深圳、杭州，一直被當(dāng)成“搞錢城市”“網(wǎng)紅城市”的樣本。

可如果你這兩年經(jīng)常跑兩地，或者刷到當(dāng)?shù)匦侣劊赡軙X得：怎么跟印象里的“高光時刻”不太一樣？不是城市不行了，而是幾個“怪象”同時冒頭，值得細(xì)看。

怪象一：寫字樓“空得慌”，商業(yè)體“卷得瘋”

先說深圳。

多家機構(gòu)統(tǒng)計，2025年三季度，深圳甲級寫字樓空置率已經(jīng)接近三成（29%），平均租金同比跌了一成多。

到2025年中，一線城市里深圳的空置率還被點名為“最高”。

再看杭州。

世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，2025年杭州辦公樓空置率升到接近四分之一（24.9%），TMT、直播電商是主要需求來源，但“供應(yīng)壓著租金往下走”。

有意思的是：

寫字樓這邊空置高、租金跌；

另一邊，深圳、杭州的購物中心、非標(biāo)商業(yè)、社區(qū)商業(yè)卻很卷，

餐飲和體驗業(yè)態(tài)占比明顯上升，“逛街”的人不少。

“辦公”在擠泡沫，“消費”在搶人流。

對企業(yè)來說是“換辦公的好時機”；對打工人來說，就是“城市生活方式在變”。

怪象二：網(wǎng)紅大樓“涼了”，城市卻還在凈流入人

杭州被稱為“網(wǎng)紅經(jīng)濟第一城”，

前幾年“麗晶國際”等網(wǎng)紅大樓的故事，基本成了城市傳說。

最近一兩年，媒體走訪發(fā)現(xiàn)：

曾經(jīng)號稱“匯聚近兩萬主播”的樓宇，租金明顯回調(diào)，部分房源空置上升；一些頭部機構(gòu)和主播遷離或收縮，在輿論場上被放大成“主播大撤退”。

但如果你拉宏觀數(shù)據(jù)，會發(fā)現(xiàn)完全不同的另一面：

2024年，杭州常住人口又多了10.2萬，連續(xù)10年保持“10萬+”增量；

人才凈流入占比，在二線城市里排第一，近5年始終為正；

杭州日報、潮新聞、網(wǎng)經(jīng)社等也連續(xù)發(fā)數(shù)據(jù)，說明直播成交額仍在增長，行業(yè)不是“塌了”，而是從“流量瘋漲”進入“理性提質(zhì)”。

所以更準(zhǔn)確的說法是：

網(wǎng)紅經(jīng)濟的“高光泡沫”在退，城市的“人口基本盤”在漲。這就是典型的“局部體感”和“宏觀現(xiàn)實”之間的落差。

怪象三：新就業(yè)形態(tài)“越來越普遍”，但制度也在“拼命補課”

在深圳、杭州，

外賣騎手、網(wǎng)約車司機、主播、剪輯、運營這類“新就業(yè)形態(tài)”，早就不是新鮮事。

深圳官方披露，新就業(yè)形態(tài)勞動者約170萬，占全市就業(yè)的14%；

為此，市人大常委會專門出臺《新就業(yè)形態(tài)勞動者權(quán)益保障的決定》，明確用工關(guān)系、規(guī)范算法、鼓勵社保與商保，還推動建設(shè)“暖蜂驛站”等服務(wù)站點。

杭州，數(shù)字經(jīng)濟與平臺生態(tài)催生大量“碎片式打工”，有人同時干主播、外賣、短視頻剪輯等多份零工；

辦公樓租賃需求里，直播電商、TMT是絕對主力。放到全國，僅網(wǎng)約車司機就超過2000萬、快遞外賣從業(yè)人員規(guī)模巨大。

“多副業(yè)、多身份”會成為常態(tài)，但深圳、杭州這類城市，正在從“野蠻生長”走向“規(guī)則先行”。

怪象四：城市一邊“瘋狂搶人”，一邊“擠泡沫、補短板”

深圳：

2024年常住人口凈增近20萬，增量在全國城市里排在前列；一年新引進人才入戶10.4萬，高層次人才和高技能人才明顯增加；

為來深求職的應(yīng)屆生提供免費住宿從7天延長到15天，落戶最快24分鐘線上辦結(jié)。

杭州：

近3年每年新引進35歲以下大學(xué)生都超過36萬，95后人才吸引力升至全國第四；

數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)占GDP接近三成，同時生物醫(yī)藥、高端裝備等產(chǎn)業(yè)集群也在擴容。

與此同時，兩地都在“擠泡沫”：

商辦去化、網(wǎng)紅樓退熱、租賃價格回調(diào)，說明前期“杠桿與概念”在出清；保租房、人才公寓、交通、教育、醫(yī)療等“補短板”投入在加快。

城市不再只玩“搶人搶眼球”的游戲，而是真正開始算“留人成本”和“長期賬”。