2026年的小陽(yáng)春市場(chǎng)表現(xiàn)確實(shí)是非常的猛，猛到有人已經(jīng)產(chǎn)生了錯(cuò)覺(jué)，覺(jué)得價(jià)格會(huì)迎來(lái)很大幅度的上漲！

3月份的數(shù)據(jù)其實(shí)真的有點(diǎn)夸張的，首先就是表現(xiàn)在二手房成交量這方面，大家都看到了，4個(gè)一線城市都有不錯(cuò)的成績(jī)！

另外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也公開(kāi)了，4個(gè)一線城市，不管是新房和二手房的價(jià)格都站穩(wěn)了腳跟，這兩條消息一出，市場(chǎng)瞬間炸掉了，覺(jué)得穩(wěn)住穩(wěn)住，再不買(mǎi)房，也許再也買(mǎi)不起了吧！

然而想象中是挺美好的，事實(shí)就是市場(chǎng)的數(shù)據(jù)總是會(huì)有那么一點(diǎn)點(diǎn)變化的。

1、4月份數(shù)據(jù)表現(xiàn)并沒(méi)有3月份這么亮眼

截止到4月27日，

上海二手房住宅成交套數(shù)是2.25萬(wàn)套，估計(jì)到月底成交套數(shù)，頂破天了，也就2.6萬(wàn)套左右的水平，根據(jù)前面的數(shù)據(jù)來(lái)看，平均每天成交約為800套左右，剩下三天成交約為2500套，也就是2.5萬(wàn)套到2.6萬(wàn)套左右的水平。相比3月份的3.12萬(wàn)套，整體的成交有所回落，16%~19%左右的水平；

北京累計(jì)成交1.68萬(wàn)套，整體的表現(xiàn)數(shù)據(jù)還可以，畢竟3月份總共成交19,886套，估計(jì)整體的下滑數(shù)據(jù)并沒(méi)有說(shuō)特別的多，應(yīng)該是在5%~10%左右的水平；

廣州相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較穩(wěn)一點(diǎn)的，截止到27號(hào)成交就已經(jīng)達(dá)到了10,30套的水平。與上個(gè)月都已經(jīng)保持在持平的狀態(tài)了，這比3月份整體的成交會(huì)上漲10%左右深圳也差不多同樣的水平，與上個(gè)月相比，大概上漲5%左右的水平！

可以看得出來(lái)一個(gè)結(jié)論，就是像北京和上海，上個(gè)月的整體成交數(shù)據(jù)是比較猛的，最終市場(chǎng)就是有所回落，特別是對(duì)于上海，之前的滬7條政策是強(qiáng)力的推動(dòng)，現(xiàn)在政策力度已經(jīng)在逐步的消退。

2、剛需人群買(mǎi)房才是占據(jù)了主導(dǎo)位置

3月份的市場(chǎng)是剛需急需買(mǎi)房的，總體的成交來(lái)看，北京和上海，主要都是300萬(wàn)以?xún)?nèi)的成交占比達(dá)到68%的水平！

4月份的成交數(shù)據(jù)，北京300萬(wàn)以下的占比也達(dá)到了60%左右的水平，比去年同期還上漲了約為19%；

上海相對(duì)來(lái)說(shuō)更夸張了，同樣的成交占比更是達(dá)到了65%~68%這個(gè)水準(zhǔn)；

可以看得出來(lái)，主要成交仍是300萬(wàn)以?xún)?nèi)占據(jù)主要地位。原因也是很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在買(mǎi)房都還是剛需購(gòu)房者，對(duì)于置換人群并沒(méi)有很大的一個(gè)出手！

成交的都是集中在一個(gè)熱門(mén)區(qū)域，比如學(xué)區(qū)房的區(qū)域，才是占據(jù)了一個(gè)重中之重，買(mǎi)房子就是為了讓小孩子讀書(shū)，這一點(diǎn)在很多人的腦海意識(shí)中是揮之不去的！

3、置換人群不再下手，那么市場(chǎng)能撐得起來(lái)嗎？置換人群根本都不著急下手，因?yàn)樘嗵嗳诉x擇租房子住，也是可以的，他們的小孩已經(jīng)讀書(shū)了，他們的住房條件還可以緩一緩！

上個(gè)月我去深圳一個(gè)客戶(hù)那里，那客戶(hù)說(shuō)到他的那個(gè)小區(qū)有一套120平米的房子，總房?jī)r(jià)大概是在1,000萬(wàn)左右的市場(chǎng)價(jià)的，16樓的房子，掛牌了一個(gè)月，賣(mài)不出去，結(jié)果有幾撥客人過(guò)來(lái)看了，給到的價(jià)格普遍都是在900萬(wàn)這樣子！

說(shuō)實(shí)在話(huà)，整體的砍價(jià)還是挺大的，另外他們唉3樓有套同樣戶(hù)型的，掛牌900萬(wàn)到現(xiàn)在也沒(méi)賣(mài)出去，因?yàn)檎w的樓層比較低，聽(tīng)說(shuō)有人砍價(jià)到800萬(wàn)才愿意買(mǎi)。

同樣一棟樓不同的樓層，最終所呈現(xiàn)出來(lái)的價(jià)格差距能達(dá)到100萬(wàn)這么多！

基本上可以這樣理解，超過(guò)500萬(wàn)以上買(mǎi)房的都是置換人群的占比比較多的，但對(duì)于絕大部分置換人群來(lái)說(shuō)，還想看看市場(chǎng)的變化，畢竟整體的成交比較低，以及總有業(yè)主愿意低價(jià)賣(mài)的！

目前來(lái)看，進(jìn)入到5月份整體的成交數(shù)據(jù)有可能會(huì)下探，因?yàn)檫@是一個(gè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律所決定的，置換人群到今天都還沒(méi)有下手買(mǎi)房！

而5月份剛需購(gòu)買(mǎi)人群就會(huì)進(jìn)一步的減少，剛剛也提到了這些人購(gòu)買(mǎi)的主要都是學(xué)區(qū)房為主導(dǎo)位置！

這些學(xué)區(qū)房的主導(dǎo)位置人群肯定就是會(huì)減少的，未來(lái)的成交量也會(huì)進(jìn)一步的下探，這就是市場(chǎng)的一個(gè)發(fā)展的整體邏輯所在，下半年能不能穩(wěn)得住，得要看看5月6月的數(shù)據(jù)才能給出有效的判斷。

當(dāng)然市場(chǎng)更多的都是會(huì)慢慢的呈現(xiàn)于穩(wěn)定的狀態(tài)的，因?yàn)榻衲晁械恼叨贾幌抻诜€(wěn)定!