作者：周軍律師.

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在建設工程施工合同糾紛案件中，發(fā)包人無力現(xiàn)金支付工程款時，常會與施工方簽訂以房抵工程款協(xié)議，約定以自有房產抵扣欠付工程款。后續(xù)因房產被查封、證件不全、權屬瑕疵等原因無法辦理過戶登記，雙方產生糾紛的情形。

那么，雙方達成以房抵工程款協(xié)議，若房產客觀上無法過戶，施工方是否有權拒絕接收房屋，恢復原有工程款債權，繼續(xù)要求發(fā)包人現(xiàn)金付款？

最高院在《吉林省某建筑安裝有限公司、長春市某房地產開發(fā)有限公司建設工程施工合同糾紛案》中明確：

發(fā)包人與施工方達成的以房抵工程款協(xié)議，屬于債務替代履行方式；若因發(fā)包人原因導致抵債房屋存在權屬瑕疵、被查封、無法完成過戶登記，抵債協(xié)議目的無法實現(xiàn)的，施工方有權不再履行抵債約定，恢復原工程款債權，要求發(fā)包人現(xiàn)金清償全部欠付工程款。

本案焦點問題為，案涉以房抵工程款協(xié)議簽訂后，抵債房產無法辦理過戶，施工方是否有權解除抵債約定，向發(fā)包人主張現(xiàn)金工程款。

根據本案查明事實，吉林省某建筑安裝有限公司完成案涉項目施工，工程驗收合格，長春市某房地產開發(fā)有限公司拖欠大額工程款。為結清欠款，雙方簽訂以房抵工程款協(xié)議，約定開發(fā)商以名下商品房抵扣對應金額工程款，抵頂完畢后結清對應債權。協(xié)議簽訂后，因開發(fā)商自身債務問題，案涉抵債房產被司法查封，且房產手續(xù)不完善，始終無法辦理產權過戶登記，無法完成交付確權。建筑公司遂起訴，主張抵債協(xié)議無法實際履行，要求開發(fā)商支付現(xiàn)金工程款。開發(fā)商抗辯抵債協(xié)議系雙方自愿簽訂，應當繼續(xù)履行，施工方無權反悔索要現(xiàn)金。

從以上事實及司法裁判規(guī)則可以得出結論：以房抵工程款本質是替代清償，而非債務消滅。只有房產順利交付、完成過戶確權，才算真正結清工程款債務。若因發(fā)包人單方原因導致房產無法過戶、抵債目的落空，視為發(fā)包人未履行清償義務，原工程款債權并未消滅，施工方有權選擇不再履行抵債約定，主張現(xiàn)金清償。

據此應當認定，案涉抵債房產因開發(fā)商原因無法過戶，抵債協(xié)議合同目的無法實現(xiàn)，建筑公司有權放棄以房抵債，要求開發(fā)商支付欠付工程款。

周軍律師提醒，以房抵房≠債務結清，房產完成過戶確權，才算真正完成工程款清償。抵債房產存在查封、抵押、權屬瑕疵無法過戶的，施工方無需被動接收瑕疵房產，可直接恢復原債權，要求發(fā)包人現(xiàn)金支付工程款并主張逾期利息。遇到以房抵工程款無法過戶、工程款追索、抵債協(xié)議解除等相關問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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