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（來(lái)源：地產(chǎn)沖沖沖）

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齊東 13524603437

SAC編號(hào)：S0790522010002

投資要點(diǎn)

二手房成交持續(xù)增長(zhǎng)，中央和地方政策協(xié)同發(fā)力

本周我們跟蹤的全國(guó)30城新房成交面積下降，15城二手房成交面積連續(xù)三周同比增長(zhǎng)，整體熱度更高。本周在政治局會(huì)議“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”基調(diào)下，深圳、廣州等核心城市陸續(xù)出臺(tái)寬松樓市政策，旨在從供需兩端發(fā)力，鞏固市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。伴隨后續(xù)寬松政策持續(xù)、房企集中推盤，預(yù)計(jì)銷售數(shù)據(jù)有望持續(xù)改善，二季度或?yàn)樾袠I(yè)基本面與政策共振企穩(wěn)的窗口期，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)供需改善、價(jià)格企穩(wěn)的良好局面，維持行業(yè)“看好”評(píng)級(jí)。推薦標(biāo)的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強(qiáng)信用房企：綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)，同時(shí)受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費(fèi)促進(jìn)政策：華潤(rùn)置地、新城控股、龍湖集團(tuán)；（3）“好房子，好服務(wù)”政策下服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標(biāo)的：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。

政策端：政治局會(huì)議明確穩(wěn)定基調(diào)，核心城市密集出臺(tái)調(diào)控政策

本周中央與地方協(xié)同發(fā)力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”，要求實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，為地方政策放松提供宏觀環(huán)境。地方層面，一線及重點(diǎn)城市密集出臺(tái)新政：深圳放松核心區(qū)限購(gòu)并提高公積金額度，家庭最高可貸351萬(wàn)元；廣州推出“賣舊買新”補(bǔ)貼并提高公積金額度至360萬(wàn)元；天津重點(diǎn)收購(gòu)存量商品房作保障房，并延續(xù)換購(gòu)住房退個(gè)稅政策。此外，長(zhǎng)沙、武漢、蘇州等城市也紛紛提高公積金貸款額度或發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。

市場(chǎng)端：二手房成交面積保持增長(zhǎng)，土地成交面積同比下降

銷售端：2026年第18周，全國(guó)30城新房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）194.6萬(wàn)平米，單周同比下降0.6%；全國(guó)30城新房累計(jì)成交面積（網(wǎng)簽口徑）3121.4萬(wàn)平米，累計(jì)同比下降10.2%。全國(guó)15城二手房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）161.5萬(wàn)平米，單周同比增長(zhǎng)21.1%；全國(guó)15城二手房累計(jì)成交面積（網(wǎng)簽口徑）2881萬(wàn)平米，累計(jì)同比下降2.9%。

投資端：2026年第18周，全國(guó)100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積1229.4萬(wàn)平方米，單周同比下降42%。2026年前18周，全國(guó)100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積37080萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降13%。全國(guó)100大中城市土地成交樓面價(jià)為1471元/平米，同比下降3%；土地成交總價(jià)236.4億元，同比下降43%；平均溢價(jià)率（4周移動(dòng)平均）為7.0%。4月末核心城市成交熱度提升，平均溢價(jià)率有所回升。

價(jià)格端：2026年第18周，冰山100指數(shù)為9936，周環(huán)比-0.1%，周同比-11.8%。

風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)信心恢復(fù)不及預(yù)期，政策影響不及預(yù)期。

正 文

1、政治局會(huì)議明確穩(wěn)定基調(diào)，核心城市密集出臺(tái)調(diào)控政策

本周在政治局會(huì)議定調(diào)后，核心城市地產(chǎn)政策密集發(fā)布，主要圍繞公積金提額、購(gòu)房補(bǔ)貼、放松限購(gòu)、盤活存量四個(gè)方面。

中央政策：

4月28日，中共中央政治局會(huì)議指出，精準(zhǔn)有效實(shí)施更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，持續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化供給，做優(yōu)增量、盤活存量，著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)生動(dòng)力，進(jìn)一步做強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)，做優(yōu)國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)，努力實(shí)現(xiàn)“十五五”良好開(kāi)局。要有效防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新。

地方政策：

（1）深圳：放松核心區(qū)限購(gòu)，允許特定人群在福田、南山等區(qū)域增購(gòu)1套房；同時(shí)大幅提高公積金貸款額度，家庭最高可貸351萬(wàn)元。

（2）廣州：推出八大舉措，包括公積金個(gè)人最高貸100萬(wàn)、家庭200萬(wàn)（符合條件可達(dá)360萬(wàn)）；“賣舊買新”按貸款額1%補(bǔ)貼，單套最高3萬(wàn)元；房票適用范圍擴(kuò)大至商辦物業(yè)并可跨區(qū)使用。

（3）天津：出臺(tái)11條新政，重點(diǎn)收購(gòu)存量商品房用作保障房；換購(gòu)住房可退個(gè)人所得稅（至2027年底）；優(yōu)化積分落戶；各區(qū)可向人才、新市民等發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。

（4）長(zhǎng)沙：提高公積金貸款額度，新建商品房最高可貸120萬(wàn)元，二孩及以上家庭在調(diào)整后的基礎(chǔ)上統(tǒng)一上浮30%。

（5）武漢：放松信貸認(rèn)定，所在區(qū)無(wú)成套住房即按首套執(zhí)行；在新城區(qū)購(gòu)房享1.5%（首套）或1%（二套）補(bǔ)助。

（6）蘇州：提高公積金貸款額度，個(gè)人最高150萬(wàn)、家庭最高200萬(wàn)，購(gòu)買綠色建筑、改善型住宅或現(xiàn)房可再上浮20%-50%。

2、銷售端：新房成交面積同比下降、二手房同比增長(zhǎng)

2.1、全國(guó)30城新房成交面積單周同比下降0.6%

根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年第18周，全國(guó)30城新房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）194.6萬(wàn)平米，單周同比下降0.6%；全國(guó)30城新房累計(jì)成交面積（網(wǎng)簽口徑）3121.4萬(wàn)平米，累計(jì)同比下降10.2%。

根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年第18周，一線城市新房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）59.5萬(wàn)平米，單周同比增長(zhǎng)4.3%；一線城市新房累計(jì)成交面積（網(wǎng)簽口徑）812.3萬(wàn)平米，累計(jì)同比下降7.3%。

2.2、15城二手房成交面積單周同比增長(zhǎng)21.1%

根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年第18周，全國(guó)15城二手房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）161.5萬(wàn)平米，單周同比增長(zhǎng)21.1%；全國(guó)15城二手房累計(jì)成交面積（網(wǎng)簽口徑）2881萬(wàn)平米，累計(jì)同比下降2.9%。

根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，2026年第18周，一線城市（北京及深圳）二手房單周成交面積（網(wǎng)簽口徑）42.2萬(wàn)平米，單周同比增長(zhǎng)23.9%；一線城市（北京及深圳）二手房累計(jì)成交面積（網(wǎng)簽口徑）757.7萬(wàn)平米，累計(jì)同比下降2.3%。

3、投資端：100大中城市土地成交面積單周同比下降42%

2026年第18周，全國(guó)100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積1229.4萬(wàn)平方米，單周同比下降42%。2026年前18周，全國(guó)100大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積37080萬(wàn)平方米，累計(jì)同比下降13%。

2026年第18周，全國(guó)100大中城市土地成交樓面價(jià)為1471元/平米，同比下降3%；土地成交總價(jià)236.4億元，同比下降43%；平均溢價(jià)率（4周移動(dòng)平均）為7.0%。4月末核心城市成交熱度提升，平均溢價(jià)率有所回升。

4月末，核心城市土地出讓增加，北京、杭州等地成交多宗宅地：

（1）4月27日，深圳龍華區(qū)民治街道A808-0035號(hào)宗地火熱成交，由天健集團(tuán)競(jìng)得，成交總價(jià)13.78億元，溢價(jià)率達(dá)40.18%。

（2）4月28日，杭州迎來(lái)5宗涉宅用地3宗溢價(jià)，收金24.98億元，其中興耀聯(lián)合競(jìng)得3宗，招商、綠城、濱江均有斬獲。

（3）4月28日，北京成功出讓一宗懷柔新城宅地，由中建智地底價(jià)摘得，收金7.38億元。

（4）4月29日，寧波土拍成功出讓一宗東部新城板塊宅地，由寧波城投競(jìng)得，收金8.53億元，溢價(jià)率7.29%。

（5）4月29日，蘇州市本級(jí)范圍內(nèi)來(lái)3宗涉宅用地出讓，均底價(jià)成交，收金14億元。

（6）4月29日，南京10宗涉宅用地1宗溢價(jià)，收金44.88億元，溢價(jià)百家湖地塊由常州嘉宏競(jìng)得。

（7）4月30日，杭州蕭山區(qū)市北單元地塊由綠城&濱江以總價(jià)26.1億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)57.26%。

（8）4月30日，北京3宗涉宅用地出讓，收金91.6億元，華潤(rùn)斬獲2宗，金茂競(jìng)得一宗。

4、價(jià)格端：二手房冰山指數(shù)環(huán)比繼續(xù)下降

2026年第18周，冰山100指數(shù)為9936，周環(huán)比-0.1%，周同比-11.8%。

5、投資建議：維持行業(yè)“看好”評(píng)級(jí)

本周我們跟蹤的全國(guó)30城新房成交面積下降，15城二手房成交面積連續(xù)三周同比增長(zhǎng)，整體熱度更高。本周在政治局會(huì)議“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”基調(diào)下，深圳、廣州等核心城市陸續(xù)出臺(tái)寬松樓市政策，旨在從供需兩端發(fā)力，鞏固市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。伴隨后續(xù)寬松政策持續(xù)、房企集中推盤，預(yù)計(jì)銷售數(shù)據(jù)有望持續(xù)改善，二季度或?yàn)樾袠I(yè)基本面與政策共振企穩(wěn)的窗口期，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)供需改善、價(jià)格企穩(wěn)的良好局面，維持行業(yè)“看好”評(píng)級(jí)。

推薦標(biāo)的：（1）布局城市基本面較好、善于把握改善型客戶需求的強(qiáng)信用房企：綠城中國(guó)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、招商蛇口、中國(guó)金茂、中國(guó)海外發(fā)展、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、越秀地產(chǎn)；（2）住宅與商業(yè)地產(chǎn)雙輪驅(qū)動(dòng)，同時(shí)受益于地產(chǎn)復(fù)蘇和消費(fèi)促進(jìn)政策：華潤(rùn)置地、新城控股、龍湖集團(tuán)；（3）“好房子，好服務(wù)”政策下服務(wù)品質(zhì)突出的優(yōu)質(zhì)物管標(biāo)的：華潤(rùn)萬(wàn)象生活、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余、濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)。

6、風(fēng)險(xiǎn)提示

市場(chǎng)信心恢復(fù)不及預(yù)期，政策影響不及預(yù)期。

研究報(bào)告信息：

證券研究報(bào)告：《行業(yè)周報(bào)：二手房成交持續(xù)增長(zhǎng)，中央和地方政策協(xié)同發(fā)力》

對(duì)外發(fā)布時(shí)間：2026年5月4日

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