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5.8 億落子晉陽湖,山西文旅接盤太原城改遺留難題

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01、交易起底:兩宗地打包成交,國資 “兜底” 木廠頭

太原市規(guī)劃和自然資源局公示信息顯示,2026 年 4 月 29 日,晉源區(qū)木廠頭村兩宗城改儲(chǔ)備地塊完成網(wǎng)上拍賣,山西省投資集團(tuán)金玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià) 57980 萬元競(jìng)得,這是該省屬國企為解決片區(qū)回遷安置缺口的關(guān)鍵一步。


本次出讓的兩宗地塊均為木廠頭村城中村改造項(xiàng)目用地,打包供應(yīng)、統(tǒng)一競(jìng)拍。其中,SWP-2623 為住宅兼容商業(yè)用地,位于健康南街以南、西干渠以東,出讓面積 46553.8 平方米(69.83 畝),成交價(jià) 56260 萬元;SWP-2624 為小學(xué)用地,位于健康南街以南、賈家莊街以北,出讓面積 11687.65 平方米(17.53 畝),成交價(jià) 1720 萬元。兩宗地塊合計(jì) 87.36 畝,總成交金額約 5.8 億元。

02、地塊明細(xì):城改與配套同步落地 1. SWP-2623(住宅兼容商業(yè)用地)

該地塊為木廠頭村城改 003 號(hào)儲(chǔ)備用地,規(guī)劃指標(biāo)明確:容積率 4.0,建筑密度≤28%,綠地率≥20%,土地用途為住宅兼容商業(yè),其中住宅占比 85%、商業(yè)占比 15%,住宅用地年限 70 年,商業(yè)用地年限 40 年。按容積率測(cè)算,地塊可建計(jì)容建筑面積約 18.62 萬平方米,樓面價(jià)約 3021 元 / 平方米,符合城改項(xiàng)目回遷安置的成本定價(jià)邏輯。


根據(jù)公示要求,項(xiàng)目需在土地交付之日起 1 年內(nèi)動(dòng)工,自開工之日起 3 年內(nèi)竣工,嚴(yán)格的開發(fā)節(jié)點(diǎn)將有效避免項(xiàng)目拖延問題,保障回遷居民盡早入住。

2. SWP-2624(小學(xué)用地)

該地塊為木廠頭村城改 005 號(hào)儲(chǔ)備用地,規(guī)劃用途為中小學(xué)用地,土地年限 50 年。地塊緊鄰住宅用地,同步出讓的安排,直接補(bǔ)齊了片區(qū)教育配套短板,為回遷居民提供就近入學(xué)保障,也為后續(xù)住宅開發(fā)提供了配套支撐。

03、關(guān)聯(lián)方拆解:省屬國企的城改角色

本次競(jìng)得方山西省投資集團(tuán)金玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,是山西文旅康養(yǎng)集團(tuán)的全資子公司,實(shí)際控制人為山西省國資委,屬于省屬重點(diǎn)國企旗下企業(yè)。公開資料顯示,金玉房地產(chǎn)成立于 2006 年,2011 年由山西省投資集團(tuán)完成全資收購,長(zhǎng)期聚焦城市更新、康養(yǎng)人居領(lǐng)域,此前已參與木廠頭村城改項(xiàng)目,開發(fā)建設(shè)了青運(yùn)城項(xiàng)目,對(duì)片區(qū)情況熟悉。

此次接盤,并非山西文旅集團(tuán)首次介入木廠頭村城改。早在 2013 年木廠頭村啟動(dòng)整村拆遷時(shí),集團(tuán)旗下山投集團(tuán)便已入局,后續(xù)因資金等問題項(xiàng)目推進(jìn)緩慢,本次拿地是解決城改遺留問題、推動(dòng)項(xiàng)目收尾的關(guān)鍵舉措。

04、信號(hào)解讀:太原城改的 “國資模式” 與民生優(yōu)先 1. 國資兜底,破解城改遺留難題

木廠頭村是晉陽湖片區(qū) 20 個(gè)環(huán)湖城中村之一,2013 年啟動(dòng)整村拆遷,后續(xù)因資金問題陷入停滯,直到 2015 年相關(guān)部門介入才完成拆遷,2023 年部分安置房完工并分配 377 套,但仍存在回遷缺口。本次省屬國企接盤,直接解決了項(xiàng)目資金和開發(fā)主體問題,是太原城中村改造 “拆整結(jié)合、國資托底” 模式的典型案例,也為后續(xù)城改項(xiàng)目提供了參考范本。

2. 民生優(yōu)先,教育配套同步落地

小學(xué)用地與住宅用地同步出讓,體現(xiàn)了太原城改項(xiàng)目 “配套先行” 的思路。對(duì)于回遷居民而言,教育配套的完善直接關(guān)系到生活質(zhì)量;對(duì)于片區(qū)發(fā)展而言,教育資源的補(bǔ)齊將提升板塊價(jià)值,吸引后續(xù)人口流入,推動(dòng)片區(qū)從 “安置區(qū)” 向 “宜居區(qū)” 轉(zhuǎn)變。

3. 周期倒逼,杜絕項(xiàng)目拖延

公示中明確約定的 1 年動(dòng)工、3 年竣工的開發(fā)節(jié)點(diǎn),是對(duì)城改項(xiàng)目 “拖延爛尾” 問題的針對(duì)性解決。通過明確時(shí)間節(jié)點(diǎn),倒逼企業(yè)加快項(xiàng)目推進(jìn),保障回遷居民的合法權(quán)益,也體現(xiàn)了太原市政府推進(jìn)城改項(xiàng)目的決心。

05、前瞻與啟示

本次交易對(duì)晉源區(qū)乃至太原城改市場(chǎng),都具有重要的風(fēng)向標(biāo)意義。

對(duì)片區(qū)而言,項(xiàng)目建成后,新增的 18.62 萬平方米住宅及配套商業(yè),加上同步落地的小學(xué),將顯著提升健康南街板塊的居住功能與配套水平,為晉陽湖東岸的城市更新注入新活力。

對(duì)市場(chǎng)而言,國資進(jìn)場(chǎng)主導(dǎo)城改項(xiàng)目,是當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下解決城改遺留問題的有效路徑。通過國企的資金和信用優(yōu)勢(shì),彌補(bǔ)民營(yíng)房企開發(fā)能力不足的短板,推動(dòng)城改項(xiàng)目平穩(wěn)落地,同時(shí)也為太原后續(xù)城改項(xiàng)目提供了穩(wěn)定預(yù)期。

值得注意的是,本次項(xiàng)目以回遷安置為主,市場(chǎng)化住宅占比有限,對(duì)周邊商品房市場(chǎng)的價(jià)格影響較小,核心價(jià)值在于解決民生問題而非商業(yè)開發(fā)。未來,太原城改項(xiàng)目或更多采用 “國資兜底 + 市場(chǎng)化開發(fā)” 的模式,在保障民生的同時(shí),兼顧市場(chǎng)活力。

對(duì)于關(guān)注晉陽湖板塊的購房者而言,本次城改項(xiàng)目的推進(jìn),將提升片區(qū)的居住氛圍和配套成熟度,周邊二手房的居住價(jià)值也將隨之提升;對(duì)于參與城改的企業(yè)而言,國資的深度介入,意味著城改項(xiàng)目的開發(fā)邏輯從 “高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 轉(zhuǎn)向 “穩(wěn)落地、重民生”,行業(yè)邏輯正在發(fā)生深刻變化。

《晉才晉商》注意到,太原城改的重心,正在從 “大規(guī)模拆遷” 轉(zhuǎn)向 “高質(zhì)量收尾”,而國資的角色,也從 “參與者” 轉(zhuǎn)變?yōu)?“兜底者”。這一轉(zhuǎn)變,既是市場(chǎng)環(huán)境變化下的必然選擇,也是民生優(yōu)先理念的具體體現(xiàn)。未來,隨著更多城改項(xiàng)目的推進(jìn),太原的城市面貌將持續(xù)更新,而民生保障,也將成為衡量城改成效的核心標(biāo)準(zhǔn)。

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