出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)告別野蠻生長(zhǎng)，步入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的新常態(tài)，房企們的生存法則早已悄然改變。不再是盲目鋪攤子、擴(kuò)版圖，學(xué)會(huì)“做減法”反而成了硬核實(shí)力的體現(xiàn)。5月4日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）就上演了一場(chǎng)干脆利落的資產(chǎn)大騰挪，將旗下多項(xiàng)非核心資產(chǎn)打包轉(zhuǎn)讓給母公司越秀集團(tuán)附屬企業(yè)，一舉拿下44.6億元凈現(xiàn)金流入，還順帶收獲1.08億元稅后收益。

這場(chǎng)看似簡(jiǎn)單的資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，絕非房企缺錢(qián)甩賣(mài)的無(wú)奈之舉，更像是一場(chǎng)精準(zhǔn)謀劃的“戰(zhàn)略瘦身”。甩掉包袱、回籠資金、聚焦主業(yè)，越秀地產(chǎn)用一招斷舍離，在行業(yè)調(diào)整期走出了一條國(guó)企房企的清醒突圍路。

01

精準(zhǔn)剝離三類(lèi)包袱

做生意難免會(huì)遇到“食之無(wú)味，棄之可惜”的資產(chǎn)，越秀地產(chǎn)此次出手，直接把這類(lèi)“雞肋資產(chǎn)”清理得干干凈凈，精準(zhǔn)瞄準(zhǔn)低周轉(zhuǎn)商辦、非核心區(qū)域、長(zhǎng)周期培育業(yè)務(wù)三大類(lèi)，每一筆剝離都透著經(jīng)營(yíng)智慧。

先看廣州南沙的一眾商辦資產(chǎn)，作為越秀傾力打造的第二座IFC，南沙國(guó)際金融中心妥妥的區(qū)域地標(biāo)，總建面22萬(wàn)㎡的商辦綜合體，剛投入運(yùn)營(yíng)不到3年，顏值與實(shí)力兼?zhèn)洹？晒怩r的外表下，藏著資金占用的痛點(diǎn)：這類(lèi)高端商辦項(xiàng)目投資體量巨大、回報(bào)周期極長(zhǎng)，此次轉(zhuǎn)讓的兩棟辦公大樓，即便坐擁優(yōu)質(zhì)地段，旗下兩家項(xiàng)目公司2025年依舊處于虧損狀態(tài)，持續(xù)拖著現(xiàn)金流。一同被轉(zhuǎn)讓的云谷、智谷產(chǎn)業(yè)園，同樣是資金周轉(zhuǎn)慢、短期難盈利的持有型物業(yè)，看似是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)則不斷消耗公司運(yùn)營(yíng)資金。

再看遠(yuǎn)在貴州畢節(jié)的酒店，更是典型的“邊緣資產(chǎn)”。既不在越秀地產(chǎn)核心布局版圖內(nèi)，運(yùn)營(yíng)以來(lái)連續(xù)兩年虧損，管理起來(lái)跨區(qū)域耗時(shí)耗力，盈利前景也十分渺茫，留著純屬徒增經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。

還有深耕多年的康養(yǎng)業(yè)務(wù)，聽(tīng)起來(lái)是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)潛力無(wú)限，越秀更是布局了42家相關(guān)企業(yè)，甚至手握新三板掛牌養(yǎng)老公司股權(quán)。但理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感，國(guó)內(nèi)康養(yǎng)行業(yè)尚處于起步階段，前期需要持續(xù)砸錢(qián)投入、耗費(fèi)大量管理精力，短時(shí)間內(nèi)根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)盈利，完全是“用主業(yè)利潤(rùn)養(yǎng)長(zhǎng)期夢(mèng)想”，對(duì)當(dāng)下以盈利修復(fù)為核心的越秀地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，成了甜蜜的負(fù)擔(dān)。

這些資產(chǎn)并非不好，只是不合時(shí)宜。面對(duì)行業(yè)低利潤(rùn)環(huán)境，越秀地產(chǎn)沒(méi)有戀戰(zhàn)，果斷選擇轉(zhuǎn)手。更巧妙的是，接盤(pán)方都是母公司越秀集團(tuán)旗下全資子公司，屬于集團(tuán)內(nèi)部資源整合，并非對(duì)外低價(jià)拋售。一來(lái)，上市平臺(tái)甩掉虧損包袱，回籠巨額現(xiàn)金流；二來(lái)，康養(yǎng)、商辦等資產(chǎn)交由集團(tuán)專(zhuān)業(yè)平臺(tái)運(yùn)營(yíng)，借助集團(tuán)資源蓄力發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)“上市公司輕裝上陣，集團(tuán)資產(chǎn)價(jià)值深耕”的雙贏，堪稱(chēng)完美的內(nèi)部資源調(diào)配。

此次剝離，給越秀地產(chǎn)帶來(lái)的好處立竿見(jiàn)影：44.6億真金白銀到賬，4億用來(lái)償還債務(wù)緩解財(cái)務(wù)壓力，剩余40.6億全部補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資金，錢(qián)包瞬間鼓了起來(lái)；資產(chǎn)結(jié)構(gòu)大幅優(yōu)化，減少近59億低效資產(chǎn)，財(cái)務(wù)報(bào)表更健康；同時(shí)精簡(jiǎn)跨業(yè)態(tài)、跨區(qū)域管理鏈條，讓團(tuán)隊(duì)不用再分心打理副業(yè)，全身心扎根核心主業(yè)。

02

重倉(cāng)核心城市

剝離非核心資產(chǎn)，從來(lái)不是目的，把有限的資金和精力，用在最能創(chuàng)造價(jià)值的地方，才是越秀地產(chǎn)的真正用意。在房地產(chǎn)市場(chǎng)“強(qiáng)者恒強(qiáng)、分化加劇”的當(dāng)下，公司早已明確方向：放棄分散布局，把所有籌碼押注核心城市住宅開(kāi)發(fā)，用精準(zhǔn)投資破解盈利難題。

2025年的地產(chǎn)市場(chǎng)，不少房企陷入規(guī)�？s水、業(yè)績(jī)虧損的困境，而越秀地產(chǎn)卻穩(wěn)穩(wěn)站穩(wěn)千億陣營(yíng)，全年合同銷(xiāo)售額1062.1億元，穩(wěn)居行業(yè)第九名，這份成績(jī)實(shí)屬不易。細(xì)看銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)不難發(fā)現(xiàn)，越秀的業(yè)績(jī)基本盤(pán)牢牢扎根在北上廣深、杭州、成都六大核心城市，超85%的銷(xiāo)售額來(lái)自這里，一線城市獨(dú)自就貢獻(xiàn)了78%的業(yè)績(jī)，足以見(jiàn)得核心城市市場(chǎng)的超強(qiáng)韌性。

不僅銷(xiāo)售端聚焦核心，投資拿地更是毫不含糊。2025年越秀地產(chǎn)244億權(quán)益土地投資，96.3%都砸向六大核心城市，不盲目布局三四線，不跟風(fēng)涉足冷門(mén)區(qū)域，憑借精準(zhǔn)的投資策略，牢牢守住土儲(chǔ)成本優(yōu)勢(shì)。

規(guī)模穩(wěn)住了，盈利卻成了亟待解決的難題。2025年越秀地產(chǎn)毛利率從10.5%下滑至7.8%，歸母凈利潤(rùn)更是從10.4億暴跌至0.6億，規(guī)模與利潤(rùn)嚴(yán)重脫節(jié)，成為公司發(fā)展的最大痛點(diǎn)。對(duì)此，管理層早已定下目標(biāo)：以投促穩(wěn)，全力修復(fù)毛利率，而核心城市的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，正是利潤(rùn)修復(fù)的關(guān)鍵——核心城市新項(xiàng)目毛利率能達(dá)到15%以上，遠(yuǎn)高于現(xiàn)有水平，是破解盈利困境的最佳抓手。

如今，44.6億資金回籠，無(wú)疑為越秀地產(chǎn)加注核心城市送上了充足“彈藥”。2026年初，越秀集團(tuán)早已提前布局，以236億天價(jià)拿下廣州天河馬場(chǎng)黃金地塊，刷新廣州樓面價(jià)紀(jì)錄，該地塊地處珠江新城與金融城之間，是核心區(qū)稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，未來(lái)注入越秀地產(chǎn)后，將成為拉動(dòng)毛利率的王牌項(xiàng)目。同時(shí)，公司針對(duì)性補(bǔ)強(qiáng)華東區(qū)域，引入資深高管坐鎮(zhèn)上海、杭州市場(chǎng)，打磨產(chǎn)品力、提升操盤(pán)能力，在核心城市競(jìng)爭(zhēng)中筑牢優(yōu)勢(shì)。

當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)，早已不是“廣撒網(wǎng)就能多撈魚(yú)”，而是“精耕細(xì)作才能提質(zhì)增效”。越秀地產(chǎn)回籠資金全力主攻核心城市住宅業(yè)務(wù)，正是順應(yīng)行業(yè)趨勢(shì)，從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升”，用確定性投資對(duì)沖行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，一步步實(shí)現(xiàn)規(guī)模與利潤(rùn)的雙向平衡。

03

短期瘦身效果拉滿

毫無(wú)疑問(wèn)，這場(chǎng)44.6億的資產(chǎn)大騰挪，是越秀地產(chǎn)應(yīng)對(duì)行業(yè)周期的明智之舉，短期利好直接拉滿。巨額現(xiàn)金回籠讓公司財(cái)務(wù)流動(dòng)性大幅提升，債務(wù)壓力有效緩解，低效資產(chǎn)剝離讓經(jīng)營(yíng)更聚焦，母公司的強(qiáng)力賦能，更是讓越秀地產(chǎn)在行業(yè)洗牌中擁有了更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，穩(wěn)穩(wěn)站穩(wěn)發(fā)展腳跟。

但越秀地產(chǎn)也并未盲目樂(lè)觀，清醒地認(rèn)識(shí)到，瘦身減負(fù)只是第一步，想要真正實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，依舊面臨不少挑戰(zhàn)。

核心城市雖好，卻不是利潤(rùn)的“保險(xiǎn)箱”。高地價(jià)意味著高成本，客戶對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)、交付標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)的要求也更為苛刻，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，或是成本控制不到位，毛利率修復(fù)依舊困難重重；過(guò)往依賴(lài)合作開(kāi)發(fā)擴(kuò)大規(guī)模，雖降低了投資風(fēng)險(xiǎn)，但利潤(rùn)分成也導(dǎo)致股東收益縮水，如何優(yōu)化合作模式、提高自主開(kāi)發(fā)比例，是提升盈利水平的關(guān)鍵；核心城市房企云集，競(jìng)爭(zhēng)白熱化，越秀想要突圍，不僅要有資金和土儲(chǔ)，更要打造差異化產(chǎn)品力，形成自身品牌優(yōu)勢(shì)，這需要長(zhǎng)期深耕與打磨。

同時(shí)，此次剝離的商辦、康養(yǎng)資產(chǎn)，雖短期虧損，但長(zhǎng)期來(lái)看具備一定增值潛力，交由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)后，越秀地產(chǎn)也無(wú)法再享受未來(lái)資產(chǎn)增值收益，算是短期發(fā)展與長(zhǎng)期價(jià)值的權(quán)衡取舍。

行業(yè)調(diào)整期，比盲目擴(kuò)張更難得的，是懂得適時(shí)取舍。越秀地產(chǎn)這場(chǎng)大刀闊斧的資產(chǎn)斷舍離，沒(méi)有躺平擺爛，也沒(méi)有激進(jìn)冒險(xiǎn)，而是以退為進(jìn)，用44.6億資產(chǎn)騰挪，換來(lái)了主業(yè)發(fā)展的無(wú)限可能，盡顯國(guó)企房企的責(zé)任與經(jīng)營(yíng)智慧。

短期來(lái)看，資金加持、結(jié)構(gòu)優(yōu)化，讓越秀地產(chǎn)有足夠底氣應(yīng)對(duì)行業(yè)寒冬；長(zhǎng)期來(lái)看，聚焦核心城市、深耕主業(yè)盈利，這條路雖充滿挑戰(zhàn)，卻是房企高質(zhì)量發(fā)展的必經(jīng)之路。

未來(lái)，能否成功修復(fù)毛利率、實(shí)現(xiàn)規(guī)模與利潤(rùn)雙豐收，我們拭目以待。而越秀地產(chǎn)的這份“減法智慧”，也給當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了深刻啟示：學(xué)會(huì)取舍、聚焦主業(yè)，才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)。