貝殼。"部分對(duì)沖基金甚至通過(guò)新世界發(fā)展來(lái)布局這一主題。

匯豐同日發(fā)聲：倉(cāng)位仍輕，現(xiàn)在入場(chǎng)不算晚

匯豐在同日發(fā)布的報(bào)告中，與摩根大通的判斷高度一致。

匯豐亞洲房地產(chǎn)研究主管Michelle Kwok表示，“盡管反彈持續(xù)，我們認(rèn)為現(xiàn)在建倉(cāng)并不算晚?！?/strong>分析師認(rèn)為，這仍是一個(gè)早期行情，甚至外資投資者也開(kāi)始重新評(píng)估機(jī)會(huì)，而非單純追漲。

匯豐指出，南向資金持續(xù)流入，整體板塊持倉(cāng)仍遠(yuǎn)低于歷史峰值，“即便是華潤(rùn)置地，目前的持倉(cāng)距離最高持倉(cāng)上限仍有空間，不存在擁擠風(fēng)險(xiǎn)。”

匯豐將華潤(rùn)置地目標(biāo)價(jià)從37.70港元上調(diào)至43.80港元，對(duì)應(yīng)約32%的上漲空間，維持買入評(píng)級(jí)。理由包括：華潤(rùn)置地在深圳以70億元人民幣新獲一宗優(yōu)質(zhì)地塊（原世茂持有，2025年由深圳政府收回），預(yù)計(jì)可產(chǎn)生超過(guò)120億元住宅可售資源，以及約11.6萬(wàn)平方米的商業(yè)綜合體。

匯豐同時(shí)將中海外（COLI）和越秀地產(chǎn)均上調(diào)至買入評(píng)級(jí)，認(rèn)為板塊穩(wěn)定化趨勢(shì)正在強(qiáng)化，風(fēng)險(xiǎn)偏好正在回升。