來源：市場(chǎng)資訊

（來源：中國(guó)地產(chǎn)基金百人會(huì)）

最近，香港商業(yè)地產(chǎn)圈的平靜被一場(chǎng)破產(chǎn)風(fēng)波徹底打破。

債主正式入稟香港高等法院，申請(qǐng)“鋪王”鄧成波家族接班人——鄧耀升破產(chǎn)，追討1599萬港元債務(wù)。

這則消息像一顆炸彈，炸開了這個(gè)曾經(jīng)叱咤香港的地產(chǎn)豪門最后的體面。

沒人能想到，那個(gè)巔峰時(shí)期手握200多間核心商鋪、資產(chǎn)超800億，連銅鑼灣半條街租金都能收入囊中的家族，如今會(huì)淪落到連1599萬債務(wù)都無力償還的地步。

更令人唏噓的是，鄧耀升不是旁人，正是“鋪王”鄧成波晚年最寵愛、親手欽點(diǎn)的接班人，是外界口中眾星捧月的“小鋪王”。

從每天收租超百萬，到被追債破產(chǎn)、瘋狂變賣資產(chǎn)，短短四年多，鄧耀升究竟是如何把父親一輩子攢下的商業(yè)帝國(guó)，一步步“賣”空、虧光的？

一、瘋狂甩賣！4年售90個(gè)物業(yè)，每一筆都是血虧

如今的“鋪王”家族，只剩下無盡的債務(wù)和不停歇的“賣賣賣”。

打開香港地產(chǎn)新聞，關(guān)于鄧耀升變賣資產(chǎn)的消息，幾乎月月更新，每一筆交易都伴隨著觸目驚心的虧損。

最慘的一筆，發(fā)生在2024年7月。鄧耀升將位于旺角砵蘭街60號(hào)的旭逸酒店，以4.35億港元低價(jià)出售，而這座酒店當(dāng)年的買入價(jià)高達(dá)11億港元，直接巨虧6.65億，跌幅超六成。

同期被變賣的，還有悅品海景酒店。這座曾經(jīng)定價(jià)620港元起的四星級(jí)酒店，在2019年疫情后一度降價(jià)至500港元含雙人自助餐，最終以18.7億港元售出，賬面虧損3.78億港元，相當(dāng)于白扔了半座酒店的價(jià)值。

這還只是主動(dòng)甩賣的資產(chǎn)。2024一整年，因?yàn)闊o力償還貸款，至少19項(xiàng)物業(yè)被銀行強(qiáng)制收走拍賣，總成交額僅10.29億港元，每一項(xiàng)都虧得底朝天。

觀塘利寶時(shí)中心地塊，賣價(jià)比買入價(jià)暴跌八成；深水埗和旺角兩棟全幢物業(yè)，直接虧掉4862萬港元；就連鄧成波當(dāng)年精心布局的核心鋪位，也沒能逃過被賤賣的命運(yùn)。

進(jìn)入2025年，鄧耀升的甩賣更是進(jìn)入“不計(jì)成本”模式，隨便拿出一筆交易，都足以讓人咋舌：

油麻地彌敦道巨鋪，2014年回購(gòu)價(jià)8.3億港元，2025年僅以3億港元售出，暴跌63%，虧掉的錢足以買下半條街的普通商鋪；

偉德大廈地鋪，1.48億港元成交，保守估計(jì)虧損至少一半，相當(dāng)于直接蒸發(fā)了一套香港核心區(qū)的豪宅；

觀塘中海日升中心的5個(gè)鋪位+12個(gè)車位，1.72億港元匆匆賣掉，巨虧65%，虧損金額高達(dá)3.218億港元。

據(jù)香港媒體統(tǒng)計(jì)，自2021年鄧成波去世后，短短四年多時(shí)間，鄧耀升已經(jīng)賣掉了家族90個(gè)物業(yè)。而截至目前，家族仍有50多項(xiàng)物業(yè)在放售，購(gòu)入總價(jià)超270億港元，昔日的800億帝國(guó)，早已被賣得只�？諝ぁ�

更令人揪心的是，即便瘋狂甩賣回籠了300多億現(xiàn)金，也只是杯水車薪——家族債務(wù)的窟窿越滾越大，每年需要支付的貸款利息就高達(dá)20億港元，賣得越多，手里的資產(chǎn)越少，債務(wù)壓力反而越重。

二、不是“紈绔子弟”，卻是“敗家罪人”？鄧耀升的激進(jìn)賭局

很多人以為，鄧耀升是那種沉迷游艇、跑車的紈绔富二代，但事實(shí)恰恰相反。

他在加拿大留過學(xué)，手握工商管理碩士學(xué)位，2013年就成立了升域集團(tuán)，接手父親的部分資產(chǎn)，一心想做出成績(jī)，證明自己配得上“小鋪王”的稱號(hào)。

但他最大的問題，就是太急于求成，太不認(rèn)同父親“一鋪養(yǎng)三代”的保守理念——在他眼里，收租太慢、太死板，唯有“資本運(yùn)作”，才能快速把家族生意做大做強(qiáng)。

這場(chǎng)注定失敗的賭局，從2015年正式拉開序幕。

那一年，鄧耀升帶領(lǐng)家族入主易通訊集團(tuán)（港股代碼08031）。憑借“鋪王”家族的盛名，這家名不見經(jīng)傳的小上市公司，當(dāng)天股價(jià)直接暴漲三成，一時(shí)風(fēng)光無兩。

但鄧耀升只懂“入局”，不懂“經(jīng)營(yíng)”。缺乏實(shí)際運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的他，沒能給公司帶來任何實(shí)質(zhì)性突破，沒過多久，易通訊集團(tuán)的股價(jià)就一路暴跌，淪為每股僅0.4港元左右的“仙股”，截至2026年4月，總市值僅1.18億港元，當(dāng)初的熱度早已煙消云散。

首次嘗試受挫后，鄧耀升沒有收斂，反而更加激進(jìn)。他花大價(jià)錢收購(gòu)松齡護(hù)老集團(tuán)，野心勃勃地想進(jìn)軍內(nèi)地養(yǎng)老院市場(chǎng)，甚至一度被松齡護(hù)老的控股股東追討2.6億港元債務(wù)，最終還是鄧成波家族出面全額償還，才勉強(qiáng)平息風(fēng)波。

而真正壓垮家族的，是他2017年掀起的“酒店帝國(guó)”計(jì)劃。

那一年，鄧耀升斥資266億港元，在香港瘋狂收購(gòu)酒店、囤積土地，先后拿下5幢酒店，分布在油麻地、觀塘、荃灣、灣仔等核心地段，還以12億港元購(gòu)入屯門“龍床盤”菁雋，計(jì)劃打造高端長(zhǎng)者屋或長(zhǎng)期收租。

他以為，靠著香港蓬勃的旅游業(yè)，這些酒店能成為家族的“搖錢樹”，卻沒料到，一場(chǎng)突如其來的危機(jī)，直接擊碎了他的美夢(mèng)。

2019年，香港游客數(shù)量驟減九成；2020年，疫情來襲，酒店行業(yè)徹底停擺，鄧耀升手中的酒店幾乎沒有一分錢收入，而每月的貸款利息，卻像滾雪球一樣越滾越大。

三、80歲鋪王親自救場(chǎng)，拼盡老臉也沒能留住家業(yè)

看著兒子闖下的大禍，已經(jīng)80多歲的鄧成波，不得不重新出山，為兒子收拾爛攤子。

這位白手起家的“鋪王”，一輩子經(jīng)歷過風(fēng)浪，1997年亞洲金融風(fēng)暴時(shí)，他欠下40億港元巨債都能硬撐過來，可這一次，面對(duì)兒子留下的爛攤子，他也力不從心。

鄧成波第一時(shí)間叫停了鄧耀升的多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，開始瘋狂變賣自己一手打下的“江山”。2020年，他在接受采訪時(shí)坦言，“銀行那邊已經(jīng)借到頂了”，為了周轉(zhuǎn)資金，他甚至不得不借年息最高30厘的私人高利貸。

“貴的（高利貸）都要借，要供樓維持商譽(yù)，都是為了下一代�！边@句話，道盡了這位老鋪王的無奈與心酸。

2020年下半年，鄧成波一口氣賣掉了至少100億港元的物業(yè)，可這只是杯水車薪。在他去世前的最后半年里，這位早已功成名就的老人，放下所有身段，靠著自己一輩子積累的老臉和人脈，四處求人，把已經(jīng)抵押過的物業(yè)，再拿去銀行抵押第三次、第四次，只為幫兒子渡過難關(guān)。

可命運(yùn)沒有眷顧這位老人。2021年，鄧成波猝然離世，享年88歲。據(jù)《福布斯》當(dāng)時(shí)的排名，他的身家約47.5億美元（折合370.1億港元），但外界爆料，他未上市的資產(chǎn)加上各類物業(yè)，真實(shí)身家至少800億港元。

只是這份看似豐厚的遺產(chǎn)，背后早已是千瘡百孔的債務(wù)。外界傳言他留下800億資產(chǎn)，可實(shí)際上，每年需要支付的貸款利息就高達(dá)20億港元，所謂的“豪門”，不過是徒有其表的紙面富貴。

鄧成波一輩子精打細(xì)算，熬過了底層的艱辛，躲過了金融風(fēng)暴的沖擊，卻沒能料到，自己拼盡全力攢下的帝國(guó)，會(huì)毀在最疼愛的小兒子手里。

四、白手起家的鋪王傳奇：從電燈學(xué)徒到坐擁半條街

鄧成波的一生，本身就是一部香港草根逆襲的傳奇。

1934年，他出生在廣東南海九江，5歲時(shí)父親去世，只能跟著母親逃難到香港，日子過得顛沛流離。16歲那年，他輟學(xué)打工，成為一名霓虹燈廣告學(xué)徒，這一干就是十年。

27歲時(shí)，香港經(jīng)濟(jì)起飛，大街小巷的商鋪都需要霓虹燈招牌招攬生意，鄧成波敏銳地抓住了這個(gè)風(fēng)口，開了一家自己的霓虹燈鋪?zhàn)�，賺到了人生第一桶金�?/p>

70年代初，霓虹燈生意逐漸衰落，鄧成波又果斷轉(zhuǎn)行，開了一家小酒樓。也是在這家酒樓里，他從客人的閑談中，捕捉到了“樓花”的商機(jī)——所謂樓花，就是房子未建成時(shí)先付定金認(rèn)購(gòu)，再轉(zhuǎn)手倒賣賺取差價(jià)。

那一年，鄧成波40歲，他押上全部家當(dāng)，又向親戚朋友借了一圈，湊了30萬港元，在所有人都不看好的西環(huán)，一口氣買了三個(gè)樓花。兩年后，房子建成，房?jī)r(jià)暴漲三倍，他轉(zhuǎn)手一賣，凈賺90萬港元，正式踏入地產(chǎn)行業(yè)。

此后，鄧成波的投資眼光愈發(fā)精準(zhǔn)。他專挑街角、公交車站旁的小鋪?zhàn)酉率郑呐轮挥惺畮灼矫�，只要位置合適就果斷拿下。他的邏輯很簡(jiǎn)單：小老板做街坊生意，租金穩(wěn)定，不容易搬走，比大公司更靠譜。

90年代，他以6000萬元購(gòu)入旺角奶路臣街豪門酒樓，重新包裝成旺角計(jì)算機(jī)中心，成為九龍區(qū)的地標(biāo)性建筑，也奠定了自己“鋪王”的地位。到90年代末，他名下的物業(yè)市值已超100億港元，身家滾到70億港元。

1997年，亞洲金融風(fēng)暴來襲，他計(jì)劃將70億港元的物業(yè)上市的計(jì)劃泡湯，還欠下40億港元巨債。但他沒有垮掉，而是低價(jià)賣掉部分物業(yè)，同時(shí)將剩余商鋪?zhàn)饨鸾?0%留住租戶，硬撐三年，終于渡過難關(guān)。

2010年，香港推出活化工廈政策，鄧成波再次抓住風(fēng)口，四處搜羅舊工廈，分拆出租或轉(zhuǎn)手出售，資產(chǎn)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。巔峰時(shí)期，他手握超過200個(gè)鋪位和工廈單位，總值超730億港元，香港近一半的鋪位都與他有關(guān)，“鋪王”的名號(hào)，名不虛傳。

他曾開玩笑說：“拼命賺錢，就是為了留給兒子們花�！笨伤趺匆蚕氩坏�，自己一輩子的心血，最終會(huì)落得如此下場(chǎng)。

五、豪門傳承困局：富不過三代，從來不是魔咒是警示

鄧成波家族的隕落，從來不是個(gè)例。

這些年，越來越多的豪門，因?yàn)榻影鄦栴}陷入危機(jī)�！案徊贿^三代”，從來不是一句空談，而是懸在所有豪門頭頂?shù)囊坏滥е洹呐录掖髽I(yè)大，一個(gè)錯(cuò)誤的決策，就足以讓百年基業(yè)毀于一旦。

新加坡老牌地產(chǎn)豪門郭氏家族，就是另一個(gè)典型。作為標(biāo)準(zhǔn)的嫡長(zhǎng)子接班，家族傳承已到第三代，接班人郭益智卻急于證明自己，力排眾議砸下約100億港元，投資重慶協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)。

可這筆豪賭，最終血本無歸。不僅沒能幫對(duì)方走出債務(wù)泥潭，反而讓自己深陷其中，導(dǎo)致家族2020年虧損19億新元，2023年上半年盈利暴跌94%。

父子矛盾徹底激化，郭益智的父親郭令明一怒之下，聯(lián)合三名董事會(huì)成員，將親兒子告上法庭，要求解除其集團(tuán)首席執(zhí)行官職務(wù)，上演了一場(chǎng)“廢太子”的豪門鬧劇。截至2025年2月，郭益智雖仍擔(dān)任總裁，但早已被父親架空，隨時(shí)可能被免職。

鄭裕彤家族的遭遇，同樣令人唏噓。第三代接班人鄭志剛，曾被外界寄予厚望，卻因投資策略過于激進(jìn)，導(dǎo)致家族上市公司新世界發(fā)展，遭遇20年來首次巨額虧損——2024財(cái)年，股東應(yīng)占虧損近200億港元，股價(jià)暴跌三成。

哪怕鄭家家大業(yè)大，也經(jīng)不起這樣的傷筋動(dòng)骨。2024年9月，鄭志剛黯然辭去新世界發(fā)展行政總裁、周大福集團(tuán)執(zhí)行董事等多項(xiàng)核心職務(wù)；2025年7月，他徹底退出家族企業(yè)權(quán)力中心，被完全排除在新成立的決策機(jī)構(gòu)之外，手里再無實(shí)權(quán)。

香港中文大學(xué)商學(xué)院的一項(xiàng)研究顯示，家族企業(yè)在代際交接時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)高達(dá)60%的價(jià)值損失。這份數(shù)據(jù)背后，是無數(shù)豪門的血淚教訓(xùn)。

其實(shí)，豪門傳承，從來不是簡(jiǎn)單的權(quán)力交接，而是把父輩攢下的家業(yè)、名聲，以及成千上萬員工的飯碗，一并托付給下一代。

鄧耀升不是壞人，也不是紈绔子弟，他只是急于求成，缺乏父輩的沉穩(wěn)與眼光；郭益智、鄭志剛也不是無能之輩，只是在權(quán)力與野心的裹挾下，做出了錯(cuò)誤的決策。

面對(duì)鋪天蓋地的追債新聞，鄧耀升曾打破沉默，對(duì)媒體說：“我們個(gè)人都盡自己的努力，希望可以渡過�！�

只是這句話，聽起來更像是無力回天的嘆息。

從800億帝國(guó)到瀕臨破產(chǎn)，鄧成波家族的故事，給所有豪門敲響了警鐘：家業(yè)的傳承，拼的從來不是家底有多厚，而是接班人的眼光、沉穩(wěn)與擔(dān)當(dāng)。

畢竟，能守住家業(yè)的，從來不是“富二代”的頭銜，而是能扛住風(fēng)浪、審時(shí)度勢(shì)的能力。一旦失去這份能力，再輝煌的豪門，也終會(huì)淪為過眼云煙。